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2016中級經濟師房地產備考：房地產投資項目的主要不確定因素
2016年中級經濟師考試時間為11月5日，網校小編特整理了中級經濟師房地產專業備考資料，希望對您備考2016年中級經濟師考試有幫助！
房地產投資項目的主要不確定因素
不確定因素是對項目的經濟效益產生影響的技術經濟變量。房地產投資瑣目的不確定因素主要如下：
（1）土地取得成本。土地取得成本是房地產投資項目經濟評價中的一個重要計算參數。我國目前經營性土地的使用權采取招標拍賣掛牌的方式出讓。在經濟評價中對土地取得成本的估算值往往會與實際成交時支付的土地取得成本產生偏差。
（2）建筑安裝工程費等費用。在進行房地產開發投資項目經濟評價時，要對建筑安裝工程費等費用進行較詳細的估算。但在做出估算到獲得土地使用權再到進行建設工程招投標尚需一段時間。在這段時間內，建筑材料、人工等價格水平可能發生變化，使得中標價與之前所做的估算價之間產生偏差。
（3）租售價格。租金收入和銷售收入是房地產開發項目現金流量的重要組成部分，也是重要的不確定因素。影響房地產租金和售價的因素眾多且變化復雜，因此要準確地估算未來房地產市場上的租金和售價水平往往是很困難的。
（4）開發周期。房地產開發投資項目的開發周期一般由前期、建造期和租售期三個階段組成，它會因各階段情況的變化而使項目的實際開發周期與可行性研究時的預測產生偏差。
（5）融資成本。融資成本的高低是由貸款利率決定的，貸款利率的變化對許多財務評價指標都有影響。房地產投資頂目資金來源中，借貸資金是一個主要來源。政府宏觀政策的變化及經濟運行情況的變動都可能引起貸款利率的變化，從而影響項目融資成本的變動。
（6）空置率。空置率是準備出租但尚未租出的建筑面積占全部可出租面積的比例。對于經營型房地產開發項目和房地產置業投資項目，空置率的估計對有效毛租金收人的估算非常重要。在單位租金不變的情況下，空置率提高，將導致有效毛租金收入減少。準確估算某類房地產產品的空置率，也是困難的。
（7）經營成本。經營成本是經營型房地產開發投資項目和房地產置業投資項目在經菅期內維持正常經營所支付的費用。經菅成本構成較為復雜，且處于經常性的變化之中，使得對經營成本的估算值和實際發生值之間常常產生偏差。
（8）投資收益率。投資收益率是影響財務評價結果最主要的因素之一，稍有變動就可能對評價結果產生重大影響。開發周期內市場行情的變化、參照項目與評價項目之間的差異、評價人員自身的局限性等因素，都有可能導致對投資項目進行經濟評價時選用的投資收益率與將來項目的實際投資收益率之間產生偏差。
另外，房地產開發項目的可出售面積、房地產置業投資項目的權益投資比率等也是房地產投資的不確定因素。
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