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淺析物業管理中維修費用的控制
?。壅菸飿I管理是一個新興行業，作為維修工作是物業管理公司工作的一大內容之一，維修費用是物業管理費用的重要組成部分，控制好維修費用對降低物業管理費用意義重大。
物業管理是一個新興行業，微利的服務行業，物業管理公司如何在日益激烈的經濟環境中求生存、求發展呢？而物業管理費收入的數額大小又不能由公司隨意確定，是根據公司向用戶所提供服務項目的不同性質、當地經濟發展水平，按政府定價、行業定價和協議定價來確定；只有通過在對用戶優質服務的基礎上，控制物業管理成本費用的開支來提高公司的競爭力。維修工作是物業管理公司工作的一大內容之一，維修費用是物業管理費用的重要組成部分，它包括大樓外墻、樓梯、步行廊、電梯、中央空調系統、消防系統、保安系統、電視音響系統、電話系統、配電器系統、排水系統及其他機械設備、機器裝置等公共物業及配套設施的維護保養費用，控制好維修費用對降低物業管理費用意義重大，因此，我認為要圍繞如下三大方面來工作，達到既維護好物業管理各種設備，又控制好了維修費用。
一、認真編制維修費用的全年預算
首先，由公司工程部計劃列明維修項目的內容、規模、金額。規模是指大修、中修還是小修。其次，財務部應根據歷史會計資料、目前市場維修行情對預算作出修改意見。歷史會計資料包括設備新舊程度、往年可比項目、可比規模的支出情況，再次，聽取其它部門意見，如計劃部、采辦部和公司領導的意見。最后，預算交由預算委員會討論通過后確定全年維修費用的預算。
二、建立和完善維修費用審批制度
（一）事前審批
財務人員必須參加合同的談判，根據預算資料就財務方面提出意見。若是中修或大修合同須附合同修理工程預算表。合同內容、合同金額、會間預算經主管領導審批后，合同調法部才可與維修單位簽定維修合同。
（二）事中審批
預付維修合同款時，根據公司資金管理辦法的規定、維修工程預付款的規定、合同的約定等來支付維修工程款，財務人員還要隨時了解工程進度。
（三）事后審批
工程完工結算時，要注意前面預付款有無發票，收尾工程款有無扣除保修期的金額，更重要的是工程人員的驗收簽字、公司主管領導簽字。
三、控制和降低維修費用的主要途徑
（一）簽定定期合同。與優質服務、價格合理、講信譽的維修公司簽定定期合同，不但服務質量可得到保證，還可得到價格上的優惠。
（二）采用競爭招標方式。對大項目的維修要實行競爭招標，通過維修單位提供的服務、價格的比較，挑選出合適的單位來為公司服務，盡量把費用控制到最好的水平。
（三）把握好維修時間。平時就要注意小修理，該修時要及時修理，別讓機器超負荷運轉后才修理。
（四）作好當地維修行業的信息調查和信息收集。物業管理公司就有技術工、維修工，對于小修、中修工程，也許由公司的工程部來組織就能完成。只有及時掌握市場的價格信息、技術信息，才有辦法決定是自修還是外修。
總之，維修費的控制也還有其他許多方面，許多方法可進行，我覺得在物業管理中控制了維修費用就可能在很大程度上控制物業管理費的支出，維修工作的好壞也直接影響到物業管理的水平，試想，如果一座大廈經常突然停電，電梯不能運轉，空調不能運轉，辦公設備不能運轉，那影響多大，所以，在物業管理的財務管理工作中對維修費用要做到最恰當的控制。
物業管理是一個新興行業，微利的服務行業，物業管理公司如何在日益激烈的經濟環境中求生存、求發展呢？而物業管理費收入的數額大小又不能由公司隨意確定，是根據公司向用戶所提供服務項目的不同性質、當地經濟發展水平，按政府定價、行業定價和協議定價來確定；只有通過在對用戶優質服務的基礎上，控制物業管理成本費用的開支來提高公司的競爭力。維修工作是物業管理公司工作的一大內容之一，維修費用是物業管理費用的重要組成部分，它包括大樓外墻、樓梯、步行廊、電梯、中央空調系統、消防系統、保安系統、電視音響系統、電話系統、配電器系統、排水系統及其他機械設備、機器裝置等公共物業及配套設施的維護保養費用，控制好維修費用對降低物業管理費用意義重大，因此，我認為要圍繞如下三大方面來工作，達到既維護好物業管理各種設備，又控制好了維修費用。
一、認真編制維修費用的全年預算
首先，由公司工程部計劃列明維修項目的內容、規模、金額。規模是指大修、中修還是小修。其次，財務部應根據歷史會計資料、目前市場維修行情對預算作出修改意見。歷史會計資料包括設備新舊程度、往年可比項目、可比規模的支出情況，再次，聽取其它部門意見，如計劃部、采辦部和公司領導的意見。最后，預算交由預算委員會討論通過后確定全年維修費用的預算。
二、建立和完善維修費用審批制度
（一）事前審批
財務人員必須參加合同的談判，根據預算資料就財務方面提出意見。若是中修或大修合同須附合同修理工程預算表。合同內容、合同金額、會間預算經主管領導審批后，合同調法部才可與維修單位簽定維修合同。
（二）事中審批
預付維修合同款時，根據公司資金管理辦法的規定、維修工程預付款的規定、合同的約定等來支付維修工程款，財務人員還要隨時了解工程進度。
（三）事后審批
工程完工結算時，要注意前面預付款有無發票，收尾工程款有無扣除保修期的金額，更重要的是工程人員的驗收簽字、公司主管領導簽字。
三、控制和降低維修費用的主要途徑
（一）簽定定期合同。與優質服務、價格合理、講信譽的維修公司簽定定期合同，不但服務質量可得到保證，還可得到價格上的優惠。
（二）采用競爭招標方式。對大項目的維修要實行競爭招標，通過維修單位提供的服務、價格的比較，挑選出合適的單位來為公司服務，盡量把費用控制到最好的水平。
（三）把握好維修時間。平時就要注意小修理，該修時要及時修理，別讓機器超負荷運轉后才修理。
（四）作好當地維修行業的信息調查和信息收集。物業管理公司就有技術工、維修工，對于小修、中修工程，也許由公司的工程部來組織就能完成。只有及時掌握市場的價格信息、技術信息，才有辦法決定是自修還是外修。
總之，維修費的控制也還有其他許多方面，許多方法可進行，我覺得在物業管理中控制了維修費用就可能在很大程度上控制物業管理費的支出，維修工作的好壞也直接影響到物業管理的水平，試想，如果一座大廈經常突然停電，電梯不能運轉，空調不能運轉，辦公設備不能運轉，那影響多大，所以，在物業管理的財務管理工作中對維修費用要做到最恰當的控制。
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