一、土地增值稅的清算單位

　　土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。

　　二、土地增值稅的清算條件

　　（一）符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：

　　1.房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；

　　2.整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；

　　3.直接轉讓土地使用權的。

　　（二）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

　　1.已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

　　2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

　　3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；

　　4.省稅務機關規定的其他情況。

　　三、非直接銷售和自用房地產的收入確定

　　房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產， 其收入按下列方法和順序確認：

　　1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；

　　2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

　　房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

　　四、土地增值稅的扣除項目

　　房地產開發企業辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規定執行。除另有規定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

　　房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。

　　房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：

　　1.建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除；

　　2.建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除；

　　3.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

　　房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。

　　房地產開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除。 屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

　　五、土地增值稅清算應報送的資料

　　符合上述第二條清算條件第（一）項規定應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關報送清算資料。符合清算條件第（二）項規定稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務機關下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內報送清算資料。

　　納稅人清算土地增值稅時應報送的資料：

　　（一）土地增值稅清算表及其附表；

　　（二）房地產開發項目清算說明，主要內容應包括房地產開發項目立項、用地、開發、銷售、關聯方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況；

　　（三）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統計表、銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料。主管稅務機關需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證復印件；

　　（四）納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

　　六、土地增值稅清算項目的審核鑒證

　　稅務中介機構受托對清算項目審核鑒證時，應按稅務機關規定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務機關可以采信。

　　稅務機關要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務中介機構在準入條件、工作程序、鑒證內容、法律責任等方面提出明確要求，并做好必要的指導和管理工作。

　　七、土地增值稅的核定征收

　　在土地增值稅清算過程中，發現納稅人符合以下條件之一的，可按核定征收方式對房地產項目進行清算：

　　（一）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；

　　（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

　　（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；

　　（四）符合土地增值稅清算條件，企業未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

　　（五）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

　　八、清算后再轉讓房地產的處理

　　在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。

　　單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

　　土地增值稅清算案例

　　[案例1]某公司投資開發一個房地產項目，轉讓收入為1150萬元（轉讓收入中含政府部門收取的各種費用50萬元），支付的土地使用權價款110萬元，房地產開發成本320萬元，實際發生的房地產開發費用100萬元，財務費用中的利息支出無法分項目分攤，且無金融機構的證明。

　　國家規定城建稅稅率為7%,印花稅稅率為0.5‰，教育費附加征收率為3%,政府規定允許扣除的房地產開發費用為10%.

　　請根據以上資料，計算應繳納的土地增值稅。

　　計算過程如下：

　　1、取得土地使用權所支付的金額為110萬元

　　2、房地產開發成本為320萬元

　　3、允許扣除的房地產開發費用=（110+320）×10%=43（萬元）

　　注：不能按實際發生的房地產開發費用100萬元計入。

　　4、扣除的稅金=1150×5%×（1+7%+3%）=63.25（萬元）

　　注：按財務相關規定，房地產開發企業在轉讓房地產時繳納的印花稅應列入企業管理費用，故印花稅不計入扣除項目。

　　5、加計扣除=（110+320）×20%=86（萬元）

　　6、允許扣除項目金額合計=110+320+50+43+63.25+86=672.25（萬元）

　　注：如果房價中含有為政府代收的各項費用，則可作為轉讓房地產所取得的收入計征土地增值稅（和營業稅）。相應地，在計算扣除項目金額時，代收費用可以扣除（如以上的50萬元），但不得作為加計20%扣除的基數。

　　7、增值額=1150-672.25=477.75（萬元）

　　8、增值率=477.75÷672.25×100%=71.07%

　　9、應納稅額=477.75×40%-672.25×5%=157.34（萬元）

　　注：按增值額乘以適用的稅率減去扣稅項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，該案例增值額（71.07%）超過扣除項目金額50%,但未超過100%的其土地增值稅稅額 = 增值額×40% -扣除項目金額×5%.

