黑地稅函〔2010〕33號
頒布時間：2010-05-19 11:20:35.000 發文單位：黑龍江省地方稅務局
各市（地）地方稅務局：
根據土地增值稅清算工作的需要，結合我省土地增值稅清算工作現狀，現就涉及的有關業務問題明確如下：
一、關于扣除項目有關問題
（一）拆除違建項目支出的扣除
拆除違建項目支出是企業在項目建設過程中實際發生的成本費用，應準予在計算土地增值稅時扣除；但支付的罰款不應予以扣除。
（二）拆遷補償費的扣除
在確定拆遷補償費扣除金額時，將拆遷（回遷）合同作為確定扣除項目金額的依據。
（三）房地產開發費用的扣除
對沒有發生借款費用的企業，因不發生財務費用中的利息支出，房地產開發費用按取得土地使用權支付的金額和房地產開發成本之和的百分之五以內據實扣除。
（四）同一項目不同類型房地產成本費用的分攤
屬于同一項目建造不同類型房地產共同的成本費用，應按不同類型房地產可售建筑面積占整個項目可售總建筑面積的比例，確定項目的扣除金額。
二、關于拆遷安置戶土地增值稅的清算問題
（一）對房地產企業建造的用于安置拆遷戶的回遷安置房，視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第三條第（一）款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費；對房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；對回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，計入銷售收入。
（二）開發企業采取異地安置的，異地安置的房屋價值可按當期市場價格視同貨幣安置計入開發成本。
（三）貨幣安置拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據計入開發成本。
三、關于普通標準住宅的認定問題
2008年12月31日之前開發銷售的房地產，根據黑地稅發〔2007〕119號文件規定，普通標準住宅的標準是:住宅小區建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在140平方米以下、實際成交價格低于同級別土地住房平均交易價格的1.4倍以下。
根據黑政發〔2008〕127號文件規定，從2009年1月1日起至2010年12月31日止，享受普通商品住房優惠政策的住宅標準調整為：容積率在1.0以上，建筑面積在180平方米以下，價格在當地商品住房平均價格1.5倍以內。
四、關于停車位收入征收土地增值稅問題
房地產開發企業出租停車位，所有權未發生轉移的，不應征收土地增值稅；所有權發生轉移的，應視同銷售不動產，按照有關規定征收土地增值稅。
五、關于核定征收問題
（一）在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收。
1、依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；
2、擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
3、雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；
4、符合土地增值稅清算條件，企業未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；
5、申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。
（二）核定征收率自2010年1月1日起按下列標準執行。
1、普通標準住宅核定征收率為1-1.5%。
2、除普通標準住宅以外的其他住宅為3%。
3、除上述（一）、（二）項以外的其他房地產項目為5%。
二○一○年五月十九日
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