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房地產公司土地分次投入的成本核算
【問題】
我公司取得一整塊土地進行開發，考慮到進度等因素，對整個地塊分兩批申請了規劃許可證、兩次招投標，選擇了兩家施工單位分批開工，同時竣工交房。其他，如土地轉讓金、基礎配套費用等都不分批，一個合同。請問：我們公司這種情況，成本核算是應該整體核算一個單位成本，還是分成兩期核算兩個單位成本？如果分兩個單位成本，只有一個合同的費用如何劃分，借款利息、開發費用呢？
【解答】
第一個問題是首先明確開發成本核算對象的問題。
我們認為，開發產品成本核算對象是指在開發產品成本的計算中，為了歸集和分配開發費用而確定的費用承擔者。會計核算的一般要求為：
①一般的開發項目，以每一獨立編制的概算或施工圖預算所列單項工程為成本核算對象。即貴公司兩批《規劃許可證》可以確定為兩個成本核算對象，但這是基本的成本核算單位，在每一個成本核算對象下還需要按照具體的項目性質例如住宅、地商、獨立商鋪等設置具體的成本核算對象進行項目分類核算。
②同一開發地點、結構類型相同的群體項目，開、竣工時間相近且由同一施工單位施工的，可并為一個成本核算對象。
③對于個別規模較大、工期較長的開發項目，可以結合經濟責任制的需要，按開發項目的一定區域和部位，劃分成本核算對象。
成本核算對象應在開發項目開工前確定，一經確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。
另外，成本對象不一定有獨立的成本預算，《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）將計稅成本對象的確定原則歸納為可否銷售原則、分類歸集原則、功能區分原則、定價差異原則、成本差異原則、權益區分原則六原則，應當說更具有可操作性，當然企業有選擇以什么原則或方式合理地確定計稅成本對象的權利，但是應當在項目開工之前報主管稅務機關備案。
第二個問題是共同成本分攤問題。
《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）第二十九條規定，企業開發、建造的開發產品應按制造成本法進行計量與核算。其中，應計入開發產品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象（例如貴公司的土地出讓金、配套費等），具體分配方法可按以下規定選擇其一：
（一）占地面積法。指按已動工開發成本對象占地面積占開發用地總面積的比例進行分配。
1.一次性開發的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進行分配。
2.分期開發的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內全部成本對象占地總面積的比例進行分配。
期內全部成本對象應負擔的占地面積為期內開發用地占地面積減除應由各期成本對象共同負擔的占地面積。
（二）建筑面積法。指按已動工開發成本對象建筑面積占開發用地總建筑面積的比例進行分配。
1.一次性開發的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進行分配。
2.分期開發的，首先按期內成本對象建筑面積占開發用地計劃建筑面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內成本對象總建筑面積的比例進行分配。
（三）直接成本法。指按期內某一成本對象的直接開發成本占期內全部成本對象直接開發成本的比例進行分配。
（四）預算造價法。指按期內某一成本對象預算造價占期內全部成本對象預算造價的比例進行分配。
第三十條規定，企業下列成本應按以下方法進行分配：
（一）土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結合其他方法進行分配的，應商稅務機關同意。
土地開發同時連結房地產開發的，屬于一次性取得土地分期開發房地產的情況，其土地開發成本經商稅務機關同意后可先按土地整體預算成本進行分配，待土地整體開發完畢再行調整。
（二）單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發成本，應按建筑面積法進行分配。
（三）借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配。
（四）其他成本項目的分配法由企業自行確定。
據此可以確定，貴公司的土地成本投入應當按照兩個成本核算對象的占地面積進行分配，借款費用利息按直接成本法或預算造價法進行分配；基礎設施費、配套設施費、開發間接費屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配在兩個成本對象之間進行分配。
兩個成本對象之間一次分配后，每個成本項目匯總金額還需要在各自的具體成本核算單位例如各樓號、住宅、商鋪等之間進行明細分類核算。
責任編輯：zoe
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