實際操作中，企業在租賃合同或協議中約定，在租賃業務開始時一次性收取全部租金，或在租賃業務結束時一次性收取全部租金。現舉例說明該情況下相關企業的會計和稅務處理。

　　例：某企業把一臺閑置的設備對外出租，租賃期限為2年，即2010年5月1日~2012年5月1日，每年租金為60000元，每月租金為5000元。

　　一、假如租賃合同或協議中約定，租賃業務開始時一次性收取全部租金，即2010年5月1日收取租金120000元。會計分錄為：

　　借：銀行存款 　　　　　　　　　　　120000

　　　貸：預收賬款　　　　　 　　　　　　120000　

　　租期內每個月末結轉租金收入時

　　借：預收賬款 　　　　　　　　　　　5000

　　　貸：其他業務收入　　　　　　　　　 5000　

　　稅務處理為：

　　1.營業稅。《營業稅暫行條例實施細則》規定，納稅人提供建筑業或者租賃業勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。因此，企業應就2010年5月1日收取的2年租金120000元，在2010年6月納稅申報時繳納營業稅6000元（120000×5%，城建稅及教育費附加略，下同）。

　　2.企業所得稅。國家稅務總局《關于貫徹落實企業所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函[2010]79號）規定，企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的租金收入，應按交易合同或協議規定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。其中，如果交易合同或協議中規定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據《企業所得稅法實施條例》第九條規定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。出租方如為在我國境內設有機構場所且采取據實申報繳納企業所得稅的非居民企業，也按本條規定執行。從國稅函[2010]79號文件的規定可以看出，納稅人租賃業務跨年度且租金提前一次性收取的，可以按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現，也可以按照國稅函[2010]79號文件的規定，即在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。

　　（1）假如按照《企業所得稅法實施條例》第十九條的規定處理，那么，企業在2010年6月申報納稅時，應當把取得的120000元租金收入申報繳納企業所得稅。

　　（2）假如按照國稅函[2010]79號文件的規定處理，即在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入，根據《企業所得稅法實施條例》的規定，企業所得稅分月或者分季度預繳，應當按照月度或者季度的實際利潤額預繳（假設該企業按月預繳企業所得稅）。國家稅務總局《關于填報企業所得稅月（季）度預繳納稅申報表有關問題的通知》（國稅函[2008]635號）第一條規定，實際利潤額為按會計制度核算的利潤總額減除以前年度待彌補虧損以及不征稅收入、免稅收入后的余額。因此，該企業在2010年6月申報納稅時，應當把120000元租金收入全部申報納稅。在2010年度企業所得稅匯算清繳時，調減應納稅所得額80000元（120000－5000×8）。在2011年和2012年企業所得稅匯算清繳時，分別調增應納稅所得額60000元（5000×12）和20000元（5000×4）。

　　二、假如租賃合同或協議中約定，在租賃業務結束時一次性收取全部租金。由于該企業在2011年出現資金運轉困難，要求承租方提前支付全部租金。承租方在2011年5月1日支付全部租金120000元。會計分錄為：

　　借：銀行存款　　　　　　　　　　　 120000

　　　　貸：其他業務收入　　　　　　　　　60000

　　　　 　 預收賬款 　　　　　　　　　　　60000　

　　稅務處理為：

　　1.營業稅。根據《營業稅暫行條例實施細則》第二十五條第二款規定，該企業應在2011年6月申報納稅時繳納營業稅6000元（120000×5%）。

　　2.企業所得稅。從國稅函[2010]79號文件可以看出，租賃期限跨年度且租金提前一次性支付的，可在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入的前提是在“交易合同或協議中規定租金提前一次性支付”。由于該企業的租賃合同或協議中約定在租賃業務結束時一次性收取全部租金，不符合國稅函[2010]79號文件規定的條件。因此，該企業提前收取的全部租金，企業所得稅納稅義務發生時間應為租賃合同或協議中約定的支付租金日期，即2012年5月1日。企業必須按照《企業所得稅法實施條例》第一百二十八條和國稅函[2008]635號文件第一條的規定，先預繳企業所得稅，然后在2011年度企業所得稅匯算清繳時作調減120000元應納稅所得額處理，在2012年度企業所得稅清繳匯算時，調增應納稅所得額120000元。

　　《合同法》第七十七條規定，當事人協商一致，可以變更合同。因此，租賃合同或協議中約定，在租賃業務結束時一次性支付全部租金，但中途出租方由于某種原因要求承租方提前全部支付租金，如果要按照國稅函[2010]79號文件規定處理，應先變更原租賃合同或協議約定的支付租金日期，即把租金支付日期確定為2011年5月1日。即使這樣，企業也應在2011年6月申報納稅時就120000元租金收入預繳企業所得稅，然后在2011年度企業所得稅匯算清繳時調減應納稅所得額20000元（120000－5000×20），在2012年度企業所得稅匯算清繳時調增應納稅所得額20000元。

　　三、假如租賃合同或協議中約定，在租賃結束時一次性收取全部租金，但由于該企業在2011年出現資金運轉困難，要求承租方提前支付2010年5月1日～2011年12月31日的租金。于是，承租方在2011年5月1日支付租金100000元。會計分錄為：

　　借：銀行存款　　　　　　　　　　 100000

　　　　其他業務收入　　　　　　　　　　 60000

　　　　　預收賬款 　　　　　　　　　　　40000　

　　稅務處理為：

　　1.營業稅。根據《營業稅暫行條例實施細則》規定，該企業在2011年6月申報納稅時應繳納營業稅5000元（100000×5%）。2012年5月1日收到剩余的租金20000元時，企業應在2012年6月申報納稅時繳納營業稅1000元（20000×5%）。

　　2.企業所得稅。由于提前支付一部分租金，不符合國稅函[2010]79號文件規定的“租金提前一次性支付”的情形。因此，該企業提前收取的租金不能按照國稅函[2010]79號文件規定處理，只能按照《企業所得稅法實施條例》第十九條的規定處理，即先預繳企業所得稅，然后在2011年度企業所得稅匯算清繳時作調減100000元應納稅所得額處理。2012年5月1日收到剩余的租金20000元時，應于2012年6月申報納稅時預繳企業所得稅，在2012年度企業所得稅匯算清繳時調增應納稅所得額100000元。