【摘 要】上世紀后十年，大多數歐美國家的房地產市場呈現了高速發展的態勢，如美國的房價翻了一倍；倫敦、巴黎、莫斯科等歐洲主要城市的房價也是“漲聲一片”。其中西班牙和愛爾蘭的房價最為突出，分別上漲了1.5倍和3倍。然而就在2006年，歐美房地產市場“只漲不跌”的格局被美國所終結。各國房地產市場開始陸續出現疲態。本文主要對美國和英國的房地產市場金融危機進行分析，以此來研究對我國房地產市場的警示。

　　【關鍵詞】次貸危機 房地產市場 金融市場

　　一、美國

　　被投資大師羅杰斯稱為“有史以來最大泡沫之一”的美國次貸危機，是伴隨著房地產“興旺—泡沫—衰退”正常經濟周期的波動演變而來。直至去年次貸風波爆發，才使得泡沫崩裂的危害升級。

　　1.次貸危機的背景。美國的住房抵押貸款分為一是優質貸款：信用分數高于660、有穩定收入、有償債能力的優良客戶。二是“Alt-A”貸款，比優質貸款高1%～2%，信用分數大多在620～660之間、但無法提供收入證明的客戶。三是次級貸款，比優質貸款高2%～3%，信用分數低于620、負債較重的客戶 .對房價看漲的預期使得大量閑置資金擁向了房地產市場，購買不動產的合理避稅和低成本使得更多低收入者加到了炒房大軍。政府“扶貧”的出發點被扭曲，信貸風險和價格泡沫不斷積聚。

　　2.次貸危機的爆發。次級債是以次級抵押貸款為基礎資產的證券。次級抵押貸款公司通過住房抵押貸款證券化（MBS）將其出售給投資銀行，投資銀行又將其打包給二級市場。如此往復，資金的杠桿效應得以顯現。但如資金鏈中任意一條出現危機時，多家金融機構將出現“塔羅牌現象”，導致破產或虧損。如去年3月，以美國第二大次級抵押貸款公司新世紀金融公司瀕臨破產為標志，次貸危機爆發。

　　3.次級債危機后的房地產市場。房地產市場呈現萎靡之態。前美聯儲主席格林斯潘稱，化解次貸危機、拯救金融體系的關鍵很可能是擺脫美國高達20萬～30萬個多余庫存房屋單位。房地產市場的萎靡不僅阻滯了投資增長，也打擊了居民消費信心和預期。2008年3月份新屋開工數跌破100萬套，較2006年初的高峰期累積下降了60%.消費者信心指數和成屋銷售情況低谷時期較最高峰期相比分別下降了42.3%和36.7%。

　　二、英國

　　格林斯潘曾經這樣描述英國房地產市場：“英國比我們更可能遭受損失，這是由于英國有更多利率可變的按揭貸款。面對信用危機，英國比美國更加脆弱”。

　　1.公屋沖擊計劃引燃樓市逆轉導火索。英國央行自2006年8月起先后5次提高基準利率，抑制了房地產市場過熱發展。布朗內閣去年8月又推出公屋沖擊計劃（類似經濟適用房和廉租房制度）。計劃中提出，截止2020年英國將修建不少于300萬套公屋。對于人口不過6000萬人、國土面積和人口規模配比也并非豐裕的英國來說，勢必導致財政緊張和樓市價格下跌。零首付的貸款政策催生了樓市的泡沫，加上信貸緊縮政策和美國次貸危機的影響，樓市萎靡、經濟衰退也在所難免。

　　2.調高抵押貸款利率。信貸緊縮是樓市逆轉的主要原因。今年3月，倫敦銀行同業拆借利率升至6%.因為英國有更多利率可變的按揭貸款，銀行間的籌資成本不斷增加，整個英國市場的抵押貸款利率不得不提高，以此來嚴格限制貸款人的條件。英國央行表示，3月份抵押貸款許可數量從7.2萬個降至6.4萬個，創1992年以來的最低水平，抵押貸款總額為263億英鎊，比去年同期減少了17%.如果抵押貸款市場維持現狀，英國房價在未來兩年內可能還將下降15%左右。

　　3.房價暴跌。截至2008年1月，平均報價為24.16萬英鎊的普通住宅降到了23.04萬英鎊，每套下跌了約1.12萬英鎊，跌幅近5%.英國皇家特許測量師協會也表明，英國08年3月份房價指數已跌至30年來最低水平。英國房地產市場在持續了十年的穩定增長和高回報之后，最終出現了下滑的趨勢。在整個歐洲，房地產市場明晰度最高的英國尚且如此，鄰國在市場循環里的未來走勢也可想而知。

　　三、英美兩國房地產金融市場對我國的警示

　　根據針對英美兩國房地產市場的分析，我們應該“未雨綢繆”或“引以為戒”，結合我國的特殊問題，如房地產業的預售制度、房企對銀行業具有強的依賴性、投機造成的高空置率和熱錢涌入房地產市場等等，提出有效的制度和措施，優化房地產市場的金融發展。

　　1.房地產金融的多元化。一是參與機構的多元化。鼓勵開發性金融機構的介入，以市場化的方式進行資金運作來降低風險。二是機制的多元化。引入金融保險機制，增加抵押物擔保能力的同時分散金融風險。三是市場的多元化。完善住房金融一級市場的操作規則，大力發展二級市場。四是融資渠道的多元化。考慮發展房地產業基金（如REITs）和住房抵押貸款證券化等。

　　2.房地產金融的高級化。一是高效發揮政府功能。嚴格控制建設用地總量，并提高土地利用水平。同時打擊不良違規行為，清理整頓次序。二是建立和健全金融市場體系。包括投資體系和預警系統等。

　　美、英次貸危機提醒我們，越是在市場繁榮的時期，越應當加強風險控制和市場監管，建立監管制度和法律法規，采取多種措施穩定房價，保持房地產市場的有序健康發展。

　　【參考文獻】

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