對于個人轉讓住房如何繳納增值稅是許多人關注的問題，下面就該問題進行分析：

一、基本規定

自2016年5月1日起，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

個人轉讓其購買的住房，按照有關規定全額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額；個人轉讓其購買的住房，按照有關規定差額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除購買住房價款后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

政策依據：《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件3《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》第五條

《國家稅務總局關于發布的公告》（國家稅務總局公告2016年第14號）

二、特殊規定

（一）北京市、上海市、廣州市和深圳市

自2016年5月1日起，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

政策依據：《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件3《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》第五條

（二）深圳市

自2020年7月15日起，將深圳市個人住房轉讓增值稅征免年限由2年調整到5年。具體如下：個人將購買不足5年的住房對外銷售的，按照5％的征收率全額繳納增值稅；個人將購買5年以上（含5年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5％的征收率繳納增值稅；個人將購買5年以上（含5年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

享受優惠政策的普通住房應當同時滿足以下條件：住宅小區建筑容積率在1.0（含）以上；單套住房套內建筑面積120（含本數）平方米以下或者單套住房建筑面積144（含本數）平方米以下；實際成交總價低于750（含本數）萬元。

政策依據：《深圳市市住房建設局 市規劃和自然資源局 市市場監管局 市公安局 市地方金融監管局 深圳市稅務局 人民銀行深圳市中心支行 深圳銀保監局關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》（深建字〔2020〕137號）第三條、第四條

《深圳市住房和建設局關于的解讀》

（三）沈陽市

自2020年9月6日起，將個人住房轉讓增值稅免征年限由2年調整到5年，具體為：個人將購買不足5年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買5年以上（含5年）的住房對外銷售的，免征增值稅。政策執行以不動產登記中心受理時間為準。

政策依據：《沈陽市房產局 沈陽市自然資源局 沈陽市城鄉建設局 國家稅務總局沈陽市稅務局 沈陽市金融發展局 沈陽市市場監督管理局 沈陽市城市管理綜合行政執法局 中國人民銀行沈陽分行營業管理部 沈陽住房公積金管理中心關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》（沈房發[2020]14號）第八條

《國家稅務總局沈陽市稅務局房地產交易增值稅征免年限調整政策解讀》

（四）成都市

為貫徹落實“房住不炒”要求，進一步發揮稅收調節作用，我市借鑒其他城市經驗，自2020年9月12日起，將個人住房轉讓增值稅征免年限由2年調整到5年。個人將購買不足5年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買5年以上(含5年)的住房對外銷售的，免征增值稅。

政策依據：《成都市人民政府辦公廳關于保持我市房地產市場平穩健康發展的通知》（成辦發[2020]83號）

《成都市人民政府辦公廳關于保持我市房地產市場平穩健康發展的通知的政策解讀》

作者：李老師（正保會計網校財稅專家）