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房地產貸款的種類

根據貸款對象及用途，房地產貸款分為土地儲備貸款、房地產開發貸款、個人住房貸款、商業用房貸款；根據貸款保證方式，房地產貸款分為信用貸款和擔保貸款；根據貸款利率是否變，房地產貸款分為固定利率貸款和浮動利率貸款；根據貸款期限長短，房地產貸款分為短期貸款、中期貸款和長期貸款。

1.土地儲備貸款、房地產開發貸款、個人住房貸款和商業用房貸款

土地儲備貸款是指貸款人向借款人發放的用于土地收購及土地前期開發、整理的貸款。土地儲備貸款的借款人僅限于負責土地一級開發的機構。

房地產開發貸款是指貸款人向借款人發放的用于開發、建造向市場銷售、出租等用途的房地產項目的貸款。

個人住房貸款是指貸款人向借款人發放的用于購買、建造和大修各類型住房的貸款。

商業用房貸款是指貸款人向借款人發放的用于購置、建造和大修以商業為用途的各類型房產的貸款。一般分為個人商業用房貸款和法人商業用房貸款。

2.信用貸款和擔保貸款

信用貸款是指向借款人發放的無須提供擔保的貸款。

擔保貸款又可分為保證貸款、抵押貸款和質押貸款。

保證貸款是指由第三人提供保證發放的貸款。保證是指保證人和債權人約定，當債務人不履行債務時，保證人按照約定履行債務或者承擔責任的行為。保證又分為一般保證和連帶責任保證。

抵押貸款主要是房地產抵押貸款。房地產抵押貸款是以房地產作為抵押物發放的貸款。由于房地產不可移動、壽命長久，具有保值增值性，是一種良好的用于提供債務履行擔保的物品，在單位和個人向銀行申請借款時，銀行為了減少自身的風險，往往要求借款人以其自己或第三人的合法房地產作為抵押物，因此在房地產貸款中，房地產抵押貸款是最主要的貸款形式。

質押貸款是指以債務人或者第三人的動產或匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單、依法可以轉讓的股份、股票等權利作質押發放的貸款。

經貸款人與借款人協商，可以為一項抵押物或質押物設定最高額抵押或最高額質押，在一定限額內以此擔保多筆貸款，無須多次辦理抵押或質押手續。

3.固定利率貸款和浮動利率貸款

固定利率貸款是事先確定貸款利率，貸款利率在整個貸款期限內都固定不變的貸款。采用固定利率貸款時，在整個貸款期限內，貸款利率不受未來市場利率變化的影響，償還貸款的方式和期限通常也是固定不變的。當貸款人采用這種方式發放貸款時，將面臨未來利率上升的風險。因此，貸款人為了降低利率風險，通常情況下會將貸款利率固定在一個較高的水平上。而對于借款人來說，采取這種貸款方式可以準確地測算未來的利息支出，但要承擔比目前的利率要高的貸款利率。另外，未來市場利率也有下降的可能。

為了防范和化解利率風險，出現了浮動利率貸款。其中的一種浮動利率貸款是根據市場利率指標，按照借貸雙方約定的條件，調整貸款利率和還款方式的貸款。浮動利率貸款雖然可以避免利率風險，但借款人卻無法知道未來的具體利息支出情況。

為了既能相對固定利息支出，又能在一定程度上規避利率風險，出現了固定利率和浮動利率相結合的貸款。該種貸款在一定期限內（如5年、10年）固定利率不變，在其余的貸款期限內則變為浮動利率。由于在整個貸款期限內利率不是完全固定不變的，因此，嚴格來說該種貸款也是浮動利率貸款的一種。

4.短期貸款、中期貸款和長期貸款

短期貸款是指貸款期限在1年以內（含1年）的貸款。中期貸款是指貸款期限在1年以上、5年以下（含5年）的貸款。長期貸款是指貸款期限在5年以上（不含5年）的貸款。