但這個廠房是不動產，不動產的抵押權是登記了才生效，這道題是不是說明已經辦理了廠房的抵押登記啊

同學您好： 這道題中并沒有明確說明已經辦理了廠房的抵押登記。 然而，即使沒有辦理抵押登記，在抵押和租賃的先后順序上，先設立抵押而后出租的，抵押權仍有可能優先于租賃權。只是在未登記的情況下，不能對抗善意第三人。 但在本題中，僅就甲、銀行和乙公司之間的關系而言，由于先抵押后租賃，銀行要求拍賣廠房時，乙公司通常無法拒絕。

我發散問題。老師，如果甲是先把廠房租賃給乙，后把廠房抵押給銀行，到期甲不能償銀行債，銀行的抵押權可以對抗乙公司嗎？租金在先，抵押在后，抵押登記有抗辯權

你倒是說話啊老師

同學，你好，在的。你理解的是對的。就像什么事都要有先來后到一樣的道理。

老師，有沒有好好看問題，我問可以對抗嗎

同學您好： 如果甲先把廠房租賃給乙，后把廠房抵押給銀行，即使辦理了抵押登記，銀行的抵押權也不能對抗乙公司。 因為在先租賃后抵押的情況下，原租賃關系不受該抵押權的影響。乙公司有權在租賃期內繼續按照租賃合同使用廠房。

不動產是登記對抗，為啥不能對抗呢

同學，你好：雖然不動產抵押權登記產生對抗效力，但在 “先租賃后抵押” 的情形下，基于 “買賣不破租賃” 的原則，租賃權優先于抵押權。

是我記錯了嗎？我記得是先租賃后抵押不動產，如果抵押登記了不動產可以對抗租賃，抵押沒登記不可以對抗租賃。

同學，考試里很愛考這個點，一定記住“買賣不破租賃”這個原則。

我說的不對嗎

嗯，有偏差。 在 “先租賃后抵押” 的情形下，無論抵押是否登記，原租賃關系不受該抵押權的影響。 因為法律為了保護承租人的合法權益，在這種情況下，即使抵押權登記了，也不能對抗在先的租賃權。

那這個無論先抵押還是先租賃，和登不登記沒關系是嗎

同學你好：這個點你還是沒明白。 在 “先抵押后租賃” 的情況下，登記與否會影響抵押權對租賃權的對抗效力。 已登記的抵押權可以對抗在后成立的租賃權；未登記的抵押權不能對抗善意的在后租賃權。 而在 “先租賃后抵押” 的情形下，無論抵押是否登記，原租賃關系不受該抵押權的影響。 所以一定要看好，租賃和抵押哪個在前面。兩種情況是有區別的。

老師，應該是你的回答有誤。租賃在先，抵押在后，租賃優于抵押權。抵押在先，租賃在后，抵押權優于租賃。因為是不動產，只有登記了才能有抵押權的設立，說明這個不動產抵押已經做登記了。

同學您好，我的每一次回復是針對你的上一個提問，仔細看看，是哪條有錯誤呢？

我最后總結的對嗎，老師

不動產雖然登記了，但是并不能以登記為由對抗善意第三人，動產可以 以登記為由對抗善意第三人對嗎。辛苦啦

同學你好： 租賃在先，抵押在后，租賃優于抵押權。——您總結的這個是對的 抵押在先，租賃在后，抵押權優于租賃——這個不全對，如果已登記的抵押權可以對抗在后成立的租賃權；未登記的抵押權不能對抗善意的在后租賃權。 抵押不代表一定會登記 。