《木蘭辭》有云：“雄兔腳撲朔，雌兔眼迷離，兩兔傍地走，安能辨我是雄雌？”投資性房地產與自用房地產的分類同樣充斥著這樣的撲朔與迷離。比如，投資性房地產是為了賺取租金或等待資本增值的房地產，那么出租人是否都可將出租的房地產作為投資性房地產而不論租賃合同是屬于經營租賃還是融資租賃？公司出租給職工的房子是否屬于投資性房地產？又如，某公司有一棟20層的大廈，自己使用其中的兩層，其余樓層出租，那么該公司的這棟大廈是否可以作為投資性房地產處理，或者自用的兩層作為自用房地產而出租的其余18層作為投資性房地產？再如，若作為投資性房地產，出租的寫字樓是帶家具出租的，那么當采取公允價值計量該投資性房地產時，家具的價值是否還需要另外確認？諸如此類的疑問，常常是我在做會計準則培訓時談到投資性房地產之際被問及的問題，希望此文可以成為澆息諸位心中塊壘的淋漓之酒。

　　我們釀制“澆塊壘之酒”的主要原料來自關于投資性房地產的會計準則，這既包括我國的《投資性房地產》準則，也包括作為該準則母版的國際會計準則IAS40.之所以如此，一方面是因為我國的《投資性房地產》準則比較簡化，某些問題難以據此追本溯源；另一方面，則是因為我國的《投資性房地產》準則與IAS40存在些許差異，某些問題若據不同之因則可能得不同之果。

　　我國《投資性房地產》準則將投資性房地產定義為“為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產”，準則正文部分指明屬于該準則規范的房地產包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物；與此相應，自用房地產指的是“為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產”。同時，該準則應用指南特別指出，作為投資性房地產的出租建筑物必須是企業擁有產權的建筑物，同時建筑物的出租方式是經營租賃。因此，對于出租人而言，只有以經營租賃方式出租的房地產才能作為投資性房地產，以融資租賃方式出租房地產的出租人應按《租賃》準則的相關內容予以處理。國內準則對于出租給職工的房屋是否作為投資性房地產處理未置一詞，IAS40則明確指出，無論雇員是否按市價支付租金，此類房屋都屬于自用房地產。

　　IAS40也是從持有目的之角度來定義投資性房地產的，并且以賺取租金為目的持有的投資性房地產也是以經營租賃方式出租。不過，與國內準則不同的是，除企業擁有所有權的房地產以外，企業以融資租賃方式取得的房地產若滿足賺取租金或等待資本增值的持有目的，也可作為投資性房地產。另外，IAS40還規定，企業以經營租賃方式取得的房地產在同時滿足如下三個條件時也可作為投資性房地產：（1）符合投資性房地產的定義；（2）按融資租賃會計來處理以經營租賃方式租入的房地產；（3）采取公允價值模式計量。此時，作為投資性房地產計量的是企業對房地產的權益而非房地產本身。IAS40要求對投資性房地產要么采取成本模式計量，要么采取公允價值模式計量，也就是說，不可以對某些投資性房地產采用成本模式而對另一些投資性房地產采用公允價值模式。00但是，對于以經營租入方式形成的投資性房地產則是法外施恩，允許企業逐項單獨考慮，即對某項以經營租賃方式形成的投資性房地產按公允價值模式計量，并不影響企業對其他以經營租賃方式形成的投資性房地產按經營租賃會計予以處理。在此，筆者應予說明的是，我國企業對土地都沒有所有權，因此企業以賺取租金或等待資本增值為目的持有的土地使用權實際上就相當于IAS40中以經營租賃方式形成的投資性房地產，當然，IAS40的涵蓋面更為寬泛，以經營租賃方式形成的投資性房地產不僅包括土地，也包括建筑物。

　　我國《投資性房地產》準則應用指南對部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產商品、提供勞務或經營管理的房地產所給出的處理原則是：能夠單獨計量和出售的用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產，否則不確認為投資性房地產。這一原則常常被忽略的前提是“能夠單獨出售”，以前述兩層自用其余出租的20層寫字樓之例來說，如果用于出租的樓層是單獨計量且能夠單獨出售——即并非出售整棟大廈時，出租的18層樓是可以作為投資性房地產的。但若是大廈樓層不能零敲碎打地出售，則該棟大廈只能作為自用房地產予以處理。IAS40的彈性更大，其前提是“單獨出售或能以融資租賃方式單獨出租”；而且，即使不能單獨出售或融資租出，但只要用于生產商品、提供勞務或經營管理的部分是不重要的，則該項房地產仍可作為投資性房地產，但IAS40并未就“不重要”給出數量判斷標準。20層的寫字樓自用一層算不算不重要？兩層呢？以原則為導向的國際會計準則保持緘默，需要具體問題具體分析的職業判斷。彈性是存在的，不過你必須有能夠游走于這個彈性區間的充足理由。IAS40同時指出，對于按公允價值計量的帶家具出租的寫字樓，家具價值已然包括于投資性房地產的公允價值，因此不應再考慮家具價值，以免重復計