各縣（市）、區(qū)人民政府，市政府各部門、各直屬單位：

　　現(xiàn)將《寧波市拆遷集體所有土地房屋價格評估辦法》印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

　　二○○六年十二月十八日

寧波市拆遷集體所有土地房屋價格評估辦法

　　第一條　為了規(guī)范拆遷集體所有土地房屋補償估價行為，維護(hù)房屋拆遷雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《寧波市征收集體所有土地房屋拆遷條例》、《寧波市征收集體所有土地房屋拆遷條例實施細(xì)則》，制定本辦法。

　　第二條　拆遷本市行政區(qū)域內(nèi)集體所有土地房屋需要對被拆遷房屋進(jìn)行價格評估的，適用本辦法。

　　第三條　集體所有土地房屋拆遷價格評估應(yīng)當(dāng)由依法取得房地產(chǎn)價格評估資格的評估機構(gòu)（以下簡稱評估機構(gòu)）承擔(dān)。

　　第四條　從事被拆遷房屋價格評估的人員，必須取得《房地產(chǎn)估價執(zhí)業(yè)資格證書》。主要估價人員應(yīng)當(dāng)是注冊房地產(chǎn)估價師。

　　第五條　從事被拆遷房屋價格評估的評估機構(gòu)必須履行下列義務(wù)：

　　（一）遵守有關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策；

　　（二）遵守誠信、公開、公平、公正的原則；

　　（三）按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取費用；

　　（四）依法接受土地行政主管部門和建設(shè)行政主管部門的指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查；

　　（五）對房屋價格評估報告進(jìn)行解釋。

　　第六條　評估機構(gòu)和估價人員在房屋價格評估活動中不得有下列行為：

　　（一）弄虛作假，故意壓低或抬高評估結(jié)果；

　　（二）利用工作之便，牟取私利；

　　（三）違反規(guī)定轉(zhuǎn)讓估價業(yè)務(wù)；

　　（四）以不正當(dāng)理由或名目收取額外費用、降低收費標(biāo)準(zhǔn)；

　　（五）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。

　　第七條　進(jìn)行被拆遷房屋價格評估，拆遷人應(yīng)當(dāng)與評估機構(gòu)簽訂房屋價格評估委托合同。

　　第八條　拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)如實向評估機構(gòu)提供評估所必需的資料，并協(xié)助評估機構(gòu)開展現(xiàn)場查勘。拆遷當(dāng)事人不如實提供或者不協(xié)助評估機構(gòu)實地查勘的，評估機構(gòu)可以根據(jù)相關(guān)房產(chǎn)、土地資料參照類似房屋、土地進(jìn)行評估。如拆遷當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議的，可以申請房屋現(xiàn)場查勘后評估。

　　第九條　被拆遷房屋的估價基準(zhǔn)日（估價時點）為拆遷公告發(fā)布之日。

　　第十條　對住宅用房拆遷實行貨幣安置的，其安置補償價格以估價基準(zhǔn)日上月被拆遷房屋所在地段與安置用房同類房屋等級的商品住宅的平均價格，結(jié)合該住房建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、使用年限、裝修等因素由評估機構(gòu)評估確定。

　　住宅用房的建筑結(jié)構(gòu)由評估人員在評估時按照土地、房產(chǎn)和價格行政管理部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定。

　　使用年限是指住宅用房拆遷時的使用年數(shù)。使用年數(shù)按估價基準(zhǔn)日的年份減去住房的建造年份確定。

　　第十一條　本辦法第十條所涉及的商品住宅平均價格確定辦法如下：

　　（一）被拆房屋在海曙區(qū)、江東區(qū)、江北區(qū)以及大榭開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、東錢湖旅游度假區(qū)的，采用由市價格、土地、房產(chǎn)行政主管部門測定的拆遷公告發(fā)布上月被拆遷房屋所在地段與安置用房同類房屋等級（鋼混二等）的商品住宅的平均價格。

