各區、縣分局（區、縣稅務局）、燕山分局：

　　現將市政府1993年第6號令發布的《北京市實施<中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例>辦法》轉發給你們。并根據國家稅務總局關于土地使用權有償出讓，轉讓的征免稅有關規定，現就營業稅、所得稅、土地使用稅、房產稅和印花稅等有關問題通知如下，請依照執行：

　　一、土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者（國家土地管理部門和土地使用者雙方簽訂出讓合同），并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

　　土地使用權轉讓是指土地使用者取得土地使用權后，再將土地使用權用于出售、交換、贈與或其他經營活動（與受讓方簽訂轉讓合同）的行為。

　　二、關于營業稅征免問題

　　1、根據國務院國發（1989）38號《關于加強國有土地使用權有償出讓收入管理的通知》，土地使用權有償出讓取得的收入必須上交財政。因此，對土地管理部門向土地使用者收取的出讓金暫不征收營業稅。

　　2、根據國家稅務局國稅發（1992）165號《土地使用權轉讓及出售建筑物和經濟權益轉讓征收營業稅具體辦法》的通知規定：對土地使用者在轉讓土地使用權時連同土地附著物所有權一并轉讓的行為，應按其從受讓方或購買方取得的全部收入依5%的稅率征收營業稅。

　　3、對將土地使用權歸還土地所有者的行為以及轉移土地使用權的行為，不征收營業稅。

　　4、以土地使用權投資、入股，參與投資方利潤分配，并共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。

　　5、土地使用者將土地使用權和地上建筑物附著物的所有權用于抵押的，在抵押合同期內不征收營業稅。

　　三、關于所得稅征免問題

　　1、 土地管理部門向土地使用者出讓土地使用權收取的出讓金按國務院的規定上交財政，所以此項收入不征收所得稅。

　　2、國家對集體土地進行征用付給一定的補償費，補償費所得不征收所得稅。國家收回土地使用者的土地使用權所付的補償費，其補償費所得不征收所得稅。

　　3、對從事房地產開發業務的開發公司和其他經營房地產的公司、單位和個人，轉讓土地使用權的所得應按規定征收所得稅。

　　4、企事業單位、機關團體等由于規劃的安排需要搬遷或將多余閑置的土地（僅指土地）轉讓給其他土地使用者取得的收入所得，由于國家目前尚無明確規定，可暫不征收所得稅，待國家有了新的規定，再按新的規定執行。

　　四、關于其他有關稅收問題

　　對國內各投資企業單位從事房地產開發和土地有償出讓、轉讓的，在國家稅務局沒有新的規定前按現行規定征收土地使用稅、房產稅、印花稅：

　　1、受讓方取得土地使用權后，應依照規定按實際占用的土地面積繳納土地使用稅。

　　2、房地產開發公司建造商品房的用地，原則應按規定征收土地使用稅。但鑒于其在商品房出售前納稅確有困難的實際情況，對房地產開發公司取得土地使用權后，在建商品房期間占用的土地暫緩征收土地使用稅。對建成后的商品房占地及院落，從辦理驗收手續之次月起征收土地使用稅。在辦理驗收手續前已使用或出租出借的商品房占地及院落，應按規定征收土地使用稅。在商品房出售后，按土地使用權轉移的歸屬情況劃分征免。

　　3、受讓方在受讓土地上建造的房屋，應按房屋原值扣除30%后的余值依1.2％年稅率繳納房產稅。受讓方若屬房屋管理部門，將房屋出租的，對其出租的房屋，應按取得的租金收入依12％稅率繳納房產稅。

　　4、土地使用權出讓轉讓書立的憑證（合同）暫不征收印花稅，但在土地開發建設，房產出售、出租活動中所書立的合同、書據等，應按照印花稅有關規定繳納印花稅：對于建筑安裝工程承包合同，雙方分別按合同所載的承包金額萬分之三貼花；購銷合同，方雙分別按合同所載的購銷金額萬分之三貼花；建設工程勘察設計合同，雙方分別按合同所載的收取費用萬分之五貼花；產權轉移書據，雙方分別按書據所載金額萬分之五貼花；財產租賃合同，雙方分別按合同所載的租賃金額千分之一貼花，稅額不足一元的，按一元貼花。其中房屋租賃合同，凡屬于個人生活居住的暫免計稅貼花，屬于生產經營的，按規定貼花。

