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增值稅改革對房地產(chǎn)業(yè)的影響
一、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅涉稅事項納稅人身份的選擇
《增值稅暫行條例實施細則》：年應(yīng)稅銷售額超過小規(guī)模納稅人標準的其他個人按小規(guī)模納稅人納稅；非企業(yè)性單位、不經(jīng)常發(fā)生應(yīng)稅行為的企業(yè)可選擇按小規(guī)模納稅人納稅。房地產(chǎn)企業(yè)增值稅涉稅事項納稅人身份應(yīng)選擇小規(guī)模納稅人。
二、稅率與應(yīng)納稅額的計算
1、征收率：
小規(guī)模納稅人增值稅征收率為3%。
2、應(yīng)納稅額的計算
小規(guī)模納稅人銷售貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)，實行按照銷售額和征收率計算應(yīng)納稅額的簡易辦法，并不得抵扣進項稅額。應(yīng)納稅額計算公式：
應(yīng)納稅額＝銷售額×征收率
三、銷售額的計算
小規(guī)模納稅人銷售貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)采用銷售額和應(yīng)納稅額合并定價方法的，按下列公式計算銷售額：
銷售額＝含稅銷售額÷（1＋征收率）
四、房地產(chǎn)企業(yè)銷售使用過的設(shè)備怎樣納稅
財稅[2009]9號：小規(guī)模納稅人（除其他個人外）銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，減按2%征收率征收增值稅。
小規(guī)模納稅人銷售自己使用過的除固定資產(chǎn)以外的物品，應(yīng)按3%的征收率征收增值稅。
“已使用過的固定資產(chǎn)”：是指納稅人根據(jù)財務(wù)會計制度已經(jīng)計提折舊的固定資產(chǎn)。
國稅函[2009]90號：小規(guī)模納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)和舊貨，按下列公式確定銷售額和應(yīng)納稅額：
銷售額＝含稅銷售額÷（1＋3％）；
應(yīng)納稅額＝銷售額×2％
【例】某房地產(chǎn)公司2006年3月購入2臺運貨車，每臺車單價200000元，增值稅稅率17％，貨車折舊年限為5年。為了提高運輸能力，更新車輛，2009年4月公司準備將這兩臺汽車出售，每臺售價60000元，應(yīng)如何繳納增值稅。
（1）2006年3月購入車輛的會計處理：
借：固定資產(chǎn)——汽車 468000
貸：銀行存款 468000
（2）2009年4月出售
銷售2臺汽車的銷售額＝含稅銷售額÷（1＋3％）＝120000÷（1＋3％）＝116505（元）
增值稅應(yīng)納稅額＝116505×2％＝2330（元）
計算已提折舊＝468000÷5×3＝280800（元）
固定資產(chǎn)清理的會計處理：
借：固定資產(chǎn)清理 187200
累計折舊 280800
貸：固定資產(chǎn) 468000
借：銀行存款 120000
貸：固定資產(chǎn)清理 117670
應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅 2330
借：營業(yè)外支出 69530
貸：固定資產(chǎn)清理 69530
五、房地產(chǎn)企業(yè)處理廢舊物資怎樣納稅
財稅[2009]9號：小規(guī)模納稅人銷售自己使用過的除固定資產(chǎn)以外的物品，應(yīng)按3%的征收率征收增值稅。
【例】甲房地產(chǎn)公司開發(fā)的A小區(qū)已經(jīng)竣工，在清理施工現(xiàn)場時，將建筑廢舊物資變賣，收入110000元，繳納了營業(yè)稅5500元。
應(yīng)交增值稅額＝110000÷（1＋3％）×3％＝3204（元）
借：銀行存款 110000
貸：開發(fā)成本——建安工程費 106769
應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅 3204
責任編輯：zoe
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