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購置新建商品房的交付使用時間如何確定
某企業從房地產開發商處購置一套新建的商品房作為辦公使用，根據《國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》(國稅發[2003]89號)規定第二條第一款規定:“購置新建商品房,自房屋交付使用之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。”企業不知以下幾個時間哪個才是對“交付使用”時間的準確理解。
1.開發商向購房者交房的時間；
2.與開發商簽定的購房合同約定的交房日期；
3.購房者裝修后遷入使用時間；
4.購房者由在建工程轉固定資產的時間；
5.購房者取得房產證的時間。
何為“交付使用”，在相關的稅法規范性文件中并沒有做概念性的解釋。
所謂商品房，是指經政府有關部門批準，由房地產開發經營公司開發的，建成后用于市場出售出租的房屋。商品房的交付使用是商品房買賣的重要環節。交付使用的時間和條件，買賣雙方通常會在合同中作出明確約定。根據《城市商品房銷售管理辦法》第三十條規定，房地產開發企業應當按照合同約定，將符合使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產開發企業應當承擔違約責任。所以，開發商交付房屋，必須滿足一定的條件。《城市房地產管理法》明確規定：“房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關規定標準和規范。房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用”。交付必須經過竣工驗收合格，這是法律上對房屋出賣人向房屋使用人或產權受讓人進行交付時應當滿足的最低條件，當然，雙方當事人也可以在合同中約定高于此線的交付條件及標準。
根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋[2003]7號)文件第十一條規定：“對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。”因此我國商品房買賣中所使用的“交付使用”的概念指的是：出賣人依合同約定將房屋交給買受人實際占有，買受人因此行使對房屋的占有權利。
現就以上5種不同的時間簡要分析如下：
一、開發商向購房者交房是一個籠統的概念，房屋交付使用具體時間應以開發商與購房者簽字確認的房屋交付使用通知書中注明的交付日期為準。開發商向購房者交房，應簽定《房屋交付使用通知書》，并將房屋的鑰匙交給購房人。這里如果僅僅交鑰匙也不是交付使用的必要條件，只是能夠使用的其中一個充分條件。如果雙方在合同中約定交房的條件為該房屋完成綜合驗收后向買房人交付使用（通常也應如此），而不是以交鑰匙實際轉移房屋的占有作為交付的條件時，即使買房人在收到入住通知后前往開發商處辦理了收房手續領取了房屋鑰匙，并且實際使用并控占了該房屋，但是開發商在發出入住通知書為其辦理入住手續時并未驗收合格，未向相關部分備案相關資料，則其違反了合同的約定，更重要的是其行為違反了法律關于交付條件應當遵循的底線，此時的交付行為被視為無效，因此，僅僅是交鑰匙并不能視為“交付使用”。
二、購房合同約定的日期并不一定是實際的交付日期。實踐中有各種情況可能會使合同不能按約定的時間履行，如開發商不能按期辦理各種驗收手續等，因此，購房合同上約定的日期不能視為交付日期，應以實際的交付日期為準。
三、購房人對房屋進行的裝修等行為屬于使用過程中的非必要條件，不能認為裝修完成后才交付使用。
四、在建工程轉固定資產，此行為不適用新購房產的處理，不適用該規定。根據國稅發[2003]89號第二條第四款規定：“房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。（注：根據《財政部、國家稅務總局關于房產稅、城鎮土地使用稅有關政策的通知》（財稅[2006]186號）文件規定，該條款有關房地產開發企業城鎮土地使用稅納稅義務發生時間的規定自2007年1月1日起廢止。）因此，房地產開發企業自用或出租、出借的房產其房產稅的納稅義務發生時間可以商品房轉為自用固定資產的時間來確定，而不是在建工程轉為固定資產的時間來確定。而土地使用稅則要依據財稅[2006]186號文件的規定執行，即：以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。
五、通常情況下，交付使用也并不一定以房產證和土地使用證的取得為必要條件，因為辦理證件過程中有很多客觀因素。按照有關法律規定，動產以交付為轉移所有權的時間，而不動產和一些特殊的動產需要履行一定的手續和滿足形式要件，才能發生所有權的轉移。房屋所有權的轉移就是以登記為要件的。所以將商品房交付給買受人并不一定能使所有權轉移。在商品房買賣的實踐中，房屋交付和登記之間往往有一個時間間隔，在沒有辦理登記取得房屋產之間，房屋買受人對房屋只是事實上的占有，而不是法律上的所有。因此，房產證及土地使用證只是產權過戶的一個證明，不是交付使用的證明。
綜合上述分析，商品房的交付使用，就是開發商將已建成的房屋轉移給買受人占有，其外在表現主要是將房屋的鑰匙交付給買受人，并簽定《房屋交付使用通知書》，此時，房屋必須經過驗收合格，取得相應的合格證書（表），在此后的次月起，購房的企業應繳納房產稅。
其他注意的問題，企業在購置新建商品房時是否也在交付使用的次月起計提折舊呢？還是以發票的開具時間來確定？根據《企業會計準則——固定資產準則（2006）》規定：“外購固定資產的成本，包括購買價款、進口關稅和其他稅費，使固定資產達到預定可使用狀態前所發生的可歸屬于該項資產的場地整理費、運輸費、裝卸費、安裝費和專業人員服務費等。”因此，企業的固定資產計提折舊的時間即不是上述分析的交付使用時間，也不是取得發票的時間，應為達到預定可使用狀態的時間，此時購買方應該依此來進行固定資產的確認和計量，并進行賬務處理及計提折舊。
【我要糾錯】 責任編輯：zoe
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