摘要：房地產是我國的支柱產業，但居高不下的房價對居民生活和經濟發展都產生了一定的影響，近期房價過高已成為人們關注的一個熱點話題。本文針對我國目前的房價現狀，分析了房價過高的原因，并將其對房地產的協調健康發展、社會的穩定、金融的穩定運行、經濟結構的調整、居民收入差距等方面的影響進行了論述，提出了有關抑制房價的方法和對策。

　　關鍵詞：房價 持續增長 對策

　　一、引言

　　隨著城市化及房地產市場的持續快速發展，我國住房供求失衡，出現了區域性投機購房過熱現象，房價漲幅遠超居民收入增幅。尤其是近幾年，部分城市房價連續快速飆升，“房價高、住房難”成為最大的民生問題和社會問題。在連續幾年的全國“兩會”上，住房問題都是社會關注度最高的民生熱點之一。從和諧社會與可持續發展的角度看，住房已成為社會矛盾激化、各方利益沖突的焦點問題。

　　對于房價過高的分析，國內學者進行了多方面的探討。劉勝、劉旦（2007）從我國土地市場的壟斷性分析，認為土地價格上漲的原因在于我國房地產市場中存在壟斷因素；張繼彤、藍昊（2007）從供求角度，對我國房地產市場進行了實證分析，認為我國需求較大是房價上漲的主要原因，而提高利率水平和首付比例可以有效降低這種需求，對抑制房價能起到一定的作用。張清勇（2007）分析了地價與房價之間的關系，認為地價在房價中所占比例較高是影響房價的重要因素。周曉東、文啟湘（2007）對房價與企業數目以及空間移動成本的關系進行了分析，認為房價與前者呈負相關，與后者呈正相關。另外，劉會洪和伍潔（2007）從制度角度考察了房地產市場，認為房地產市場中存在著高利潤，而這與政府行為有密切的關系，政府應該完善房地產市場制度，加大房地產市場信息的公開化。季雪（2010）分析了住房保障與供給不足的制度和政策原因，提出了一些看法。但目前對于房價較高問題的分析，仍然主要集中在房價與地價的關系及房屋的供需問題上。然而，我國房地產市場卻存在著一定的壟斷性，因此，除了供需問題的考慮，從制度及其他因素進行分析的學者也較多。

　　二、房價過高的主要原因

　　購房過熱的原因比較復雜，主要由市場供求關系、住房被放大的資本屬性與人們心理預期等因素決定。隨著城市化進程發展，城市居民婚嫁、改善、回遷等住房剛性需求進入高峰期，而我國住房供應體系尚不完善，住房保障法律缺失；房地產高度市場化，土地“招拍掛”供應模式致使地價不斷上漲并推高周邊房價；利益集團及境內外投資群體哄抬房價，調控政策溫和加上部分地區地方政府不作為致使房價逆調控而上漲，房價屢調屢漲堅定了“中國房價必漲”的心理預期，導致投資投機需求不斷膨脹。

　　1、保障性住房建設與供給嚴重不足

　　隨著城市化進程和住房制度改革發展，我國住房供應結構失衡，住房供應高度市場化，保障性住房建設與供給嚴重不足。盡管近些年住房政策不斷調整完善，城市住房供應層次與住房保障手段仍然單一，尚未做到住房供給與保障的全民覆蓋。面對高房價、低收入的基本國情，保障性住房供應不足、保障對象覆蓋面狹窄，大量城市中低收入家庭被推向商品房市場，催生了不在保障之列又無力購房的龐大“夾心層”群體。

　　2、土地需求的不平衡性

　　首先是住房供給受土地供給的影響非常大，而土地資源是稀缺的，其供給往往不能隨需求的增加而增加，短期內更是如此。住房對土地的這種強烈依賴性，致使住房供給對價格上漲反應不夠敏感，住房的供給彈性較小。當住房市場需求增加時，如果廠商得不到土地，住房供給也就不能增加，住房市場往往只能提高房價，而不是通過增加供給來實現供給和需求平衡。其次是住房供給不僅需要土地，而且不同地段的土地存在著較大的差異性，由于土地不能移動，土地差異也就難以消除，結果就會出現這樣一種情況，即使是一模一樣的房型，如果建在不同地段上，住房產品也存在較大的差異性。經濟學理論告訴我們：產品的差異性越大，替代性就越小，市場競爭也就越弱。正是由于住房的差異性非常明顯，從而削弱了開發商之間由于替代性引起的競爭，開發商因此也具有了相當程度上的市場控制力，表現出他們具有較大的定價權。住房產品差異形成的壟斷，造成開發商具有較大的定價權，而且地段差異越大，住房產品差異也就越大，房價定得也就越高。

