售后回租又稱售后包租、售后返租、售后承租，對于房地產(chǎn)業(yè)而言，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將某一房地產(chǎn)項目的資產(chǎn)出售后，又在一定期限內(nèi)承租或者代為出租購房者所購該企業(yè)商品房的銷售方式。售后回租是一個舶來品，它起源于美國六七十年代，我國最先接受著一概念的是香港。上世紀(jì)90年代中期，售后回租經(jīng)香港傳入我國內(nèi)陸，先經(jīng)深圳、廣州，又進(jìn)入海南，近兩年大有席卷全國之勢。由于是新生事物，且售后回租的條件又不盡相同（有的還不是真正意義上的售后回租），在實(shí)際工作中，這類業(yè)務(wù)的會計處理主要靠財務(wù)人員的判斷。筆者現(xiàn)結(jié)合案例對此進(jìn)行探討。
某房地產(chǎn)開發(fā)公司采用售后回租的方式銷售店鋪，回租期限3年，假如店鋪的售價為100萬元（購房者需一次付清），回租的年租金為8萬元，租金由房地產(chǎn)開發(fā)公司每年定期付給購房者。在這一背景下，可能存在兩種情況：
一是，三年后購房者可根據(jù)市場情況選擇退房還是買房，如退房，由房地產(chǎn)開發(fā)公司退還購房者開始時支付的100萬元，三年內(nèi)不辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。
二是，付款時買賣合同生效，三年后購房者不可以退房。
那么，兩種情況下應(yīng)如何進(jìn)行賬務(wù)處理？財稅方面有哪些需要注意的事項？
在第一種情況下，如果三年后購房者買房，對房地產(chǎn)開發(fā)公司來說售后回租實(shí)際上是一種預(yù)收購房款的行為，只是這一預(yù)收的款項是有代價的，即要支付資金占用費(fèi)——租金8萬元；如果三年后購房者不買房，售后回租可以說是一種資金借貸行為，相當(dāng)于房地產(chǎn)開發(fā)公司先向購房者借了100萬，三年后歸還，在三年間每月支付資金占用費(fèi)8萬元。因此，在第一種情況下，無論三年后購房者買房還是不買房，房地產(chǎn)開發(fā)公司向購房者收取的100萬元都是一種負(fù)債融資，支付給購房者的租金是資金占用費(fèi)，出租房屋取得的租金是其收入，且房屋產(chǎn)權(quán)還是房地產(chǎn)開發(fā)公司自己的。這種情況的賬務(wù)處理如下（各金額略去）：
1. 收到購房者的100萬元時（注意根據(jù)規(guī)定要預(yù)繳營業(yè)稅和企業(yè)所得稅，處理過程略去）
借：銀行存款
貸：預(yù)收賬款
同時，
借：出租開發(fā)產(chǎn)品
貸：庫存商品
2.收到出租房屋的租金時
借：銀行存款
貸：其他業(yè)務(wù)收入
提取5%的營業(yè)稅（城建稅、教育費(fèi)略去）、12%的房產(chǎn)稅
借：其他業(yè)務(wù)支出
貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營業(yè)稅
應(yīng)交稅金——應(yīng)交房產(chǎn)稅
3.期末計提出租開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)攤銷的金額
借：其他業(yè)務(wù)支出
貸：出租開發(fā)產(chǎn)品（按規(guī)定使用年限計算出的攤銷額）
4.付給購房者租金時
借：財務(wù)費(fèi)用
貸：銀行存款（或現(xiàn)金）
5.三年后購房者選擇購房時
借：預(yù)收賬款
貸：主營業(yè)務(wù)收入
（注意計提營業(yè)稅，前期預(yù)繳部分要沖銷，處理過程略去）
同時，
借：主營業(yè)務(wù)成本（按攤余價值結(jié)轉(zhuǎn)）
貸：出租開發(fā)產(chǎn)品
6.三年后購房者選擇退房時
借：預(yù)收賬款
貸：銀行存款
第二種情況是典型的售后回租。由于購房者支付100萬元的時候已經(jīng)取得了房屋產(chǎn)權(quán)，房地產(chǎn)開發(fā)公司通過向購房者返租才取得房產(chǎn)的收益權(quán)，在取得出租收益的同時付給購房者租金，這是公司的一種經(jīng)營行為。這種情況的賬務(wù)處理如下（各金額略去）：
1.收到購房者的100萬元時
借：銀行存款
貸：主營業(yè)務(wù)收入
（注意要計提營業(yè)稅，處理過程略去）
同時，
借：主營業(yè)務(wù)成本
貸：庫存商品
2. 收到出租房屋的租金時
借：銀行存款
貸：其他業(yè)務(wù)收入
提取5%的營業(yè)稅（城建稅、教育費(fèi)略去）
借：其他業(yè)務(wù)支出
貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營業(yè)稅
3.付給購房者租金時
借：其他業(yè)務(wù)支出
貸：銀行存款（或現(xiàn)金）
注意，第一種情況下的房地產(chǎn)開發(fā)公司支付給購房者的租金（實(shí)際上是資金使用費(fèi)），必須取得購房者出具的正規(guī)發(fā)票才能在稅前列支不高于銀行同期貸款利率部分。第二種情況下的稅收是可以籌劃的。比如，和購房者簽訂代為租賃房屋協(xié)議，租金直接由購房者收取，再由購房者付給房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)得的手續(xù)費(fèi)，這樣房地產(chǎn)開發(fā)公司只需就手續(xù)費(fèi)部分繳納營業(yè)稅即可。