三、房地產估價司法鑒定制度創新

　　房地產估價司法鑒定制度創新的目的，在于提高房地產估價司法鑒定的公信力，確保房地產估價司法鑒定的中立地位，體現追求司法公正的價值目標。提高房地產估價司法鑒定的公信力，應從三個方面著手：從事房地產估價司法鑒定的鑒定人的能力、水平和職業道德水準；房地產估價司法鑒定的啟動制度公正，即程序公正，賦予當事人應有的司法鑒定啟動權；建立房地產估價司法鑒定結論的質證制度，包括鑒定人出庭接受質證、質證的程序和標準。

　　（一）建立統一、協作的房地產估價司法鑒定的管理體制

　　房地產估價司法鑒定制度創新的第一步是改革目前的多頭管理的體制，建立統一、協作的房地產估價司法鑒定管理體制。房地產估價作為經濟鑒證類行業，其司法鑒定的管理體制應當充分借助行業管理部門和學會對房地產評估機構和估價師的管理信息和成果，實行估價機構和估價師個人的執業資格二次準入制度。二次準入制度的具體做法包括：

　　1.房地產估價機構的二次準入司法鑒定管理部門對從事房地產估價司法鑒定的機構實行注冊制度。申請從事房地產估價司法鑒定的機構，應當是房地產估價專業機構，其房地產估價機構的資質等級在省會城市等大城市可限定在一級資質，在其他地區可限定在二級資質以上。房地產估價行業主管部門或者行業學會將符合申報條件的機構推薦給省級以上司法鑒定管理部門，省級司法鑒定管理部門對符合條件的房地產估價機構核準注冊并頒發司法鑒定許可證。

　　司法鑒定管理部門對從事房地產估價司法鑒定的機構實行年檢制度。房地產估價行業主管部門或者行業協會對于房地產估價機構的年檢結束后一個月內，省級司法鑒定管理部門結合行業主管部門或者行業協會的年檢結果對從事房地產估價司法鑒定的機構辦理年檢。

　　2.房地產估價師的二次準入司法鑒定管理部門對從事房地產估價司法鑒定的房地產估價師實行考試注冊制度。申請從事房地產估價司法鑒定的鑒定人，應當是具備房地產估價司法鑒定資質的估價機構的注冊房地產估價師，其個人應當具有大學本科以上學歷，其作為注冊房地產估價師的執業年限在三年以上，由其所在機構推薦，參加司法鑒定管理部門組織的鑒定人全國統一資格考試合格的，頒發司法鑒定人資格證書。取得鑒定人資格證書的房地產估價師，由鑒定機構向省級司法鑒定管理部門申請注冊，省級司法鑒定管理部門對符合注冊條件的申請人予以注冊并頒發鑒定人執業證。

　　司法鑒定管理部門對從事房地產估價司法鑒定的鑒定人實行年檢制度。房地產估價行業主管部門或者行業學會對于房地產估價師的年檢結束后一個月內，省級司法鑒定管理部門結合行業主管部門或者行業學會的年檢結果對從事房地產估價司法鑒定的鑒定人辦理年檢。

　　（二）建立房地產估價司法鑒定的啟動制度房地產估價司法鑒定的啟動制度，應當從程序上盡可能避免鑒定腐敗的產生。房地產估價司法鑒定雖然收取一定的費用，但它畢竟是一種把科學知識運用到訴訟活動中來的科學實證活動，鑒定不應當淪為一種商業活動，鑒定人之間也不能相互競爭去“攬活”。否則，有可能使房地產估價司法鑒定喪失其對訴訟當事人的證據效力和公信力。

　　啟動司法鑒定的權利究竟是賦予法院，還是賦予訴訟（仲裁）當事人？ 在傳統的對抗制訴訟模式下，法官在訴訟中是消極中立的第三者，本身不負有查明事實的積極義務，當然也就沒有提出證據的責任。只有當事人，才負有提出證據并說服審判者的責任。鑒定結論是證據，鑒定人屬于證人，那么由當事人啟動鑒定程序并提供鑒定人乃是訴訟的應有之義。因此，便有“當事人啟動制”一說。然而，由當事人委托鑒定的一個最大弊端就是容易導致鑒定的濫用。鑒定人往往根據聘請他們的當事人的需要出具鑒定結論，鑒定結論一般都有利于委托人。這種做法的代價就是阻礙了司法公正的實現。

　　在傳統的大陸法系國家的糾問式訴訟模式下，法官在訴訟中不再是消極中立的第三者，司法鑒定方面是實行鑒定權主義，法官主導司法鑒定的啟動和司法鑒定人的選任。因此，便有“法官啟動制”一說。法官啟動制有其優點，一是鑒定人受法院委托，可以不受當事人的影響而客觀地進行鑒定，二是可以減少不必要的重復鑒定，避免鑒定資源的浪費，減輕當事人的經濟負擔。但是，這種啟動制度有其固有弊端：其一是在一定程度上剝奪了當事人的訴訟權利；鑒定人容易受法官的影響，容易導致鑒定腐敗，此其二；其三是對鑒定結論的質證可能流于形式，因為鑒定的啟動和鑒定人的選任系由法官決定，法官可能相信鑒定結論正確無誤。

