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2017年3月某末房地產開發企業開發的房地產項目進行土地增值稅清算，該房地產開發企業提供的資料如下。2014年9月以18000萬元協議購買用于該房地產項目的一宗土地并繳納了契稅。2015年3月開始動工建設，發生開發成本6000萬元，小額貸款公司開具的貸款憑證顯示利息支出3000萬元，按照商業銀行同類同期貸款利率計算的利息為2000萬元。2016年12月開房地產項目竣工驗收，已開具發票的開發成本為5400萬元。2017年1月該項目銷售可售建筑面積的90％，共計取得含稅收入5400萬元，可售建筑面積的10%以成本價出售給本企業職工。該企業已按照2%的預征率預繳土地增值稅1080萬元。當地使用的契稅稅率為3%，企業選擇簡易計稅方法繳納增值稅，房地產開發費用扣除比例為5%。 1.計算該企業清算土地增值稅時允許扣除的土地使用權支付的金額 2.計算該企業清算土地增值稅時允許扣除的城建稅，教育費附加費及地方教育附加 3.計算該企業清算土地增值稅時允許扣除項目金額的合計數 4.計算該企業清算土地增值稅時應補繳的土地增值稅
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允許扣除的土地使用權支付的金額=18 000×(1+3%)=18 540(萬元)
(3)應納營業稅=54 000÷90%×5%=3 000(萬元)
應納城市維護建設稅=3 000×5%=150(萬元)
應納教育費附加和地方教育附加=3 000×(3%+2%)=150(萬元)
允許扣除的營業稅及附加=3 000+150+150=3 300(萬元)
(4)允許扣除項目金額的合計數=18 540+6 000+2 000+(18 540+6 000)×5%+3 300+(18 540+6 000)×20%=35 975(萬元)
(5)應補繳的土地增值稅的計算：
收入合計=54 000÷90%=60 000(萬元)
增值率=(60 000-35 975)÷35 975×100%=66.78%
應補繳的土地增值稅=(60 000-35 975)×40%-35 975×5%-1 080=6 731.25(萬元)
2020 12/07 08:40
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