國稅函發［1994］644號
頒布時間：1994-12-06 00:00:00.000 發文單位：國家稅務總局
廣東省國家稅務局：
近接廣州市稅務局稅一［1994］327號，反映該市部分國內企業將土地三通一平后以土地與外商合作建商品房，雙方成立合作公司，領取營業執照，中方將土地使用權轉移到合作公司，外方負責興建商品房的一切資金并負責商品房在境外銷售，雙方采取分建筑面積，分銷售收入，提取固定利潤等分配形式。并對上述經營活動中涉及的轉讓土地使用權的行為如何計征營業稅問題，要求予以明確。經研究，現批復如下：
一、關于中外雙方合作建房的征稅問題中方將獲得的土地與外方合作，辦理土地使用權轉移后，不論是按建成的商品房分配面積，還是按商品房銷售后的收入進行分配，均不符合現行政策關于“以無形資產投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征營業稅”的規定，因此，應按“轉讓無形資產”稅目征收營業稅；其營業額為實際取得的全部收入，包括價外收費；其納稅義務發生時間為取得收入的當天。
同時，對銷售商品房也應征稅。如果采取分房（包括分面積）各自銷房的，則對中外雙方各自銷售商品房收入按“銷售不動產”征營業稅；如果采取統一銷房再分配銷售收入的，則就統一的銷售商品房收入按“銷售不動產”征營業稅；如果采取對中方支付固定利潤方式的，則對外方銷售商品房的全部收入按“銷售不動產”征營業稅。
二、關于中方取得的前期工程開發費征稅問題外方提前支付給中方的前期工程的開發費用，視為中方以預收款方式取得的營業收入，按轉讓土地使用權，計算征收營業稅。對該項已稅的開發費用，在中外雙方分配收入時如數從中方應得收入中扣除的，可直接沖減中方當期的營業收入。
三、對中方定期獲取的固定利潤視為轉讓土地使用權所取得的收入，計算征收營業稅。
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