　　3、商品房供應量少

　　商品房供應量少的原因比較復雜。從供求關系看，主要有保障性住房供應不足，土地及城市資源有限，開發商大量囤積土地、內部自購住房、捂盤惜售等原因。加上剛性需求與投資需求旺盛，致使商品房供不應求；從開發成本角度分析，高度市場化的“招拍掛”土地供應政策、繁雜的稅費提高了開發成本，抑制了部分開發商的拿地沖動；從政策角度分析，商品房供應的“不限外”政策、被無限放大的投資品屬性和地價漲則房價必漲預期，致投資購房比例遠超國際警戒線的15%；從市場角度看，保障房和商品房開發建設全部推給開發商，其他建房形式都受政策禁止與限制，開發商寡頭壟斷必然會推高房價。

　　4、住房供應體系未覆蓋龐大的“夾心層”群體

　　針對城市的部分“夾心層”群體，管理層初步設計了政策性租賃房。作為保障性住房的新品種，政策性租賃房備受社會關注。按照政府主管部門的公開表述，政策性租賃房將定位于廉租房與經濟適用房標準之間。其關鍵問題在于：第一，政策性租賃房是否能夠覆蓋大部分最低收入與低收入間的“夾心層”家庭。政策性租賃住房覆蓋人群的收入標準，理論上應該是在扣除各類醫療社保、公積金、個稅后的可支配收入。如此符合政策性租賃住房條件的人數會比較多，政府需要提供相當多的房源才能滿足市場需求。當沒有足夠的房源來滿足市場需求時，提高準入門檻不可避免。第二，政策性租賃房并未覆蓋所有無力購房家庭，現行住房供應體系還存在約40%的中低收入和中等收入“夾心層”供應斷層。

　　5、城市危房改造和規劃調整以及城市吸收農村剩余勞動力增加

　　在計劃經濟相當長的時間內，一直實行的是先生產后生活的指導思想，造成人們住房欠賬過多，房屋簡陋品質差，加之風吹日曬年久失修，城市危房和棚戶區越來越多。隨著城市經濟實力的逐漸提升，危房改造也相應提上了議事日程，結果產生了大量的拆遷戶，這些拆遷戶的重新安置無疑會增加住房市場的需求，推動房價上漲。我國目前經濟結構處在由以農業為主轉變為以工業為主的過程之中，在這個漫長的轉變過程中，一方面城市擁有的現代文明和較高的收入吸引著農民不斷流向城市，另一方面農村人多地少的現狀導致勞動的邊際生產力低下，推動農民離開農村。這兩方面一推一拉的作用促使農村剩余勞動力源源不斷地流向城市。這些長期生活工作在城市擁有農民身份的人，遲早會融入所居住的城市之中。為了能在城市安家落戶，他們無論是租房還是買房，無論是買新房還是買舊房都將對住房市場形成一個驚人的需求。這種農村剩余勞動力流向城市形成的住房需求，對未來房價造成的長期影響特別值得引起我們的關注。

　　總的來說，近幾年房價持續上漲的原因很多，從供求兩方面看，既有其住房產品本身特性的原因，也有我國目前特殊國情的原因，正確認識這些原因對我們全面看待目前房價漲升是否合理不無幫助。然而無論房價漲升是否合理，有一點是重要的，那就是面對不斷上升的房價，政府要做的工作不是直接去控制房價，而是應該采用經濟、法律、行政的手段規范市場行為，維護市場秩序，特別是應該加強住房市場供給的競爭性，以減緩因需求增加引起的房價上升，這一點非常值得研究。

