操你逼_一级毛片在线观看免费_91欧美激情一区二区三区成人_日本中文字幕电影在线观看_久久久精品99_九九热精

法規(guī)庫

北京注冊會計師協(xié)會專家委員會專家提示[2015]第7號——房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅 企業(yè)所得稅審計

北京注冊會計師協(xié)會專家委員會專家提示[2015]第7號

頒布時間:2015-11-30 00:00:00.000 發(fā)文單位:北京注冊會計師協(xié)會

土地增值稅、企業(yè)所得稅項目對房地產(chǎn)企業(yè)財務報表影響較大,實務中注冊會計師通常利用注冊稅務師的認定,而未再過多采取其他審計程序。但在實務操作中,對土地增值稅、企業(yè)所得稅的審計仍涉及較多的專業(yè)判斷。

本提示僅供事務所及相關(guān)從業(yè)人員在執(zhí)業(yè)時參考,不能替代相關(guān)法律法規(guī)、注冊會計師執(zhí)業(yè)準則以及注冊會計師職業(yè)判斷。提示中所涉及審計程序的時間、范圍和程度等,事務所及相關(guān)從業(yè)人員在執(zhí)業(yè)中需結(jié)合項目實際情況、風險導向原則以及注冊會計師的職業(yè)判斷確定,不能直接照搬照抄。

針對房地產(chǎn)企業(yè)財務報表審計中對土地增值稅、企業(yè)所得稅的認定涉及的相關(guān)法規(guī)、錯報風險點、應關(guān)注事項及其應對措施等問題,房地產(chǎn)企業(yè)審計專家委員會根據(jù)《土地增值稅暫行條例》、《企業(yè)所得稅法》等相關(guān)稅收法規(guī),并參考北京注協(xié)編寫的《房地產(chǎn)企業(yè)審計實務操作指南》一書做如下提示:

一、關(guān)注重點

(一)可能的舞弊動機

目前,多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)為了減少資金流出,通過簽訂“陰陽合同”的方式來達到少繳各類稅費的目的。在開發(fā)項目清算前,企業(yè)管理層為平衡房地產(chǎn)開發(fā)項目清算前各年度的利潤,對土地增值稅和企業(yè)所得稅的預繳計提可能存在低估風險。

在土地增值稅和企業(yè)所得稅匯算清繳環(huán)節(jié),由于可能面臨較大金額的現(xiàn)金流出,房地產(chǎn)企業(yè)可能推遲對符合清算條件項目的清算,或以少計收入、加大扣除項目等方式少繳土地增值稅,導致企業(yè)財務報表存在較高的錯報風險。

(二)稅額計提的準確性、完整性

土地增值稅和企業(yè)所得稅的匯算清繳是一項復雜、政策性較強的工作,企業(yè)一般聘請稅務師事務所執(zhí)行。審計中,注冊會計師應對兩稅金額計提的準確性、完整性進行審核;對土地增值稅和企業(yè)所得稅的匯算清繳情況進行復核,應重點關(guān)注企業(yè)計提稅金的準確性、完整性,及可能的稅務風險。

(三)遞延所得稅存在性、完整性及準確性的認定

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅費用計算復雜,存在大量成本、費用扣除項目,根據(jù)《企業(yè)會計準則第18號—所得稅》的要求,對于資產(chǎn)及負債的賬面價值與其計稅基礎進行比較,對存在暫時性差異的,確認遞延所得稅資產(chǎn)或者遞延所得稅負債。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說,目前對損益影響較大的遞延所得稅項目主要有:

1.預收款收入預交企業(yè)所得稅;

2.應收款項計提壞賬準備;

3.房地產(chǎn)企業(yè)的各類預提費用,如預提的土地增值稅等;

4.稅前彌補虧損。

二、土地增值稅審計

(一)土地增值稅的預繳

1.審計難點

房地產(chǎn)企業(yè)在項目竣工交付使用前會開始預售并取得預售房款(在會計上尚不符合收入確認條件),根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及相關(guān)規(guī)定,稅務機關(guān)可以預征土地增值稅,企業(yè)應按當?shù)囟悇諜C關(guān)的規(guī)定預繳土地增值稅。各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r和不同類型房地產(chǎn)確定具體的預征率,國家稅務總局規(guī)定:除保障房外,東部地區(qū)省份不得低于2%,中部和東北部地區(qū)省份不得低于1.5%,西部地區(qū)省份不得低于1%.在這個環(huán)節(jié)重點是關(guān)注企業(yè)是否按當?shù)匾?guī)定的預征率,足額預繳了土地增值稅。

