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房地產企業出售無產權的車位如何確認收入
【問題】
房地產企業出售無產權的車位如何確認收入？是按租金確認收入嗎？對營業稅、企業所得稅和土地增值稅有什么影響？
【解答】
對于房地產企業出售無產權的車位，稅法首先認定的是一種實質上的長期租賃合同，只不過這種租賃方式與土地使用年限相同，所以開發商稱為銷售使用權而非所有權。國家稅務總局《關于營業稅若干政策問題的批復》（國稅函[2005]83號）對這種情形明確為：“對具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認定為轉讓不動產永久使用權，應按照'服務業-租賃業'征收營業稅。”《中華人民共和國合同法》第二百一十四條也規定：“租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效”。而對于超過20年的車庫銷售這種特殊經營行為，合同法判定為：“租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過20年”。
所以對于無產權的車位銷售，不論是作為成本對象單獨核算還是利用地下基礎設施作為公共配套設施處理，除能夠依法轉讓的情形外，都應當作為“服務業——租賃業”計算繳納營業稅。《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》規定：“納稅人提供建筑業或者租賃業勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天”。所以從營業稅納稅總額與納稅時間上來看，無論企業按照“銷售不動產”、“轉讓無形資產”還是“服務業-租賃業”計算納稅結果是一樣的。
對于車位銷售的企業所得稅問題，由于房地產企業都是一次性通過成本對象或公共配套設施轉入銷售成本，所以收到的銷售款也應當一次性計入企業所得稅收入。
鑒于車位銷售這種有限產權轉讓的特殊性，對于車位銷售的土地增值稅問題，特別是房地產企業按人防部門的規定利用地下基礎設施建造的平戰結合的地下車位，由于產權關系不明晰，也成為征納雙方存在的爭議之一。實務中有如下幾種操作類型可以參考。
1、企業單獨建造的停車場所銷售產權或永久使用權，作為成本對象單獨核算，視為“銷售不動產”處理。
2、銷售有限使用權（例如地下車位），視為“服務業-租賃業”進行處理，這種情況下，視為自用固定資產，當然不用進行土地增值稅的清算，而成本也不能作為土地增值稅的扣除項目。
3、為公共配套設施處理，銷售價款作為開發產品銷售的整體價外費用合并計入銷售總額處理。
以上三種處理方式對于土地增值稅的結果有異同，與營業稅、企業所得稅處理也存在矛盾，并非盡善盡美，具體執行中還要取決于主管稅務機關的自由裁量權，如何確定，貴公司可以與主管稅務機關充分溝通。
責任編輯：zoe
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