房貸證券化必須有政府參與

　　房貸證券化作為國際金融業的發展趨勢之一，在國外使用相當普遍，是當前極為流行的主要融資工具之一。美國是最早進行證券化、也是對抵押貸款證券化最發達的國家。美國的資產支持證券總余額高達5萬多億美元，資產支持證券市場已成為美國僅次于聯邦政府債券的第二大債券市場。目前美國有一半以上的住房抵押貸款和四分之三以上的汽車貸款是靠發行資產支持證券來提供的。除了美國，資產證券化在國際資本市場上的發展也是極為迅速的，如歐洲、澳大利亞及東南亞等地區。

　　資產證券化于1995年才在東南亞地區開始興起，據美國標準普爾公司最近估計，今后幾年內該地區的資產證券化市場潛力將以25％的速度增長；香港也成立了按揭證券公司，1998年發行了114億元港元的債券。

　　在美國房貸證券化的發展初期，政府信用型企業在證券化過程中扮演著重要的角色。例如，美國的聯邦國民抵押協會（FNMA）、政府國民抵押協會（GNMA）、聯邦住宅抵押貸款公司（FHLMC）都是SPV（Special Purpose Vehicle 證券發行人）角色的扮演者。香港按揭證券公司也是典型的由政府組建的公司形式的SPV.這些機構盡管具有公司的性質，但它們都有堅實的政府背景。政府背景為SPV發行擔保債券提供了信用增級功能。為SPV的運作提供了巨大幫助。

　　由于個人住房抵押貸款證券化具有能有效地控制金融風險，降低房地產企業融資成本，發展商業銀行的表外業務，滿足資本充足率的要求等多種功能，從上世紀70年代美國就率先實現了房貸證券化，之后加拿大、法國、英國、日本、韓國和中國香港等國家和地區也都相繼實施。

　　中國開展房貸證券化的五大難點

　　首先是法律問題。

　　住房抵押貸款債權轉讓的合法性問題，需要有法律上的保證。主要表現在：（1）貸款債權轉讓時，依照我國《民法法則》、《合同法》中有關現定，債權轉讓時應預先取得債務人同意并書面通知原始債務人，若無相應的書面通知，債務人有權終止債務支付、顯然，若不按照規定嚴格履行，則會嚴重影響證券化進程。貸款債權轉讓時抵押權同時也發生轉移，而按照《擔保法》有關規定，只有辦理抵押登記變更后，抵押權才發生有效的轉移。作為新抵押人的合法權益才能得到法律的有效保護。上述變更手續對于證券發行人而言，無疑是一項巨大而繁雜的工作。

　　其二是房地產合同的標準化問題。

　　只有標準備化的合同才能賦予等額標的物相同的權力和義務，目前我國住房抵押貸款分別由貸款方制定。缺乏統一的標準。住房抵押貸款要標準化，對抵押貸款產品要進行標準化管理，做到發放程序標準化、貸款合同標準化、信息管理標準化。

　　其三是會計問題。

　　會計處理上要能夠滿足證券化要求。應當設計一些主要會計準則以及一些特殊會計問題的處理，以保證會計處理不會阻礙潛在的目標的完成。

　　其四是稅賦問題。

　　發行住房抵押貸款擔保債券機構是作為一個準金融機構還是一個金融機構？若按現行的稅賦標準發行抵押擔保債券，其所承擔的稅賦較大，將達到其營業收人的一半以上（不包括所得稅），因此，就有必要解決稅種的設計問題，以使其符合房貸證券化的內在規律。

　　其五是社會保障問題。

　　如果發生借款人違約、在抵押物處置問題上，因為考慮到社會穩定；法院強制執行也很難，這無疑加大了銀行發放抵押貸款的風險。需要建立一系列社會保障措施如建立廉租屋制度，讓違約者有屋可住。

　　房貸證券化要突破“以自我為中心”

　　房貸證券化實際上等于把不能分割的房地產變成可分割的財產，把不可移動的房地產轉化為可流通轉讓的有價證券。這一方面為一般投資合提供了共享房地產開發和經營收益的機會，另一方面通過把社會短期貨幣資金轉化為長期穩定的資本金，也有利于社會的投資渠道、以及住房抵押貸款的運作和退出。

　　房貸證券化最主要的功能，是擴大個人住房抵押貸款的資金來源，房貸證券化還有利于銀行調整貸款結構，并有效地分散貸款風險和轉移風險。提高銀行資產的流動性，實現證券化后，銀行將不再受 “到期還本付息”的制約，可以在金融市場上出售住房抵押貸款套現，或自己持有變現能力很強的抵押證券，這樣銀行信貸資產的流動性大大提高，達到降低風險和優化資產的目的。

　　房貸證券化的核心是穩定的，可預見的現金流，基本點是信用增級和破產隔離。從國外資產證券化的經驗來看，（1）證券化必須得到政府的支持，（2）證券化都是以優良資產的證券化開始的，必須以此為突破口形成嫻熟肉技術，才有可有擴展，（3）由政府成立一家機構購買并管理抵押貸款，從而規范抵押貸款市場，一段時間后再交給市場運作。

　　目前我國住房抵押貸款余額達到5000億人民幣，約占整個行業貸款余額的6％。其主要部分集中在工行和建行。從全國住房抵押貸款余額占貸款比重來看，所占比例不高，銀行對住房貸款這一塊資產的流動性并不擔心，這是與我國銀行體系有關。因為我國基本上是以四大國有商業銀行為主，但從某一局部看銀行資產則存在流動性風險問題。全國的住房貸款主要集中在上海和深圳，兩地所占比重分別達20％以上。

　　在我國推動房貸證券化進行實質性研究的首推深圳市政府和上海市政府。隨著時間的推移當年積極推動者政府逐漸演變成了工行和建行，并且它們也提出各自的方案，基本上就是在銀行內部設立－部門，拿出200個億抵押貸款來作為“貸款池”，再以銀行的名義向社會公眾發行住房金融債券。住房金融債券的認購人第一步可能是機構投資者，以后會逐步向社會公眾開放。

　　眾所周知，個人住房貸款是目前商業銀行呆壞賬率最低的項目，是其最優質資產之一，如工行個人住房不良貸款率僅為0.23％。這樣的優質資產有誰會拿來與大家分享呢？于是就有了各白以自我為中心的的方案。

　　這樣一來，房貸證券化，充其量不過是我們認為又多了一種有特定投資目標的金融債券。但我們所常見的資產證券化的功能卻沒有了，當然對于銀行來說降低風險的功能也沒有，進行資產隔離的作用也發揮不了作用。于是一切在研究中覺得存在的法律問題、稅收問題等也就都沒有了。