　　三、房價過高的危害

　　1、導致經濟發展不均衡及損害房地產業的協調健康發展

　　高價房導致房地產市場過熱，房地產是國民經濟支柱產業，對GDP增長的貢獻在幾大重要行業中占居首位。房地產能否良性發展，不僅關系到與之相關的其他多個行業，還會對整個經濟增長產生重大影響。從以往經濟數據可知，我國的國民經濟增長過度依賴房地產，出現了經濟結構失衡的狀況，從地方政府層面分析，有太多的國有企業、政府部門介入房地產之中，房地產承擔著財政增收、GDP增長、城市改造等重任。地方政府越來越倚重拍賣地皮、推高房價帶來的經濟繁榮，這肯定是不可持續的。

　　2、積聚了巨大的銀行信貸風險

　　房地產價格的持續上漲必將導致更多的消費者通過長期按揭的方式來滿足自己的住房需求，消費者在辦理按揭的時候通常根據自己當前的收入水平預期未來的債務償還能力，一旦將來實際收入達不到預期的水平，就很可能出現相互拖欠、甚至不能償還的現象。如果經濟出現整體不景氣，社會上就會出現大批的“負資產者”。信用渠道的阻滯和中斷，將會嚴重危害國家的金融安全和社會穩定。

　　3、抑制了其他正常消費，社會利潤過度集中于房地產領域

　　消費需求不僅是經濟增長的重要動力之一，而且可以在一定程度上平衡由投資波動所引起的震蕩。在購房過熱的背景下，普通工薪族基本上都是靠大比例信貸資金購房。為了住房這個基本生存需要，他們不僅要拿出家庭全部積蓄，還透支了未來的幾十年。過高的房價需要普通消費者10—20年甚至更長時間才能償付一套住房的按揭貸款，這也就意味著在此期間的其他支出只能盡量壓縮，形成了明顯的消費擠出效應。隨著房價的不斷上漲，消費者支出的擠出效應也越來越突出，這必將壓制未來若干年的消費能力，使社會利潤過度集中于房地產領域，阻礙擴大內需，影響國民經濟的均衡發展。

　　4、嚴重危及民生，并成為社會的不安定因素

　　房地產的資本屬性早在資本主義初期就已經顯現，但縱觀當今世界，執政者都不敢不顧住房的民生性質而放任住房投機泛濫。在中國歷史和傳統觀念上，“安居樂業”一直被認為是國泰民安的基本條件。可以說，就業與衣食住行是民生之本，居者有其屋是人類生存的基本條件。房價過高致使房地產市場過熱，確實帶動了GDP增長和財政收入，但這種失衡的經濟增長存在民生隱患。這種現象惡化了民生并成為社會不安定因素：其一，高房價使普通居民無力購房，并相當于對中產階級征收了不公平的賦稅，致使中國家庭債務陡升，人民生活質量下降；其二，加劇住房的貧富差距和分配不公，剝奪了部分國民的居住權和幸福感，帶來民眾不滿；其三，培養了投機富豪和利益集團腐敗，加劇貧富分化，激發社會階層矛盾、沖突與對立，對民生和社會安定極為不利。

　　5、加劇城市危機、環境污染與資源浪費

　　第一，刺激地價不斷攀升，土地資源成為蜂擁而來的資本追逐對象，土地被過度占用、囤積和開發，致使土地供需失衡、耕地面積銳減、土地閑置浪費嚴重；第二，刺激房地產投資快速增長，帶動了鋼材、水泥、建材、電力等高耗能產業的迅猛增長，對中國原本脆弱的生態環境造成巨大威脅，加劇了日益嚴重的環境污染、資源浪費和產能過剩，對資源環境形成巨大壓力；第三，加速城市建設“攤大餅”式發展，致使城市生態危機隱患日益突出。加劇了住房及基礎設施不足的隱患，以及資源、交通、治安、污染、垃圾消納等方面的種種危機；第四，核心城市商品房空置率不斷攀升，一方面是大量住房困難家庭無力購房，另一方面是大量商品房被多年惡意閑置，造成具有一定使用壽命的住房資源嚴重浪費。

　　四、抑制房價過高的建議

　　1、加快體制改革步伐，完善土地市場制度

　　我國還處于體制改革階段，還沒有建立完善的市場制度，尤其是土地市場制度。針對我國現有的土地制度，盡可能地公開土地使用信息，規范操作，從土地的協議出讓轉向透明度高的招標、拍賣方式，更大程度地實現土地資源的合理配置，減少土地炒作的投機行為；同時，增強政府行為的透明度，從源頭上杜絕炒作行為的發生。加大對土地供應的調控力度，以調整住房結構。例如在土地供應上，適當增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地的供應量，并且加強對普通商品住房和經濟適用住房價格的調控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應。經濟適用住房價格要嚴格實行政府指導價，應完善城鎮廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求，要擴大廉租住房制度覆蓋面，并且把制定廉租住房制度建設情況納入省級政府對市（區）、縣政府工作的目標責任制管理。