2.應對措施

(1)通過訪談、查閱項目立項審批等相關(guān)文件,了解核實該房地產(chǎn)項目的具體類型,如經(jīng)濟適用住房、普通住宅、別墅、寫字樓等;

(2)結(jié)合預收款明細賬及相關(guān)備案材料,關(guān)注是否存在還有預收房款之外的其他手續(xù)費、代理費等收入,檢查、復核企業(yè)是否按適用的預征率,足額預繳了土地增值稅;

(3)結(jié)合房屋銷售記錄和房屋存量記錄,通過實地查看,重點關(guān)注是否存在視同銷售未入賬而未足額預繳土地增值稅的情況。

(二) 按收入配比計提土地增值稅、審核增值額的計算

1.審計難點

對于符合收入確認條件的房地產(chǎn)項目在確認收入的同時,應配比結(jié)轉(zhuǎn)預繳的土地增值稅;對于達到清算或可以清算條件的開發(fā)項目,按照稅法的規(guī)定,計算增值額,測算需補繳的土地增值稅。由于項目尚未全部竣工決算,對增值額的測算存在一定難度,可能導致計提的土地增值稅不完整或出現(xiàn)重大偏差,也可能成為企業(yè)調(diào)節(jié)利潤的“蓄水池”。

2.應對措施

(1)在這一環(huán)節(jié)對土地增值稅進行測算,實際上相當于是土地增值稅的“模擬清算”,應參照《土地增值稅清算管理規(guī)程》(國稅發(fā)[2009]91號)、《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國稅函[2010]220號)等相關(guān)規(guī)定,全面考慮各項成本、費用的扣除調(diào)整因素,保證增值額計算的合理、完整。在審核中,應重點關(guān)注建筑安裝工程費、公共配套設施費、利息支出等成本費用的處理是否合理,關(guān)聯(lián)交易是否公允等;

(2)審核增值額的計算過程,重點關(guān)注相關(guān)數(shù)據(jù)取數(shù)的一致性、準確性,有無重大遺漏;關(guān)注企業(yè)對同一項目在不同期間(年度、季度、月份)計算土地增值稅時使用的預計增值率是否有重大差異、是否合理;將企業(yè)測算的預計增值率與企業(yè)此前已清算的同類型項目或其他企業(yè)已清算的同類型項目的增值率進行比較,分析企業(yè)計提的土地增值稅是否合理;

(3)關(guān)注企業(yè)對土地增值稅計提的依據(jù)、基礎是否發(fā)生重大改變及其改變原因,是否存在土地增值稅長期掛賬或前期計提在本期大額沖回等情況。對此,應根據(jù)《企業(yè)會計準則第28號—會計政策、會計估計變更和差錯更正》的規(guī)定,判斷該項調(diào)整是會計估計變更還是前期差錯,以及相關(guān)的會計處理和披露是否準確、完整。

(三)土地增值稅的清算

1.審計難點

根據(jù)相關(guān)規(guī)定,對房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的,企業(yè)應當在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務機關(guān)辦理清算手續(xù);對已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目,已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的等情況,主管稅務機關(guān)可要求企業(yè)進行土地增值稅清算,具體按主管稅務機關(guān)下達的清算通知要求辦理相關(guān)清算手續(xù)。

在這一環(huán)節(jié)重點關(guān)注對符合清算條件應清算的房地產(chǎn)項目,企業(yè)是否按規(guī)定及時進行土地增值稅的清算工作,并對清算的結(jié)果進行復核。

2.應對措施

(1)獲取企業(yè)開發(fā)項目明細表,了解項目的立項、用地、開發(fā)、銷售等情況,判斷是否存在應清算而未清算的開發(fā)項目和有視同銷售未入賬而造成不符合清算條件的項目,對應清算而未清算的項目應關(guān)注企業(yè)是否已按清算要求足額計提土地增值稅,是否在財務報表中做出了適當?shù)呐叮?

(2)對當期清算完畢的開發(fā)項目,應對清算結(jié)果進行復核。由于土地增值稅的清算工作,企業(yè)一般委托稅務師事務所進行。在審計中,注冊會計師應取得土地增值稅清算的鑒證報告,并根據(jù)《注冊會計師審計準則1421號——利用專家的工作》的要求,執(zhí)行相應的審計程序?qū)﹁b證報告的合法性、真實性進行復核。在復核中應重點關(guān)注注冊稅務師是否按照《土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則》及其指南的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行清算鑒證業(yè)務,是否存在重大遺漏。

