187輪競價、59.7億元、195%溢價率、樓面地價17153元/平方米……2010年開端，國企中海地產即為北京樓市獻上了一份“大禮”。

　　表象上看，這只不過是一場普通的土地競標，然而，注意這塊北京總價新地王的誕生地——花鄉——這個曾被北京人視為郊區的區域，不禁讓業界咋舌：“樓市城郊同價之勢愈演愈烈”。而在同時，拿下前任北京“總價地王”的順義大龍地產，對著其相比之下更遠了太多的“高端地塊”，卻面臨著繳不上土地出讓金的尷尬。

　　而驚奇也在不斷蔓延，1月14日，房山區拍出新單價地王——良鄉鎮住宅（通尚苑二期）項目，其樓面價已攀升至9302元/平方米。

　　北京樓價攀升的迅猛之勢，幾乎可以說越遠越甚。

　　市區概念擴大化

　　土地出讓金首付提至5成等樓市調控政策，對北京的影響幾乎為“零”，由于城區土地供應量越來越少，開發商對土地的爭奪愈加激烈。

　　公開信息顯示，1月21日，中海地產以59.7億元拿下的豐臺區六圈A居住項目用地，位于西南四環外的花鄉六圈村，屬于豐臺和大興的交界處，緊鄰總部基地，規劃建筑面積348037.9平方米。按最終價格計算，該居住項目用地樓面地價達17153元/平方米。與此同時，另外一塊豐臺區花鄉六圈B居住項目用地同樣被中海以7.2億元拿下，樓面價達15229元/平方米。

　　專業人士分析，豐臺區六圈A居住項目用地中實質有5萬平方米限價房，考慮到這個因素，其商品房的樓面地價其實已經達到2萬元/平方米左右，又演繹了超過目前當地二手房均價的“好戲”。

　　記者走訪了解到，目前該區域幾乎沒有在售新盤，離地王5公里左右的成熟社區萬年花城，預計今年上半年會有新的放量，目前對外報價為均價2.3萬元/平方米。二手房方面，目前區域內銷售均價約為1.6萬-1.7萬元/平方米左右，其中也有超過2萬元/平方米的二手房，如怡海花園等。

　　據北京中原三級市場研究部統計數據顯示，目前花鄉區域的二手房均價為1.75萬元/平方米，比2009年初上漲了62.6%，漲幅超過全市二手房均價58%的漲幅。雖然有地鐵9號線的利好，但目前該區域別墅項目二手房均價也僅在2.4萬元/平方米左右。

　　北京中原地產研究部負責人表示，如果中海地產不改規劃的話，該地塊建成后，售價將超過3.5萬元/平方米，遠高于目前周邊甚至是南三環內商品房的均價。

　　在這兩塊地拍出之前，花鄉被視為郊區地帶，雖靠近世界公園，但區域內配套極為欠缺，與海淀、通州等區域相比，長期以來是樓市價值洼地。而“地王”的信號一旦傳導到買賣市場，樓市繼續上漲的態勢依然很明顯。

　　僅以花鄉區域為例，北京中原三級市場部預計，地鐵9號線開通、北京加快南城投資、地王刺激，三大利好使得該區域二手房市場可能在1月下半月率先回暖，二手房價很可能率先突破2萬元/平方米，成為南四環領漲區域。

　　“實質上，北京五環內所剩的土地已經非常少，現在北京南城地價不斷上漲并受到眾多開發商關注，是由北京土地稀缺性決定的。”中國房地產經理人聯盟秘書長、華業地產副總經理陳云峰說，現在北京四環內房價已經超過3萬元/平方米，五環內的房價也已達到2萬元/平方米，2010年，在北京五環內絕對不會再有2萬元/平方米以下的房子。

　　記者綜合亞豪機構等專業機構統計發現，2月份北京四環內新盤報價基本超過3萬元/平方米。陳云峰甚至大膽預測，今明兩年，北京四環內的房價超過4萬元/平方米，五環內房價超過3萬元/平方米的可能性是很大的，“現在來看，北京五環內都可以稱為市區，北京房價上漲的壓力仍然很大”。

　　北京拿地無風險？

　　記者采訪的多位業內人士分析北京地王不斷被刷新的原因時，均一致認為，北京核心區域商品房用地的稀缺性，直接導致房企拿地不手軟。相比之下，花鄉地塊與距城區更遠的諸多大興地塊相比，還是挺值的。

　　一家知名房地產開發企業負責人對記者表示，北京土地供應量就那么多，加上今年保障性住房用地擠占商品房用地，“房企不搶就沒法生存”，為獲得優質地段的土地資源，有時不得不付出超高的價格。

　　一邊是漸趨漸緊的調控政策，一邊是地王頻出不斷炒熱的樓價，現實總與愿景相悖，而現行政策下，留給地王的空間到底有多少？這些拿地的房企又將面臨怎樣的風險？有人士擔憂，包括中海在內的部分央企對后市的預期偏樂觀，對市場下行的風險估計不足。

　　“房企在北京拿地無風險。”陳云峰在接受記者采訪時做出大膽判斷。支撐其觀點的論據是，北京城市的發展遠比人們想象中快得多，歷屆地王往往持續不久便被刷新，未來的中國和北京的高速發展給房價提供了很大的上漲空間。此外，就調控政策而言，短期內，政策只是結構性調整，并沒體現多大的力度，對北京的影響不會太大。

　　全國工商聯房地產商會商業不動產專業委員會主任兼秘書長朱凌波持有不同觀點。他認為，現下高價拿地的房企將面臨內外兩方面的風險：外部，政策調整的風險，由此帶來的市場反應以及消費者觀望情緒，可能帶來短期風險；內部，企業能否開發出產品最大的附加值，也要承擔相應風險。

　　“任何產品都是有風險存在的，中海地產可能更關注的是對市場長線的看好。”朱凌波認為。亞豪機構副總經理任啟鑫亦認為，保守估計，中海拿下的花鄉地王項目面市后均價至少在3萬元以上，按照這個價格或許只能選擇開發類別墅產品，空間雖然還是有，但風險也同樣存在。

　　公認的事實是，地王已經成為判斷區域市場房價的一個重要標準，它的出爐往往會對周邊區域市場的房價產生引導和助推作用。有了地王這個參照標桿，周邊項目必然提高了市場預期，跟風上漲。然而，過高的房價預期一旦遇到市場變化，必然面臨較大風險。