　　五、關于外商投資企業開發房地產有關征免稅問題

　　根據《中華人民共和國工商統一稅條例》、《中華人民共和國外商投資企業和外國企業所得稅法》和《城市房地產稅暫行條例》、《中華人民共和國印花稅暫行條例》及國家稅務局國稅函發[1990]505號文件《關于對外商投資企業從事土地開發和使用權有償轉讓征收工商統一稅和企業所得稅問題的通知》的規定，對外商投資企業從事房地產開發和土地使用權有償轉讓征收工商統一稅和企業所得稅以及房產稅、印花稅的有關規定明確如下：

　　1、外商投資企業受讓土地使用僅后再轉讓所取得的轉讓金，包括場地使用費、土地處置費等，應按照5%的稅率繳納工商統一稅。

　　2、外商投資企業承包開發經營出讓土地使用權取得的出讓金和土地使用費，在扣除實際上繳給政府主管部門的部分后，計算繳納工商統一稅。

　　3、外商投資企業代理土地使用權出讓取得的手續費和價差收入，應列為代理業務收入，按照7％的稅率繳納工商統一稅。

　　4、外商投資企業建造商品房（包括工業廠房）和建筑物（如臺、場、碼頭、墓穴等）連同土地使用權一并轉讓的價款，應劃分計算繳納工商統一稅，轉讓土地使用權取得的轉讓金，按照5%的稅率繳納工商統一稅；出讓房屋建筑物取得的價款，可以減按3%的稅率繳納工商統一稅。

　　5、外商投資企業建筑的用于出租的房屋建筑物，所取得的租金收入，應按照5%的稅率繳納工商統一稅，并按照房屋建筑物的原值繳納房產稅，年稅率為1.2％，本市規定，按應納房產稅稅額給予減征30％的照顧。

　　6、從事土地開發經營和建筑商品房出售或出租的外商投資企業，應按照稅法規定從獲利年度起繳納33％的所得稅（按應納稅所得額計算，企業所得稅稅率為30％，地方所得稅稅率為3％）。

　　外商投資企業將受讓的土地使用權再轉讓取得的收入，減除原受讓價款和開發費用后的差額，列為當年度損益，按照稅法規定繳納所得稅。

　　注：從事房地產開發經營的外商投資企業按照稅法規定，不列為生產性企業，不享受所得稅“兩免三減”。

　　7、在土地開發經營、房產出售、出租活動中所書立的合同、書據等，應按照印花稅有關規定繳納印花稅（同前等四條第4款）。

　　對于外商投資企業，凡是按照工商統一稅的規定繳納工商統一稅的，其本身書立的屬于列舉應該繳納印花稅的憑證，都暫免征收印花稅。

　　1993年7月26日

北京市人民政府令

1993年第6號

　　市人民政府1992年5月27日發布的《北京市實施<中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例>辦法》，已經1993年5月7日市人民政府第11次常務會議決定修改，現予重新發布。

　　1993年5月18日

北京市實施《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》辦法

（1992年5月27日北京市人民政府第11號令發布1993年5月18日北京市人民政府第6號令修改）

　　第一條 為合理開發、利用、經營國有土地，加強國有土地使用權出讓和轉讓管理，促進本市城市建設和經濟發展，根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（以下簡稱《條例》）和國務院《關于發展房地產業若干問題的通知》等有關規定，、結合本市實際情況，制定本辦法。

　　第二條 本市行政區域內國有土地使用權（以下簡稱土地使用權）出讓和轉讓，適用《條例》和本辦法。

　　第三條 本市土地使用權的出讓和轉讓工作，由土地管理部門依照《北京市實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》的有關規定辦理。

　　第四條 除下列用地，經土地管理部門核準，可依法辦理劃撥外，其它用地均應通過出讓或轉讓方式取得土地使用權：

　?。ㄒ唬└骷壺斦芸罱ㄔO的黨政軍機關、行政事業單位辦公用房的用地；

　　（二）城市基礎設施、公用設施和公益事業用地；

　?。ㄈ﹪抑攸c建設的能源、交通、國防和農業水利工程用地；

　　（四）市人民政府批準的其它用地。

　　第五條 出讓和轉讓土地使用權，不及于地下資源、埋藏物及市政公用設施。

　　第六條 依照《條例》和本辦法以出讓或轉讓方式取得土地使用權的土地使用者（以下簡稱土地使用者），合法權益受法律保護。

　　土地使用者開發、利用、經營土地的活動，應遵守法律、法規、規章的規定，不得損害社會公共利益。

　　第七條 土地使用權的出讓和轉讓，以及土地使用者對于土地的開發、利用、經營，必須符合本市城市規劃。

　　第八條 土地使用權出讓的地塊位置、面積 用途和出讓期限及其它條件，由土地管理部門會同計劃、規劃、建設、市政管理部門共同擬定，報同級人民政府批準后，由土地管理部門實施。

