摘 要：隨著我國社會主義市場經濟的建立，房地產市場伴隨著整個國民經濟的發展而得到了發展。住宅制度的改革，土地制度的改革繁榮了房地產業，為房地產市場的形成與發展開辟了廣闊的前景。房地產開發與房地產市場緊密相關，房地產市場的活躍促進了房地產開發。作為一個開發商，了解房地產市場，認識房地產市場是非常重要的；同時，掌握房地產市場的最新信息，實際地觀察、分析購買者的心理和掌握社會的總需求也是必不可少的。

　　關鍵詞：房地產市場；房地產開發；區域性市場；市場分析與推廣；市場信息

　　隨著我國社會主義市場經濟的建立和社會經濟環境的進步，房地產市場伴隨著整個國民經濟的發展而得到了發展。住宅制度的改革，土地制度的改革，繁榮了房地產業，為房地產市場的形成與發展開辟了廣闊的前景，應該說經過近十年多的發展，特別是《中華人民共和國城市房地產管理法》的頒布實施，我國的房地產業的結構體系，市場運行機制和政策法規的框架已經形成。房地產業在貢獻國家經濟建設的同時，正朝著“國民經濟支柱產業”的方向邁進。

　　研究房地產市場，必須了解房地產市場。作為房地產的投資者或為其服務的管理人員，了解房地產市場以及房地產市場的特性與功能是十分重要的，只有這樣，才能對房地產的發展趨勢，對房地產投資的影響有較透徹的了解。掌握房地產市場的最新信息，實際地分析購買者的心理和和社會總需求。房地產市場研究的關鍵是影響整個房地產市場的因素和獲取市場信息的方法。下面分三個方面來論述。

　　一、 房地產市場的特性

　　房地產即土地和地上建筑物及附著在其上的各種權益的總稱，是一種特殊商品，它的不可移動性是其與勞動力，資本以及其他類型商品的最大區別。雖然土地和地上建筑物不能移動，但它可以被某個人或某個機構所擁有。因此，就產生了交易。所以說房地產市場是令土地和各種類型物業（如：住宅、寫字樓、商店和工業廠房等）的買賣雙方走到一起，并就某宗特定的房地產交易價格達成一致的任何安排。而房地產開發則是一個動態的過程，它具有開發周期長，資金投入量大的特點，因此，房地產開發很難在一開始就對整個開發過程中的有關費用和建成后的效益情況做出精確的估計，也就是說測算中所涉及的因素如蹀建筑成本和經營收入都是理想狀態下的價值，而實際這些價值的確定取決于許多變量。因此，房地產市場是房地產權益的交易市場，是地區性的市場。房地產市場的交易對象實際上是隨著在每一宗具體房地產上的權益或權利，而不是土地或物業本身。這種權益可以是所有權，也可以是部分所有權。但這種權益一般都有明確的界定，不能像買一件衣服那樣把它拿回家去供你任意穿用。例如：某人購買了一塊土地，這就意味著他得到了這塊土地的占有權、使用權、收益權和處置權。這種權利往往還受到各種事先約定的條件的限制。比如：需要給其他人的通行權，還要受城市規劃，建筑條例的約束等。再如，我們在住房制度改革中，很多職工都以優惠的價格購買了自己的住宅蹀因而我們獲得了房屋的產權。但在售房合同中明確規定，通過房改購買的房屋產權五年以后才允許在市場上公開轉讓，五年內如果轉讓，須按轉讓時的優惠價格賣給政府。這說明人們在房地產上享有的權力不是絕對的。

　　房地產的不可移動性和受制于區域性的需要，決定了房地產市場是一個地區性的市場，不同的國家、不同的城市，甚至一個城市內的不同地區，房地產的市場條件，供求關系，價格水平都是不可比的。例如：我們塘沽區的解放路商業街的商業用房和杭州道沿街的商業用房及洋貨市場的商業用房，他們所依托的大環境相同，所處的地理位置也近似，但解放路商業街的商業用房的價格比杭州道、洋貨市場的價格要高得多。一般商品市場上的買家和賣家都很了解市場價格變動的最新情況，買賣雙方都會去尋找有利于自己的價格，這就能使市場快速而容易消除同一種商品的價格差異。然而，房地產市場就沒有那么簡單了，這不僅在于買賣雙方都很難及時了解最新的市場行情，而且在交易過程中費用十分昂貴。目前，絕大多數房地產的購買者都是出于自用的目的去購買房地產，而這種購買行為在他們的一生中有可能只有一次，只有極少數人是想通過房地產投資或投機來達到獲取收益的目的。所以說對于絕大多數購買者來說，要想了解最新的市場行情，并根據自己欲購買的物業所處的位置、類型、建筑物及其附屬設施的物理狀況等確定購買價格是件非常困難的事。

　　二、房地產市場的功能

　　在市場經濟條件下，市場供應和市場需求的相互作用形成了市場價格。所以說市場功能的核心形成了交易價格，因此，我們把市場定義為“能令買賣雙方走到一起并達成彼此都能接受的交易價格的任何安排。”那么擺在房地產投資者前面的重大課題是如何理解房地產市場的功能。

　　房地產市場是關于房地產權益交易的市場，這種權益可以具體地表現為所有權（永久產權）、租賃權、抵押權等。房地產市場最主要的參與者即買家和賣家又可以分為使用者和投資者。前者購買和賣出的是自用產業，而后者則是為了投資目的而將物業（產業蹀出租給最終的使用者，從中獲得投資收益。在任何市場上，某種商品的價格反映了當時的市場供需狀況。市場不僅能預示市場的變化，還可以通過價格來指導買賣雙方的行為，所以，價格機制是通過市場發揮作用的。