三、企業(yè)所得稅審計

(一)企業(yè)所得稅的預繳

1.審計難點

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的計算繳納與其他企業(yè)相比有其特殊性,主要表現(xiàn)在:一是銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得收入應計算預計毛利額計入當期應納稅所得額;二是開發(fā)產(chǎn)品完工或視同完工時,應及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額,同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額,計入當期應納稅所得額。在這一環(huán)節(jié)重點應關(guān)注企業(yè)是否及時預繳企業(yè)所得稅。

2.應對措施

(1)復核企業(yè)是否按由省、自治區(qū)、直轄市國家稅務局、地方稅務局規(guī)定的計稅毛利率,計算預繳銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得收入應納所得稅額;

(2)復核收入確認是否及時、完整,對應作收入的代收款項是否及時按規(guī)定申報納稅;扣除項目是否恰當。

(二)企業(yè)所得稅的匯算清繳

1.審計難點

年度企業(yè)所得稅的匯算清繳較為復雜、專業(yè)性強,如在出具審計報告前企業(yè)未聘請稅務師事務所進行所得稅匯算清繳鑒證并出具鑒證報告,注冊會計師需對企業(yè)所得稅的匯算結(jié)果進行審核;如已由稅務師事務所出具了鑒證報告,注冊會計師需對鑒證報告進行復核。

對于已完工或視同完工的開發(fā)產(chǎn)品,對于毛利差的審核是難點,并且其結(jié)果對當期所得稅的影響較大。

2.應對措施

(1)關(guān)注對已完工或視同完工的開發(fā)產(chǎn)品,企業(yè)是否推遲結(jié)轉(zhuǎn)完工收入、成本,不計毛利差,企業(yè)計算的毛利差是否經(jīng)稅務師事務所審核并出具鑒證報告。如已出具鑒證報告,應進行復核;如未由稅務師事務所進行鑒證,注冊會計師應對企業(yè)計算的毛利差進行審核;

(2)在毛利差的審核中,應復核用于計算所得稅費用的開發(fā)產(chǎn)品項目收入的完整性、成本和費用扣除項目的恰當性;重點關(guān)注開發(fā)項目中存在安置回遷戶的,安置房是否視同銷售;是否與購房者簽訂陰陽合同而少計收入;是否未按規(guī)定將應計入營業(yè)收入的停車位、車庫、閣樓等款項收入錯計入往來款;將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位時,是否及時做代扣繳處理等情況;

(3)在毛利差的審核中,還應關(guān)注計稅成本對象的確定是否符合《關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》(國稅發(fā)[2009]31號)、《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對象管理問題的公告》(國家稅務總局公告2014年第35號)的相關(guān)規(guī)定,是否合理區(qū)分已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象,是否在報送主管稅務機關(guān)后進行了調(diào)整;各項成本分攤是否合理、準確,共同成本和不能分清負擔對象的間接成本是否遵循一定的分配方法,按受益原則和配比原則分配至各成本對象;

(4)在毛利差的審核中,還應關(guān)注成本費用的會計口徑與稅務口徑(計稅成本)的差異調(diào)整情況,如是否將應該費用化的支出項目資本化等。對成本費用扣除的稅務處理、計稅成本的核算、特定事項的稅務處理等應按《國家稅務總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》(國稅發(fā)[2009]31號)的相關(guān)規(guī)定處理。

我要糾錯】 責任編輯:大白兔
回到頂部
折疊
主站蜘蛛池模板: 欧美专区在线 | 手机看av网站 | 国产伦精品一区二区三区照片91 | 亚洲欧洲精品成人久久奇米网 | 51ⅴ精品国产91久久久久久 | 精品中文字幕一区二区三区 | 黄色不卡| 精品欧美一区二区三区久久久 | 精品国产传媒 | 国产在线精品自拍 | www.国产毛片| 精品一区二区三区四区 | 欧美一区二区久久久 | 国产一区二区三区高清 | 亚洲专区欧美 | 国产精品成人一区二区网站软件 | 久久精品成人欧美大片 | 99久久精品国产一区二区三区 | 十八岁网站 | 精品国产成人 | 熟女毛片 | 一区二区福利视频 | 可以免费看的毛片 | 亚洲精品国产一区 | 欧美专区视频 | 97av在线视频免费播放 | 久久精品免费电影 | 正在播放日韩 | 九九热免费在线观看 | 天天艹在线观看 | 夜噜噜久久国产欧美日韩精品 | 久久久精品 | 久久国产一区 | 亚洲欧美综合精品久久成人 | 国产艳妇 | 久久久久亚洲精品 | 日韩精品国产精品 | 亚洲精品伊人 | 四虎www4hu永久免费 | 毛片一区 | 5999在线视频免费观看 |