　　第九條 出讓土地使用權的批準權限：

　?。ㄒ唬└?000畝、其它土地2000畝以上的，由市人民政府審核后報國務院批準；

　?。ǘ└夭蛔?000畝、其它土地不足2000畝的，由市人民政府批準；但遠郊區內其它土地不足10畝的，可以由所在區、縣人民政府批準。

　　第十條 土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：

　?。ㄒ唬┚幼∮玫?0年；

　?。ǘ┕I用地50年；

　　（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；

　?。ㄋ模┥虡I、旅游、娛樂用地40年；

　　（五）綜合或其它用地50年。

　　第十一條 出讓土地使用權的基準地價，由市土地管理局會同市物價局、市國有資產管理局、市房地產管理局等部門綜合平衡后報市人民政府審定，作為土地使用權出讓價格的基礎。

　　基準地價，由出讓金、基礎設施配套建設費用及土地開發的其它費用等因素構成，并結合地塊位置、規劃設計條件和出讓年限確定。

　　第十二條 土地使用權（包括地上建筑物、附著物）協議出讓或轉讓，出讓或轉讓雙方應先委托經市土地管理局資質認定的地價評估機構進行價格評估后，再簽訂土地使用權出讓或轉讓合同。

　　遠郊區、縣在規定權限內出讓土地使用權，出讓價格應報市土地管理局備案。

　　第十三條 土地使用權出讓，除下列用途可以協議方式外，應采取招標、拍賣方式：

　?。ㄒ唬┢胀ㄗ≌ㄔO用地；

　?。ǘ┕I建設用地；

　?。ㄈ┙逃?、科技、文化、衛生、體育用地；

　?。ㄋ模┦腥嗣裾鷾实钠渌玫兀?/p>

　　土地使用權協議、招標、拍賣出讓的程序，市人民政府另行規定。

　　第十四條 土地管理部門應向預期受讓者提供下列資料：

　?。ㄒ唬┩恋氐奈恢谩⑺闹练秶?、面積及地籍圖。

　?。ǘ┩恋氐囊巹澯猛竞徒ㄖ莘e率、密度、凈空限制等項規劃要求。

　?。ㄈ┙ㄔO項目的完成年限，必須投入的建筑費用和發展面積的最低限度。

　　（四）環境保護、綠化、衛生防疫、交通和消防等要求。

　　（五）市政公用設施現狀和建設計劃或規劃設計要求。

　?。┑貕K的地面現狀。

　　（七）出讓的形式和年限。

　?。ò耍┏鲎尳鸬母犊罘绞胶鸵蟆?/p>

　　（九）土地使用者的義務和有關的法律責任。

　　（十）需要提供的其它資料。

　　第十五條 出讓土地使用權，應按照平等、自愿、有償的原則，由土地管理部門（以下簡稱出讓方）與土地使用者簽訂合同。土地使用者應在簽訂合同時向出讓方支付全部地價款15％至20％的定金。

　　第十六條 土地使用者應自簽訂土地使用權出讓合同2個月內支付全部地價款；確有正當理由不能在上述期限內支付的，經土地管理部門征得財政部門同意，可適當延長支付期限，具體支付期限和方式應在出讓合同中規定。延長付款期間，土地使用者每月應按未付款額1‰至2‰的比例支付資金占用費。

　　土地使用者超過2個月或合同規定期限仍未支付全部地價款的，不退還定金，出讓方有權解除合同，并請求違約賠償。

　　第十七條 出讓方應按合同規定提供出讓地塊的土地使用權。未按合同規定提供土地使用權的，應退還定金，土地使用者有權解除合同，并請求違約賠償。

　　第十八條 土地使用者在支付全部地價款后，應按規定辦理登記，領取土地使用證，取得土地使用權。

　　第十九條 土地使用者應按合同規定和城市規劃的要求，開發、利用、經營土地。

　　未按合同規定的期限和條件開發、利用土地的，由土地管理部門依法予以糾正，并可根據情節給予警告、處地價款額1％的罰款，直至無償收回土地使用權。

　　第二十條 土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，應經土地管理部門和城市規劃管理部門批準，依法重新簽訂出讓合同，調整出讓地價，并辦理登記。