　　開發商擬開發一個項目，首先考慮的是國家、地區或地方的經濟特性，以確定整體經濟的發展趨勢，一個地區的建設和發展通過對城市區域的經濟分析，城市土地的利用和工程建設的實施，達到城市物質環境的協調發展，給城市居民的現在以及未來的生活和工作提供的條件如何，這個城市的生活與工作環境能不能適應社會經濟發展的需求。因此，一個地區的建設發展涉及到一個地區的長遠和全局，從而確定這個地區的經濟形勢是處于上升階段還是衰退階段。例如：二十世紀八十年代末期，西方發達的資本主義國家的經濟普遍處于停滯和低速增長階段，投資前景黯淡，資金紛紛外流，以尋求理想的投資場所，而中國的經濟卻處在強勁的上升階段，政治的穩定，社會環境的穩定，使投資效益較高，因此吸引了大量的外來投資，尤其是國外及境外的投資者，由于他們能以較低的融資換取較高的投資收益，所以他們紛紛涌入中國投資市場。例如：天津經濟開發區就是二十世紀七十年代末八十年代初興建的，美國獨資的摩托羅拉，中法合資的梅蘭日蘭，中日合資的關西涂料有限公司等等，就是因為這些外商的投資，提高了這個城市的生活和工作環境，同時繁榮了天津地區的經濟市場，更重要的是大量的應屆畢業生找到了就業崗位以及解決了很多下崗職工再就業的問題，做到了增收減負。經濟的發展，人口的增多，使城市建設越來越快。在舊城區，大多數房屋都是年久失修的陋房、危房，居民居住條件極差，再加上交通的擁擠，市政公用設施的落后，給居民的生活帶來了很多不便。為了提高城市居民的居住水平，改善城市環境，適應城市的經濟發展，市場可以引導消費的潮流，從而適應供應條件的變化，甚至可以調整城市用地，提高城市用地的利用率。房地產開發商對市場的研究包括二個方面，即宏觀的戰略性研究和具體的針對某一項目而進行市場的研究一般的開發商注重分析市場的交易情況，包括價格水平、成交量及其地區分布。而市場分析專家則側重研究國家、地區或當地的經濟活動與某類特定的房地產市場或不同地區特定類型使用者消費行為之間的內在聯系，想得到一幅有關房地產的完整圖像。房地產市場的研究，必須結合有關社會經濟的特性和發展趨勢進行分析，如果這種市場研究是針對某一具體項目而進行的話，那么，無論是房地產的投資者還是市場分析專家，都必須親臨現場獲取第一手資料，有針對性的進行市場調查。市場研究的最終目的就是要得出這樣一個結論，就是哪些人或哪些公司有可能成為項目發展中的未來使用者，這些使用者的態度和要求如何，總的需求數量有多大。了解了這些對一個開發商來說制定市場戰略，確定建筑設計都具有指導作用。

　　三、 獲取市場信息的方法

　　21世紀的房地產市場面臨著多種機遇和挑戰，房地產開發商已不像過去盲目的投資，靠“短線”定位，而是要通過市場競爭定位。在推動房地產市場健康有序的發展過程中，城市規劃起著重大的制約和引導作用，在房地產市場中要實行理性化管理、理性化經營、理性化決策，就必須通過現代化信息系統深入了解城市規劃，深入了解房地產市場。

　　房地產市場的研究，有助于政府的宏觀調控和抑制投機，目前各種類型的物業有一定數量的閑置，這屬于正常狀況，人們也希望有閑置的物業，這樣可以有周轉的余地。這也是房地產市場的特性之一。同時，房地產價格的變動也是很重要的，投資者必須把自己的一只手時刻搭在市場的脈搏上，并通過與房地產租售代理，房地產咨詢機構的交流與接觸，獲得比較全面的市場信息，從而把握市場的變化，把握市場的價格，這只是獲得市場信息的一個方面。隨著我國房地產業的迅速發展，一個與房地產投資經營有關的信息產業和服務業為主的網絡經濟日益發展壯大。作為一種嶄新的科學技術，作為一種嶄新的經濟形態，他將信息技術和電子商務有機地結合起來，創造了以因特網為基礎的市場模式，人們可以通過網上了解房地產市場，了解每一個地區房地產的需求情論文聯盟www.lwlm.com整理況和價格，可以通過網上了解一個地區的人口、文化、教育、經濟等因素的影響以及房地產的型式和質量。因特網的廣泛運用實現了信息的價值，全面地改變著人們的生產、生活和思維方式。在宏觀上他是經濟增長方式和經濟結構的轉變，在微觀上則是新興商業模式的涌現，為房地產開發商、房地產中介機構以及消費者提供了房地產服務的經營實體。

　　對于不同的開發項目，市場研究的方式和內容就有很大的不同。如果是住宅開發，那么市場研究將包括與房地產代理機構、房管人員，特別是住戶的溝通，以了解住宅的供求狀況，價格水平和對現有住宅的滿意程序。如果是購物中心開發項目，要充分考慮該項目所處的地區流動人口和常住人口的數量，購買力的水平以及該地區零售業的特殊需求。

　　所以說，一個完善而靈活的房地產市場必須具備下述條件：①有一個穩定、明朗及長遠的房地產政策；②有一個完善的法制基礎，使有關城市規劃、土地房產出讓轉讓、房屋管理、房地產抵押等均有法可依；③有一個統一、簡化、靈活而有效的現代化管理制度；④擁有一個完善抵押法規及房地產抵押市場。

　　參考文獻：

　　1.中國房地產月刊（2001年2、3、5期）

　　2.房地產投資、經營與管理