鄭州房價今后走勢如何？我省本土開發商面臨怎樣的情況？借昨日（3月18日）河南地產商會換屆之際，建業老總胡葆森就房地產當前形勢與未來發表了自己的看法。

　　談環境

　　資金渠道在收緊

　　剛從北京“兩會”現場回來，昨日，胡葆森就被請到了河南省地產商會。

　　什么是開發商的生命？資金和土地！對于這兩者，胡葆森先給大家說了自己的感受：國家在收緊資金。“從溫總理的報告中看出，貸款目標減少了約1/4。在我和銀行朋友交談時，也感到銀行對貸款十分謹慎。”

　　另外他認為，以前政府需要錢的時候，往往用當地的財政收入當擔保貸款，向國家開發銀行貸款，如今這種方式被取消了。那各地的一些建設和項目會受影響，或者推遲，導致城市建設放緩，這樣就間接影響到了房地產的發展。

　　談調控

　　投入大量普通住房將拉低房價

　　從溫總理的報告中可以看出，今年將加大保障住房的建設。國土資源部最近出臺的通知上說，確保各地當年的保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地，確保上述用地不低于住房建設用地供應總量的70%。

　　胡葆森說，一個城市房價能不能控制住，可以從普通商品住房（廉租房、經適房、中低價位的中小套型住房）的占有比例來看。如果這類住房占到了30%，那房價就會降下來。“實際上，對于控制房價的辦法，我們國家領導人已經看到了。”

　　談格局

　　地產界在發生梯次變化

　　“還有一個現象，希望地產界的朋友們注意了。”胡葆森說，其實這個情況早在四五前就說過了，那就是地產行業在梯次轉移，格局在發生變化。如今更是比較明顯——由于土地市場緊張，地不好拿，一線城市的二三流地產商開始到二線城市拿地，二線城市的二三流地產商開始到三線城市拿地。

　　就一個城市來說，一般都是前10到15名地產商控制了這個城市的60%~70%的銷售，而這其中有一半地產商又是外來的。由此可以看到，這個梯度轉移已經發生了。“這樣的情況大家應該注意了，本土的地產商要考慮下一步該怎么辦。”

　　談征稅

　　物業稅開征難

　　胡葆森說，物業稅的事很多人很關心，“但說的很多，卻沒有實施。”

　　他認為，國家一個稅種的實施是要看它的作用。物業稅是針對辦好房產證的房子征收的一種稅，可以控制房價短期內過快上漲。但是要想開征物業稅，需要降低土地收益金，土地收益金可以采取多次交付的形式。但土地收益金不降，物業稅就無法開始。

　　胡葆森說，很多網上消息說，國家是不是打算取消預售制？“可以很肯定地給大家說，短期不會取消。”

　　談房價

　　未來3到5年會快速上漲

　　在胡葆森看來，鄭州的房價未來3到5年會快速上漲。因為鄭州是省會城市，又加上近年來高鐵的發展。

　　房價上漲、外來開發商搶飯碗……在這樣的情況下，地產商該怎么辦呢？

　　胡葆森建議，地產商首先要確定市場，未來幾年準備在哪做，是鄭州？外地？下級城市？思路一定要清晰；另外還要確定產品，是打算做廠房、雙限房，還是城市綜合體？

　　就拿地而言，胡葆森建議，鄭州本土的地產商要有聯手的習慣，要有危機感，等拿不到地的時候再聯手就來不及了。“還有一種渠道，開發商要好好研究城中村的開發，其實城中村本來是該本土開發商整，結果很多都被外地人拿走了，這也是個諷刺呀！”

　　談未來

　　歲數大了當投資人 讓年輕人干

　　市場經驗說完了，胡葆森也不忘給大家講講退路。“歲數大了，做不動了怎么辦？”胡葆森說，那就把資產變現，然后找個信得過做得不錯的年輕地產精英搞投資。

　　胡葆森透露，商會目前在運作這個“投資”的事，如果成功，將來將擴大覆蓋面，讓更多的商會成員加入。

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　　共賣2000多套商品房

　　3月，在地產商眼中是個“小陽春”，但已過半月，商品房銷售量大減。

　　昨日，記者從鄭州市住房保障和房地產管理局了解到，3月上半月，二手房和商住房共成交3214套，其中二手房成交1190套，商品房成交2024套。而在2009年3月，鄭州商品住宅銷售了9840套。雖然才半個月，但可以確定，今年3月份的商品房銷量大不如去年。

　　記者從鄭州幾家二手房中介也了解到，銷量也不盡如人意。用房產經紀人的話來講，“賣房人也不急，買房的人也不慌。”美華房產一位經紀人小旭說，他們店11位經紀人，截至上半月一套房也沒賣出。原來一天能帶客戶看房四五套，現在一天一兩套。大家還在觀望，想看看“兩會”后會有什么變化。

　　而另外一家房產中介的經紀人高新生說起他的一次遭遇還挺生氣。他說一位客戶要求看房子，催了房東1個月了還沒看上房，房主說他可忙，反正房子也不急著賣，讓高先生再給客戶介紹別的房子。

　　記者從鄭州市住房保障和房地產管理局交易大廳了解到，前一段來交易的人比較少，但最近一兩天來交易的人逐漸開始多了。

　　張敬國當選省房地產業商會會長

　　昨日上午，河南省房地產業商會第二次會員代表大會召開。

　　大會選舉產生了新一屆河南省房地產業商會理事會。省政協原副主席郭國三、建業集團董事長胡葆森當選為河南省房地產業商會名譽會長，正商地產集團董事長張敬國當選河南省房地產業商會會長，趙進京當選常務副會長兼任秘書長。