　　（二）被拆遷房屋在其他縣（市）、區(qū)的，由當(dāng)?shù)貎r格、土地、房產(chǎn)行政主管部門測定的拆遷公告發(fā)布上月被拆遷房屋所在地段與安置用房同類房屋等級（鋼混二等）的商品住宅的平均價格。

　　（三）因市場等原因無法測定被拆遷地段商品住宅平均價格的，由縣（市）、區(qū)人民政府每年3月底前公布有關(guān)地段鋼混二等安置用房的價格作為當(dāng)?shù)厣唐纷≌骄鶅r格的指導(dǎo)價。

　　第十二條 對被拆房屋實行貨幣補償?shù)模湓u估金額按下列公式計算：

　　被拆房屋可安置面積內(nèi)貨幣補償評估金額=（商品住宅平均價格-商品住宅基本造價+被拆房屋重置價格×成新）×可安置建筑面積+附屬物評估金額+裝修評估金額

　　被拆房屋超過可安置建筑面積貨幣補償評估金額=被拆房屋重置價格×成新×（被拆房屋可補償安置建筑面積-可安置建筑面積）

　　第十三條　本辦法第十二條中的住宅用房成新是指房屋的新舊程度。住宅用房成新按使用年限每年2%折舊計算確定，但鋼混結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)低于五成的，按五成計算；磚木結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)、簡易結(jié)構(gòu)低于四成的，按四成計算。

　　住宅用房重置價格是指上一年度新建同類住房的前期工程費、建筑安裝工程費和小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施費三者之和。

　　第十四條　拆遷非住宅用房實行貨幣安置的，其貨幣補償評估金額由估價機構(gòu)按市場比較法評估確定。因缺乏足夠的市場成交案例不能采用市場比較法時，可以采用成本法等其他估價辦法。

　　第十五條　評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按約定向委托人提供全部被評估房屋的整體估價報告和分戶報告。估價報告必須經(jīng)注冊房地產(chǎn)估價師簽字并經(jīng)評估機構(gòu)蓋章。

　　第十六條　評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將被拆遷人的姓名、被拆遷房屋基本情況、評估因素、評估依據(jù)、評估價格等主要情況在拆遷范圍內(nèi)公示，接受社會監(jiān)督。公示時間不少于10日。

　　第十七條　房屋拆遷評估應(yīng)當(dāng)以人民幣為計價的貨幣單位，計價應(yīng)精確到元。

　　第十八條　當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示時間內(nèi)向原評估機構(gòu)書面申請復(fù)核。原估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在收到書面申請后10個工作日內(nèi)出具書面復(fù)核結(jié)果。當(dāng)事人對復(fù)核結(jié)果仍有異議的，可以在收到復(fù)核結(jié)果后10日內(nèi)向土地行政主管部門書面申請裁決。

　　裁決部門受理裁決申請后，可提請本市房地產(chǎn)價格評估專家委員會對評估結(jié)果進(jìn)行鑒定，房地產(chǎn)價格評估專家委員會出具的鑒定結(jié)論可作為裁決依據(jù)。裁決部門應(yīng)當(dāng)自受理裁決之日起30日內(nèi)作出書面裁決。

　　房屋拆遷評估鑒定費用，按評估費用的50%計取，由申請人在提出裁決申請時向房屋拆遷管理部門預(yù)交。鑒定后，維持原評估結(jié)果的，鑒定費用由申請人支付；改變原評估結(jié)果的，鑒定費用由原評估機構(gòu)支付。

　　原評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)配合房地產(chǎn)價格評估專家委員會做好鑒定工作。對評估結(jié)果進(jìn)行鑒定的房地產(chǎn)價格評估專家委員會的成員，如與原評估機構(gòu)、拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系或是拆遷當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避。

　　第十九條　從事房屋拆遷價格評估的評估機構(gòu)及其從業(yè)人員違反有關(guān)規(guī)定進(jìn)行評估的，由土地行政主管部門和房產(chǎn)行政主管部門根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定進(jìn)行處罰。

　　第二十條　本辦法自發(fā)布之日起施行。