房地產開發企業的經營，具有復雜性、多樣性和滾動開發性以及生產周期長、投資數額大、往來對象多、市場風險不確定等特點。因此，其開發經營活動不同于一般的建設單位或施工企業，也不同于一般的工商企業，它是集房地產開發建設、經營、管理和服務為一體的綜合性服務產業部門。這種行業特點決定了房地產企業會計處理與所得稅處理的復雜性。稅法與新企業會計制度是房地產企業開發產品視同銷售的會計處理與納稅調整的重要依據，此外在國稅發[2003]83號文（《國家稅務總局關于房地產開發有關企業所得稅問題的通知》）基礎上出臺的《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31號），對進行該項業務操作有重要指導作用。

　　一、視同銷售行為的確認

　　按照會計準則的規定，企業銷售商品確認收入的實現，應當同時滿足下列條件：（1）企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；（2）企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施有效控制；（3）收入的金額能夠可靠計量；（4）相關經濟利益很可能流入企業；（5）相關的、已發生的或將發生的成本能夠可靠計量。稅法規定的八種視同銷售行為都屬于增值稅的征稅范圍，但由于在銷售收入確認上的差異，導致所得稅的計算方法不一樣，可以將其分為應稅銷售類和會計銷售類進行會計處理。應稅銷售類包括四種視同銷售行為：（1）將自產或委托加工的貨物用于非應稅項目；（2）將自產、委托加工或購買的貨物作為投資，提供給其他單位或個體經營者；（3）將自產、委托加工的貨物用于集體福利；（4）將自產、委托加工或購買的貨物無償贈送他人。企業發生以上四種應稅銷售行為時，是一種內部結轉關系，不存在銷售行為，不符合銷售成立的標志，企業不會由于發生上述行為而增加現金流量，也不會增加企業的營業利潤。因此，會計上不作銷售處理，而按成本結轉，但按稅法規定，視同銷售行為應計算并交納各種稅費。會計銷售類也包括四種視同銷售行為：（1）將貨物交付他人代銷；（2）銷售代銷貨物；（3）將自產、委托加工或購買的貨物分配給股東或投資者；（4）將自產、委托加工的貨物用于個人消費。企業發生上述四種會計銷售行為時，會計上作銷售處理，計算銷售收入，并按稅法規定交納增值稅。

　　根據國家稅務總局《通知》的規定，房地產開發企業的下列行為應視同銷售確認收入：（1）將開發產品用于本企業自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；（2）將開發產品轉作經營性資產；（3）將開發產品用作對外投資以及分配給股東或投資者；（4）以開發產品抵償債務；（5）以開發產品換取其他企事業單位、個人的非貨幣性資產。而開發產品是否轉出企業對業務處理有重要影響，根據這個標準上述五種情況可以分為兩類視同銷售行為：將開發產品轉出企業的視同銷售行為與開發產品不轉出企業的視同銷售行為。對于第一類視同銷售行為，企業按開發產品的賬面成本作為取得資產的入賬價值，或用于清償債務、或列入有關成本費用及其他項目支出，并將其視同銷售，按確認的收入扣減開發產品賬面成本后的余額并入應納稅所得額。但對開發產品不轉出企業的行為，按確定的收入進行所得稅處理。

　　二、視同銷售行為收入的確認

　　按照《通知》的規定，視同銷售行為收入確認的方法和順序為：（1）按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；（2）由主管稅務機關參照同類開發產品市場公允價值確定；（3）按成本利潤率確定，其中，開發產品的成本利潤率不得低于15%（含15%），具體由主管稅務機關確定。

　　對于房地產行業，自用開發產品視同銷售占有重要地位，特別是在當前行業發展上升勢頭強勁的背景下，對于開發產品的獨立運作是很多開發商的選擇。按照規定，如果房地產企業不對視同銷售行為早作處理，勢必會在未來給企業帶了更大的稅負。

　　三、自用開發產品視同銷售的折舊問題

　　對于自用開發產品視同銷售的行為有一個值得注意的問題。根據《企業會計制度》的規定，房地產開發企業將開發產品用于自用，按開發成本入賬，形成會計成本，但其遠低于計稅成本，如果會計上未把會計成本小于計稅成本的金額計入自用開發成本，就會出現對自用產品的折舊額小于從外部購入同樣固定資產的折舊額。可以參考的方法是，先把自用開發成本的入賬價值假設成按計稅成本入賬，再將計稅成本大于會計成本的差額在開發成本移送自用的當年一次性以折舊費用形式將差額轉銷（因視同銷售無現金流入，稅法確認的收入理應有相應的費用抵減），由此，既抵減了開發產品的入賬價值，又抵減了視同銷售形成的差價收入，從而使產品自用的現金流量變為零，這與開發產品自用的現實情況相吻合。在形成時間性差異時，按此時間性差異乘以適用所得稅稅率計算的所得稅稅額，借記“遞延稅款”科目，貸記“應交稅金—應交所得稅”科目。對于這一可抵減時間性差異的轉回，不論開發產品移送自用與對外銷售的時間間隔是否能夠事先確定，企業對可抵減時間性差異，均隨自用開發產品的折舊過程逐年轉回。按時間性差異乘以年折舊率再乘以適用所得稅稅率計算的所得稅稅額，借記“所得稅”科目，貸記“遞延稅款”科目。待間隔期滿實際對外銷售時，將尚未轉回的時間性差異一次性作轉回處理，會計分錄與上述相同。

　　四、案例

　　某房地產開發公司2007年度決定將其開發產品——A商業廣場，轉為對外租賃的資產，該廣場開發成本5 000萬元，市場公允價8 000萬元，公司按照上述規定繳納了所得稅990萬元，該房產按20年計提折舊，5%殘值率。

　　按照上述分析，2007年會計處理：

　　借：固定資產8000

　　　　遞延稅款990

　　　　貸：累計折舊3000

　　　　　　應交稅金—應交所得稅990

　　　　　　開發產品5000

　　以后年度會計按凈值計提折舊，年折舊額=5000*（1-5%）/20=237.5；稅務申報按公允價可稅前抵扣折舊額=8000*（1-5%）/20=380，每年可遞減應納稅所得額142.5萬元。

　　遞延稅款按折舊年限20年分期平均轉回，當年應納稅所得額大于0借計“所得稅”；當年應納稅所得額小于0借計“利潤分配—未分配利潤”

　　會計處理：

　　借：管理費用237.5

　　　　所得稅/利潤分配49.5

　　　　貸：累計折舊237.5

　　　　　　遞延稅款49.5

　　采用如上處理，既可以通過固定資產凈值準確披露企業會計信息，又可以通過固定資產原值如實記錄原始計稅成本，合理承擔稅負，為以后的納稅申報工作打下堅實的基礎；同時，隨著中國的高速現代化、城市化發展，與之緊密相關的商住房產價格總體必將呈上升趨勢發展，所以對視同銷售的開發產品及時進行會計處理并作納稅申報，既是嚴格履行每個納稅人義務，從長遠看，也是保護自己的權益，避免由于市場價格的上漲承擔不必要的稅負和罰金。