【問題】

　　個人轉讓住房如何計算營業稅？

　　【解答】

　　個人轉讓住房，以轉讓方取得的全部價款和價外費用為計稅依據，按“銷售不動產”稅目計算繳納。《營業稅暫行條例實施細則》第二十條規定，個人轉讓住房價格明顯偏低并無正當理由的，主管稅務機關可按下列順序確定其營業額：

　　1.按納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定。

　　2.按其他納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定。

　　3.按下列公式核定：營業額=營業成本或者工程成本×（1＋10%）÷（1-5%），房屋成交價格按購房合同價格、契稅完稅證載明價格、收付款憑單等材料為準。

　　《財政部、國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》（財稅〔2003〕16號）規定，單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額。根據《財政部、國家稅務總局關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》（財稅〔2009〕157號）規定，自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業稅。個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。