近日，國土部發布了全國620個調查項目的數據，據公布的數據計算，南寧12個項目平均地價與房價的比例約為19.27%。在這樣的情形下，南寧開發商會不會因此調整房價？土地價格是不是推高房價的主因？南寧房價再走高的可能性大嗎？

　　19.27%：南寧地價房價比屬正常水平

　　據悉，此次國土部公布620個案例中，銷售房價最高為45000元/平方米，最低為1130元/平方米；地價占房價最低比例為5.3%，最高為 58.6%。而根據調查結果，620個案例地價占房價比例平均為23.2%，356個項目比例在15%-30%之間。其中，比例在30%以下的約占總數的 78%。

　　此次南寧共有12個項目被列入樣本，主要分布在南寧市青秀區、西鄉塘區和江南區。這12個項目分別為：普羅旺斯、大天下、百匯華庭、中央公園、嘉華綠洲、保利·21世家、金旺角、利海亞洲國際、隆源國際花園、中都澳海藍灣、瀚林雅筑、盛天名都。數據顯示，地價房價比最低的項目是大天下，每平方米地價只有543元，項目開盤價每平方米4500元，地價只占12.07%。

　　據公布的數據計算，南寧12個項目平均地價與房價的比例約為19.27%。寶資通聯行董事王洪超表示，這一數據與中國地價房價比的平均值23.2%很接近，與南寧城市的發展水平相符。該數據說明南寧的地價房價比處在一個正常的水平。

　　開發商：不會因調查數據調整銷售價格

　　對于南寧地價房價比情況， 開發商會不會調整房價？為此，記者走訪南寧市幾家開發商，多數被訪者表示，調查結果中的地價房價比數值并不能代表準確的市場狀況。他們普遍認為，土地從購買到開發銷售一般有2至3年時間，在此期間，房價會隨市場變化不斷調整。

　　廣西勤建置業有限公司執行董事梁子恒表示，現在在銷售的樓盤大多是今年以前取得的土地，所以拿以前的土地價格與當前的房價相比，并沒有多大的說服力，開發商更關注的是現在的地價，所以公布這個數據，不會讓他們調整銷售價格。

　　房地產業專業人士表示，公布的數據為“樓面地價”。所謂樓面地價是土地價格除以容積率之后的結果。所謂“容積率”，是指一個小區的總建筑面積與用地面積的比率。通俗來講，層數越多，總建筑面積就越大，容積率也就越大，由此得來的“樓面地價”就越低，與部分開發商理解的購買的地皮單價不是一個概念。對于開發商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。但是不少業內人士對“樓面地價”并不十分感冒。

　　寶資嘉的總經理陳偉說，房價與地價的關系并不是很大，大家更關注的是市場需求，如果地價占房價的比例很低，但是市場需求很旺，房價自然很難下降。同樣，即便是那些地價所占比例較高的樓盤，如果銷售情況不理想，市場需求不大，價格也不會因為公布了這個數字而上揚。

　　分析： 土地價格不是推高房價主因

　　土地價格是不是推高房價的主因？對此，王洪超認為，采取了掛牌、拍賣等交易方式出讓土地，使房地產企業為爭奪有限的土地資源競相抬高地價，房地產企業用于土地購置費用的不斷增加使商品房開發成本不斷加大，從而推動房價的上漲。另外，建安成本的增加、小區的附屬、公共配套設施的標準提高、稅金政策、銀行利率的調整在一定程度上也導致了房價的提高。同時，購房者的非理性消費也是房價上漲的原因之一。

　　陳偉表示，“單純說土地價格是推高房價的主因，是不成立的。”因為，目前房價與地價之間并無直接對應關系，房價由樓市的供求關系決定，開發商能賣到什么價格就會賣什么價格。而地價由土地市場的供求關系以及開發商拿地時的市場預期決定。

　　另外，由于居民消費結構不斷在發生變化，對住宅綜合品質的要求也越來越高。在同一地區，政府往往推出多塊土地，開發商同時開發，供應量放大的結果應該是價格下降。但開發商在做著差異化的工作，就是都在努力提高產品的品質，尤其近兩年，開發商在產品上做足了文章，在配套、規劃、綠化、公共部分裝修、門窗等方面越來越高檔。致使成本越來越高，價格越來越高。

　　梁子恒也表示，商品房的成本構成主要有三部分：土地、建安費用，還有就是政府的各項稅費。在商品房銷售中，一般土地價格占27%，規費占6%，公共費用占6%，建筑安裝費占33%，前期規劃等各項費用占13%左右，財務等占3.3%左右。最后開發商的利潤在5%—7%之間。在這當中，規費、公共費用、建筑安裝費、前期規劃等各項費用基本是“死”的，因此，在需求旺盛的情況下，地價的上漲肯定會推動房價的上揚。但這只是其中的一個原因。最主要還是市場供求關系決定。

　　預測： 南寧房價仍有上升空間

　　既然“供求關系才是決定房價漲跌的更主要原因”，目前南寧樓市短期內出現缺貨的情況，南寧房價再走高的可能性大嗎？

　　對于下半年的市場預測，王洪超表示，商品房的開發需要一定的時間和周期，因此樓市短期內出現缺貨的情況，不會馬上得到改變，目前全國房價呈現上升的趨勢，因此，南寧房價仍有上升空間。

　　陳偉表示，受去年整個市場的影響，一些開發商放慢了開發進度和規模，市場供求出現失衡，目前整個南寧市場在售的房源不足，另外，壓抑了許久的購房需求，在今年陸續釋放，到現在還呈現火熱的局面，是造成今年房子熱銷的原因。照目前的形勢，下半年南寧的房價仍將持續上揚。

　　相關業內人士也表示，房價的上揚是多方面因素共同作用的結果。南寧市房地產市場相對起步較晚，房地產市場秩序正逐步走向正規、成熟，隨著國家房地產宏觀調控政策的落實以及南寧市政府部門對房地產市場監管力度的進一步加大和廣大購房者日趨理性的購房消費，南寧市商品房價格將逐步進入合乎市場規律的狀態。