按照《財政部關于印發〈增值稅會計處理規定〉的通知》（財會〔2016〕22號）的要求，增值稅一般納稅人企業應設置“應交稅費——簡易計稅”科目，核算一般納稅人采用簡易計稅方法發生的增值稅計提、扣減、預繳、繳納等業務。所以，在實務中，個別房地產企業將簡易計稅方法預繳的增值稅通過“應交稅費——預繳增值稅”核算是錯誤的。房地產企業簡易計稅方法預繳增值稅、計提增值稅以及繳納增值稅均在“應交稅費——簡易計稅”同一科目中進行會計核算。 舉例：甲房地產公司為增值稅一般納稅人，開發A地產項目，建設住宅樓14棟，屬于房地產老項目，選擇簡易計稅。該項目截至2018年9月，A項目全部預售完畢，累計取得預售收入1.05億元，2018年10月1～7號樓辦理竣工備案并交房，應確認銷售收入0.525億元；2018年12月8～14號樓辦理竣工備案并交房，應確認銷售收入0.735億元。 預售階段的增值稅會計處理。 按照《國家稅務總局關于發布〈房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》(國家稅務總局公告2016年第18號)的規定，一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。甲公司在預售階段應預繳增值稅＝103000000÷(1＋5%)×3%=3000000（元）。據此，甲公司在預售階段應作如下會計處理（單位：元，下同）： 收到購房款時： 借：銀行存款 105000000 貸：預收賬款 105000000 預繳增值稅： 借：應交稅費——簡易計稅3000000 貸：銀行存款3000000 10月份的增值稅會計處理。 按照《增值稅暫行條例》第十九條規定，發生應稅銷售行為，增值稅納稅義務發生時間為收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。據此，2018年10月1～7號樓交房時，甲公司應作如下會計處理： 借：預收賬款 525000000 貸：主營業務收入 50000000 應交稅費——簡易計稅2500000 按照《國家稅務總局關于發布〈房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》(國家稅務總局公告2016年第18號)的規定，一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用簡易計稅方法計稅的，應按照《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。據此，當期甲公司應納稅額為2500000元，抵減已預繳稅款3000000元后，尚有500000元未抵減完，可以結轉下期繼續抵減。 12月份的增值稅會計處理。 2018年12月8～14號樓交房時，甲公司應作如下會計處理： 借：預收賬款 73500000 貸：主營業務收入 70000000 應交稅費——簡易計稅 3500000 根據國家稅務總局公告2016年第18號的規定，當期根據銷售額確定的應交增值稅稅額為3500000元，抵減前期預繳的稅款500000元后，應于下月申報補繳增值稅3000000元。下月申報并繳納了上述增值稅后，甲公司應作如下分錄： 借：應交稅費——簡易計稅 3000000 貸：銀行存款 3000000 提示：一是增值稅預繳的計稅依據。房地產企業銷售商品房預收款包括分期取得的預收款、全款取得的預收款。分期取得的預收款包括首付款、銀行按揭以及收取的尾款。另外，收取的定金屬于預收款。誠意金、認籌金和訂金不屬于預收款，但是合同成立且用于抵房款時，應當依法預繳或者申報增值稅。 二是房地產企業增值稅納稅義務發生時間。雖然國家稅務總局明確了銷售開發產品以產權轉移時間作為增值稅納稅義務發生時間，但如何確定商品房產權轉移時間，國家稅務總局沒有進一步明確，所以，各地稅務機關在確定商品房產權轉移時間時規定各異。以湖北省為例，《湖北國稅營改增政策問題集》明確：房地產公司銷售不動產，以房地產公司將不動產交付給買受人的當天作為應稅行為發生的時間。在具體交房時間的辨別上，以《商品房買賣合同》上約定的交房時間為準；若實際交房時間早于合同約定時間的，以實際交付時間為準。