　　第二十一條 土地使用者每年應按規定的標準繳納土地使用費。繳納的具體標準和辦法，市人民政府另行規定。

　　第二十二條 外商投資企業以出讓方式取得土地使用權的，應按外商投資者在企業所占投資比例，以外匯支付地價款和土地使用費。國家另有規定的，從其規定。

　　前款規定也適用于華僑和香港、澳門、臺灣地區投資者投資的企業。

　　第二十三條 土地使用者轉讓土地使用權，必須符合下列條件：

　　（一）付清全部地價款，取得土地使用證；

　?。ǘ┮寻闯鲎尯贤幎ǖ钠谙藓蜅l件開發和利用土地，其中開發建設投資不少于項目總投資額的25％。

　　第二十四條 土地使用權轉讓應當簽訂轉讓合同。

　　土地使用權轉讓時，出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移，地上建筑物、其它附著物的所有權也隨之轉讓。

　　土地使用者轉讓地上建筑物、其它附著物所有權時，其用地范圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓的除外。

　　第二十五條 土地使用者通過轉讓方式取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

　　第二十六條 土地使用權和地上建筑物、其它附著物所有權轉讓，應辦理過戶登記。土地使用權和地上建筑物、其它附著物所有權分割轉讓的，應經土地管理部門批準，并辦理過戶登記。

　　第二十七條 轉讓土地使用權，轉讓方應依照規定繳納土地增值費。繳納的標準和辦法，市人民政府另行規定。

　　第二十八條 土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，市或區、縣人民政府有優先購買權。土地使用權轉讓的市場價格不合理上漲時，市人民政府可以采取必要的措施。

　　第二十九條 土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其它附著物所有權由國家無償取得。土地使用者應向原發證機關交還土地使用證，并辦理注銷登記。

　　土地使用者申請續期的，應當在期滿前6個月內提出申請，并依法重新簽訂合同，支付地價款，向土地管理部門辦理登記。

　　第三十條 土地使用者依法取得的土地使用權不提前收回。在特殊情況下，根據社會公共利益為需要，政府可以依法提前收回，并根據土地使用者已使用的年限和開發、利用土地的實際情況給予相應的補償。

　　第三十一條 除本辦法第四條第（一）至（四）項規定的劃撥用地外，以下列方式轉讓劃撥土地使用權的，須經土地管理部門和規劃管理部門、國有資產管理部門批準，由土地使用者同土地管理部門簽訂土地使用權出讓合同并補交地價款后，方可進行：

　?。ㄒ唬┏鍪?、交換、贈與劃撥土地使用權或以劃撥土地使用權換取財物、合作建房的；

　?。ǘ┮詣潛芡恋厥褂脵嗳牍苫蜃鲀r投資的；

　　（三）以企業兼并方式轉讓劃撥土地使用權的；

　?。ㄋ模┺D讓地上建筑物、其它附著物連同轉讓劃撥土地使用權，包括出售開發建設的房屋連同轉讓劃撥土地使用權的；

　　（五）以其它方式轉讓劃撥土地使用權的。

　　未經批準擅自轉讓劃撥土地使用權的，由土地管理部門依法沒收其非法收入，并根據情節對非法轉讓雙方處非法收入2倍以下罰款，直至依法收回劃撥用地，沒收地上建筑物。

　　第三十二條 對以出租房屋等方式利用劃撥用地從事經營性活動，由土地管理部門向經營者收取土地收益金。征收標準和辦法，市人民政府另行規定。

　　第三十三條 土地使用權出讓地價款和土地使用費、土地增值費、土地收益金，由財政部門統一負責征收管理，土地管理部門代收，直接入財政專戶存儲，專項用于城市基礎設施建設。

　　第三十四條 通過出讓或轉讓取得土地使用權的土地使用者，需進行地上物拆遷的，可按國家和本市有關建設拆遷的規定自行拆遷或委托拆遷。

　　第三十五條 外商在本市投資開發經營房地產，適用《北京市人民政府關于外商投資開發經營房地產的若干規定》；該規定未作規定的，適用本辦法。

　　第三十六條 土地使用權的出租、抵押及登記辦法，市人民政府另行規定。

　　第三十七條 本辦法由市人民政府解釋，具體執行中的問題，由市土地管理等有關部門解釋。

　　第三十八條 本辦法修改前簽訂土地使用權出讓合同的，依照合同的規定；合同沒有規定的，適用本辦法修改后的有關規定。

　　本辦法施行后至修改前轉讓劃撥土地使用權的，適用本辦法修改后的有關規定。

　　第三十九條 本辦法自1992年6月1日起施行，1993年5月18日市人民政府修改。