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2016年中級經濟師房地產專業備考資料：商業區區位選擇指向特征
2016年中級經濟師考試時間為11月5日，網校小編特整理了中級經濟師房地產專業備考資料，希望對您備考經濟師有幫助！
商業區區位選擇指向特征
（1）單一的消費指向性。工業區位、農業區位的空間取向都是多元的，工業區位要考慮的是如何更接近原料、燃料產地和產品市場，以最低成本、最大利潤為目標，在各種取向中綜合取舍、挾擇。農業區位主要受自然環境制約，同時也要考慮市場條件。而商業區位的空間取向則不同，主要考慮接近和方便消費奢。美國學者貝利認為從距離因素考慮，商業區位選擇以最大限度地接近或方便消費者前來購物為單一的空間指向性，著眼的是商業設施寫顧客的關系。
（2）空間關系的外部性。集聚和關聯是商業區位選擇的重要特征。眾多商家在地段上的集聚，是為了創造共同市場，相互借助對方的外部性為自身帶來顧客、獲取利益，彼此之間沒有上下游產業鏈的關系。關聯性是通過商品和消費者群體使各商家發生聯系，是一種以消費者為紐帶的外部性關系。
（3）地價是商業區位的重要因素。商業區主要集中于城市中心地段，越是區位條件好的地方商業效益越高，而且地價也越高。因此，權衡商業效益與地價的關系是商業區位選擇中極為重要的因素。1958年美國學者貝利提出“第三產業活動理論”，指出消費者行為、通達性、地價是三大影響因素。
（4）商業區位選擇的理性目標是消費者最大剩余效用與商家最大利潤之間的平衡。商業經菅者對商業區位的選擇是基于追求最大利潤，但這必須得到消費者的認可才能實現。消費者在購物過程中，追求的是最大剩余效用。消費者的剩余效用為：
剩余效用=（購物效用+體驗效用）-（購物成本+交通成本+時間機會成本）
體驗效用是消費者在購物過程中，除了獲得購物效用外的其他方面的效用，如在購物過程中環境、服務帶來的愉悅。
消費者總是希望商品的價格最低，購物花費的時間最少、交通費用最小，獲得的服務最好。如能夠實現消費者的這些要求，當然會吸引大量顧客，售出大量商品。但是商家要在離消費者最近、消費者最多的黃金地段開店，要付出很大的地價成本；要有最好的服務，需要有高素質的員工和讓人賞心悅目、方便快捷購物的環境；此外還要有低廉的商品。這顯然是不現實的，也就是說消費者的最大剩余效用的訴求也要得到商家的認可，要建立在商家的現實可能上。因此，商業區位選擇的理性目標是在商家和消費者兩種訴求的博奔中尋求平衡。
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