　　2、控制住房的投資性需求和被動性需求，遏制投機性需求

　　主要通過土地、稅收、金融等經濟手段進行調控，加大對房地產交易行為的調節力度，從交易環節抑制炒房。對于購買商品房不足一定年限出售的要加大稅收。對于國內炒房者，需要通過加大稅收力度進行限制；而對于大量外資的投機性購房，則通過加強金融監管以及稅收進行共同調節。

　　3、大力發展多元化的房地產金融市場，力求形成具有多種金融資產和金融工具的房地產二級金融市場，以分散銀行信貸風險

　　隨著我國資本市場的逐步開放以及人民幣升值的預期，外國投資基金進入中國是大勢所趨。同時，我國社會保障制度和保險制度進一步完善和實施，中國必然面臨著養老基金和保險資金的保值增值問題。借鑒發達國家的先進經驗，允許保險資金、養老基金和外來投資者進入房地產投資，建立多重房地產融資體系，不僅將房地產金融的系統風險從單一的銀行體系中分離出來，更能有效地避免系統風險在銀行體系中聚集，而且解決了養老基金和保險資金運用問題，同時也合理地利用外資，促進房地產金融市場健康發展。

　　4、國家利率政策的調整

　　國家長期的低利率政策是房地產價格持續走高的重要原因。前美聯儲主席格林斯潘說，一個國家實行長期的低利率政策是會引發許多問題的。而我國較長一段時期的低利率政策，加之利息稅的實施，使得“存錢不如買房”的觀念成為共識，這也加劇了購房熱潮不斷升溫。隨著國家利率政策的調整，利息的升高，對房地產的消費者和投資者都將產生深刻的影響。首先是對房地產的消費者來說，加息的影響遠遠大于房地產的開發企業，加息實際上是降低了銀行對購房者的支持力度，降低了購房者的支付能力，購買力的下降必將使得市場整體的需求逐漸降低。加息還降低了實際的房價收入比，如果收入不變，真實房地產的價格在降低；如果房地產的價格沒有降低，那么收入必須增加，只有這樣才能支付得起相應的房價。如果收入沒有變化的話，那么邊際支付能力的人必然排除在外，其結果也是降低了需求。其次對投資者來說，雖然加息的幅度不大，但對投資回報率下降的影響是非常顯著的，必將導致投資性需求減少，投資者很可能轉向其他行業，或者持幣待購，這在一定程度上抑制了需求。央行的加息政策對房地產的影響比較大，對需求的作用大于對供給的作用，主要是抑制了房地產的需求。但由于經濟發展的慣性使然，不可能在短期或者一段時間內明顯改變供求關系，因此房地產的價格暫時不會下跌，但增幅會減小，起到緩慢的抑制作用。加息更主要的是對整個經濟起到宏觀調控的作用，對房地產更重要的作用在于擠出房地產的泡沫。美國的房地產利率在7%～8%，所以我國的加息空間還很大，隨著加息力度的逐漸加大，對房地產價格的影響也會逐漸顯現出來。

　　5、加強職業道德建設，提高企業道德素質

　　高價的房地產是一個經濟現象，也是一個道德法律問題。只有房地產企業與管理者的素質和道德修養得以提高，人們的價值觀念轉變，才能消除各種導致高房價行為產生的誘因。

　　五、結論

　　房地產業是我國的主導產業之一，房地產的和諧可持續發展對我國經濟的發展具有重要的意義。然而，自我國實行改革開放政策以來，房地產市場幾乎一直保持高位運行，嚴重影響了國民經濟的健康發展，給社會帶來巨大的危害。房地產市場不合理的競爭，促進了房地產市場的壟斷，帶動了房價的高漲，給我國房地產業的發展帶來了巨大的危害。為了促進我國房地產業的健康發展，必須加快體制改革，加強監督懲罰機制，同時，加強房地產行業經濟人的道德素質修養，從各個環節減少房價的泡沫，使房地產業的發展規范化、合理化。

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