　　[案例2]某公司開發銷售一房地產項目，取得銷售收入1800萬元（假定城建稅稅率為7%,教育費附加征收率為3%）。開發此項目該房地產公司共支付地價款200萬元（含相關手續費2萬元），開發成本400萬元，貸款利息支出無法準確分攤。已知該地區人民政府確定的費用計提比例為10%.則該房地產開發公司應交納土地增值稅為：

　　1.收入總額：1800萬元

　　2.扣除項目金額：

　　（1）支付地價款：200萬元

　　（2）支付開發成本：400萬元

　　（3）扣除開發費用：（200+400）×10%=60（萬元）

　　（4）扣除稅金：

　　1800×5%×（1+7%+3%）=99（萬元）

　　（5）加計扣除費用：

　　（200+400）×20%=120（萬元）

　　（6）扣除項目總額：

　　200+400+60+99+120=879（萬元）

　　3.增值額：

　　1800-879=921（萬元）

　　4.增值比率：

　　921÷879=105%

　　因此適用三檔稅率。

　　5.應納稅額：

　　879×50%×30%+879×（100%-50%）×40%+（921-879）×50%=328.65（萬元）

　　土地增值稅清算需要明確的問題

　　一、關于土地增值稅清算時收入確認的問題

　　土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入；未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。

　　二、房地產開發企業未支付的質量保證金，其扣除項目金額的確定問題

　　房地產開發企業在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業一定比例的工程款，作為開發項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業就質量保證金對房地產開發企業開具發票的，按發票所載金額予以扣除；未開具發票的，扣留的質保金不得計算扣除。

　　三、房地產開發費用的扣除問題

　　（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%以內計算扣除。

　　（二）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除。

　　全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。

　　上述具體適用的比例按省級人民政府此前規定的比例執行。

　　（三）房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。

　　（四）土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。

　　四、房地產企業逾期開發繳納的土地閑置費的扣除問題

　　房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費不得扣除。

　　五、房地產開發企業取得土地使用權時支付的契稅的扣除問題

　　房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統一規定交納的有關費用”,計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。

　　六、關于拆遷安置土地增值稅計算問題

　　（一）房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第三條第（一）款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

　　（二）開發企業采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發建造的，房屋價值按國稅發〔2006〕187號第三條第（一）款的規定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

　　（三）貨幣安置拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。

　　七、關于轉讓舊房準予扣除項目的加計問題

　　《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二條第一款規定“納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規定的扣除項目的金額，可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算”.計算扣除項目時“每年”按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

　　八、土地增值稅清算后應補繳的土地增值稅加收滯納金問題

　　納稅人按規定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規定的期限內補繳的，不加收滯納金。

　　常見問題解答

　　1、問：房地產開發企業用開發的商品房對外投資，沒有取得實際收入，計算土地增值稅時收入如何確定？

　　答：根據《關于印發的通知》（蘇地稅發[2009]72號）第十九條規定，房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：

　　⑴按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；

　　⑵由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

　　2、問：土地閑置費及契稅滯納金是否可在計算土地增值稅時扣除？

　　答：根據《土地增值稅暫行條例》第六條和《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條的規定，對于企業因違約而承受的處罰性開支，如土地閑置費及契稅滯納金等，不屬于按稅法規定正常開支的成本費用和國家統一規定交納的有關費用，以及在轉讓環節繳納稅金的范疇，不能作為扣除項目金額。因此，在計征土地增值稅時不能予以扣除。

　　3、房地產企業進行土地增值稅清算過程中，政府代收費能不能加計扣除20%?

　　答：納稅人按縣級以上人民政府的規定在售房時代收的各項費用，應區分不同情形分別處理：

　　（一）代收費用計入房價向購買方一并收取的，應將代收費用作為轉讓房地產所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數。

　　（二）代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產價格的，不作為轉讓房地產的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

　　4、房地產開發公司收取購房者的違約金和更名費，是否需要繳納土地增值稅？

　　答：房地產開發公司因購房者在履行購房合同時違約而收取的違約金和更名費，實際構成了房屋銷售價值，并在房屋轉讓時取得了收入。根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第五條規定，《暫行條例》第二條所稱的收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。因此，該違約金和更名費應并入其房屋轉讓收入計征土地增值稅。