　　司法鑒定啟動制度的最佳選擇是法官啟動制與當事人啟動制的相互借鑒和融合。在鑒定人的選任方面，在司法鑒定管理部門的鑒定人名冊內，實行尊重當事人選擇和人民法院指定相結合的原則。對于當事人有舉證責任的事項，當事人申請司法鑒定的，人民法院應當首先尊重訴訟雙方當事人的選擇，人民法院應當委托訴訟雙方當事人在鑒定人名冊內協商一致選擇的鑒定機構進行鑒定；訴訟雙方當事人協商不一致的，或者人民法院依職責決定委托司法鑒定的，人民法院應當在鑒定人名冊內隨機選擇鑒定機構進行鑒定。這種啟動制度安排，既尊重了訴訟雙方當事人的選擇，又避免了鑒定的濫用，使得鑒定人可以真正立足于客觀事實，運用科學知識，為法院發現客觀真實、進行公正裁判服務。

　　（三）房地產估價司法鑒定的程序制度房地產估價司法鑒定的程序制度，包括房地產估價司法鑒定的申請、決定、委托、受理、實施、鑒定結論的出具，以及鑒定人出庭作證。房地產估價司法鑒定的申請，是指附有舉證責任的當事人申請司法鑒定，并預交鑒定費用，但申請不是司法鑒定的必經程序。房地產估價司法鑒定的決定權，形式上在人民法院的法官手中，但法官不同意委托鑒定的情形很少，并且對于不同意的決定應給出書面說明，另外法官的決定權只是針對鑒定事項是否需要鑒定的決定，而不是對于鑒定人選任的決定。

　　房地產估價司法鑒定機構受理人民法院委托后，應當指派2名以上具有相應執業資格的鑒定人進行鑒定，實行第一鑒定人主要負責制。房地產估價司法鑒定的實施應當符合執業標準和規范的要求，包括了解案情、現場勘察、查閱資料和市場調查。鑒定機構應在委托書約定的時限內及時出具包含鑒定結論的鑒定書，鑒定書應當有鑒定人的簽名和鑒定機構的蓋章。

　　房地產估價司法鑒定的程序制度，應當特別強化鑒定人出庭作證的義務。鑒定人出庭接受法官和訴訟當事人的質詢，通過對鑒定結論的質證，對法官的采信與否具有十分重要的作用。

　?。ㄋ模┓康禺a估價司法鑒定的補充鑒定、重新鑒定、復核鑒定房地產估價司法鑒定具有科學性、鑒證性，從事房地產估價司法鑒定的機構和鑒定人實行執業資格二次準入之后，鑒定機構和鑒定人就不應再有任何等級上的差別，鑒定人依合法程序出具的鑒定結論在法官認證之前，其效力是相同的。這是因為，鑒定人不同于證人，并非不可替代；鑒定結論也只是證據的一種，只有經過質證，查證屬實的才能為法官采信而成為判案的依據；鑒定活動作為一種科學實證活動，其科學性要求鑒定結論不應當劃分等級。

　　房地產估價司法鑒定的補充鑒定，只能在原委托的鑒定已經作出鑒定結論，但尚未進入庭審質證階段，由當事人申請，法官裁量決定。當事人申請補充鑒定的情形包括：當事人補充了新的相關鑒定材料，或者提出新的鑒定項目，或者發現原鑒定結論的計算或表述有明顯錯誤等等。補充鑒定由原鑒定機構的原鑒定人進行，鑒定機構可以指派新的鑒定人參加。

　　房地產估價司法鑒定的重新鑒定，不得由原鑒定機構和鑒定人進行。在鑒定人的選任方面充分尊重當事人的選擇權之后，重新鑒定應當慎之又慎，以盡量減少重復鑒定，避免當事人和法官對鑒定的濫用。但是，在庭審當中發現有如下情形之一的，應當重新鑒定： 1.鑒定機構或鑒定人不具備法定資格的；2.委托人提供的鑒定材料失實的；3.鑒定的委托程序不合法的；4.鑒定人應當回避而沒有回避的；5.鑒定人通過鑒定謀取不正當利益的；6.鑒定的實施嚴重不符合行業規范和標準，足以影響鑒定結論的。另外，重新鑒定的委托，仍然應當遵守一般鑒定的程序規定。

　　一些地方性立法規定了司法鑒定的復核鑒定，并且規定經省司法鑒定專家委員會復核鑒定的案件，省內其他司法鑒定機構不得再受理。其實，只要在司法鑒定的啟動制度方面規定得合理，輔之以補充鑒定和重新鑒定，就完全沒有必要再規定復核鑒定。復核鑒定本身與司法鑒定的科學性、鑒證性特點是相沖突的，使得復核鑒定的效力在質證之前就高于了其他鑒定結論。

　　房地產估價司法鑒定的制度創新，還包括：修改現行國家標準《房地產估價規范》，建立房地產估價司法鑒定的技術標準；建立房地產估價司法鑒定的錯鑒責任追究制度；建立鑒定人執業責任保險制度；在房地產估價師學會建立鑒定人分會，實行行業自律管理，等等。