一、發展歷程

　　2005年12月15日，“建元2005-1個人住房抵押貸款證券化信托優先級資產支持證券”在銀行間債券市場公開發行，這是我國首個MBS產品。

　　房貸證券化是建行多年來的心頭之癢。1996年，建行已在其房地產金融部下專設了住房貸款證券化處，積極著手研究房貸證券化。從1999年起開始向央行遞交方案，但由于方案本身存在問題，連續四次均未能過關。

　　2002年上半年，建行向中國人民銀行提交了個人住房貸款證券化的第五套方案，其核心內容是通過表內融資的方式出售資產。表內融資模式的特點是銀行對信托資產進行回購，這樣雖解決了銀行的流動性問題、提高了證券化產品的信用等級，但對銀行來說并沒有起到隔離風險的作用。相比之下，監管部門更趨向于建行采用真正標準的個人住房貸款證券化模式，即表外融資，一步到位，達到提高信貸資產流動性、轉移信貸風險的目的。因此，7月底，建行住房貸款證券化方案最終遭到國務院的否決。

　　2002年4月1日，《信托法》出臺，并于當年10月1日正式實施。這給資產證券化提供了可參照的法律框架，建行立即著手在這一法律框架下進行新的設計，并于當年向央行提交了以表外融資為主、以信托方式設計的第六套房貸資產證券化方案。據此方案，建行擬將部分住房貸款設定為信托財產信托給信托公司，設立特殊目的信托，由該信托發售以信托財產為支持的資產支持證券。

　　2005年2月，該資產證券化方案終于獲得原則批準。資產主要來自于上海、福建、江蘇等三個住房抵押貸款資產最為良好、管理制度也最為完善的三個省市，所有入庫貸款都是建行正常類貸款，還必須有至少一年的還款記錄。

　　二、參與主體和作用

　　建行MBS發起機構和服務機構都為建設銀行擔當，受托機構（特設機構）由中信信托擔當，托管機構（資金托管行）由建行之外的商業銀行擔當，證券承銷商由中金擔當，登記結算機構由中國國債登記計算公司擔當，投資者主要是保險公司、財務公司以及基金公司等銀行間債券市場的機構投資者，原始債務人主要是申請住房抵押貸款的購房者。

　　三、交易結構

　　第一步，從上海、江蘇、福建三家分行發放的個人住房貸款中挑選30億元進入資產池。資產池將被分為四個部分。其中A、B、C三個檔次為優先級證券。而S級作為最低檔次證券由建行自留。按照設置，優先級證券投資人先收到還款，而損失首先由最低檔次證券投資人承擔。根據此證券的評級公司——穆迪和中誠信兩家公司的評測，A類貸款24億元，信用為AAA級；B類貸款3億元，信用為2A級；C類貸款2.1億元，信用為Baa級；S由建行持有，所以不參與評級，大概是0.9億元。

　　第二步，中信信托作為受托人以特殊目的信托方式，設立由受托人管理但獨立于委托人和受托人的信托賬戶，并接受建行信托資產設立信托。

　　第三步，證券承銷機構中金公司在銀行間債券市場發售信托受益憑證。

　　第四步，作為服務機構的建設銀行向購房者收取本金利息交給托管機構，并向受托機構（中信信托）提供服務商報告。

　　第五步，托管機構受中信信托的委托托管資金賬戶，定期提供托管月報并定期對投資者還本付息。