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關于改進房地產市場比較法比準價格求取公式的思考
市場比較法是最常用的房地產估價方法之一，即通過市場調查，選擇幾個與對象房地產類似的近期交易的房地產作為參照對象，然后對參照對象已知的價格進行必要的修正，從而求得對象房地產價格。其主要包括“實例的收集、調整項及調整系數的確定、實例比準價格的求取并最終確定估價對象的價格”三個階段，其中比準價格的準確性直接影響到估價結果的可靠性及合理性。目前，在估價實踐中關于比準價格的求取主要依據兩種模式：一種是調整系數連乘模式；另一種是調整系數累加模式。兩者的公式如下：
對象房地產價格（P）＝可比實例價格×交易情況修正系數×交易日期修正系數×區域因素修正系數×個別因素修正系數公式（1）
對象房地產價格（P）＝可比實例價格×（1＋交易情況修正系數＋交易日期修正系數＋區域因素修正系數＋個別因素修正系數）公式（2）
式（2）中的系數為百分率系數，取值在-1～1之間，而式（1）中的系數為[1＋式（2）中的系數]
一、關于模式的合理性與準確性的質疑
對于上述兩個公式，其運算結果是否能夠較為可靠、合理地反映出估價對象的價格，筆者認為不盡然，至少存在以下幾個方面的問題：
1.兩個公式都存在重復調整的可能。上述公式的運用，關鍵是各個調整系數的確定，而各個調整系數的確定是以影響可比實例及對象房地產價格的差異因素為基礎。由于影響房地產價格的某些因素之間具有很強的相關性及依存性，對某項差異因素的調整可能有一部分已包括在另一項目的調整之中。例如：在某房地產估價中，若對象房地產與可比實例之間存在面積和區域位置兩項影響價格差異的因素，因為面積與位置兩因素之間具有較強的相關性，若同時調整區域位置因素及面積因素的影響，則就可能高估了實際差異。下面運用統計學的相關知識對一組實例進行分析，從而進一步證明這一現象的存在及其對估價結果的影響。
2.公式（1）中調整系數的基數已經發生了變化。運用市場法對可比實例進行調整時，其調整額的大小及準確性取決于兩個因素，一是各調整系數的大小與合理性，另外一個就是調整基數的正確選擇。根據市場比較法的定義和運用的方法，估價時是將可比實例與對象房地產進行比較分析，找出兩者之間的差異因素，然后據各因素的差異程度確定其修正系數。在對各個因素進行修正（交易日期修正除外）時，其有一前提假設就是兩者之間沒有其他因素的差異。既然在各調整系數的確定過程中是假定不存在其余的差異因素，那么每一項調整的調整基數就應該是可比實例未經修正的價格，即“某一項調整額＝可比實例價格×對應的調整系數”。對于公式（1），我們可很容易的發現基數被改變的問題，這使得估價結果存在較大的誤差。
3.由于估價人員的經驗不豐富以及資料不充分等一些原因的存在，任何一項調整系數的確定都存在一定的誤差，并且誤差可能為正也可能為負。對于公式（2）中括號里面把各系數相加而得到凈調整系數，我們并不能假設各系數不同方向的誤差能夠相互抵消，由此也就造成了估價結果的偏差，假如各系數的誤差同向，那么調整系數項越多偏差也就越大。
4.據市場比較法中“交易日期的修正”的涵義，其目的是消除時間因素對房地產價格的影響，把對象房地產在過去某個時點的價格轉換成估價時點的價格，其修正對象應該是“對象房地產在過去某個時點的價格”，即可比實例經過其它一系列因素修正后的價格。因此公式（2）中以可比實例的交易價格作為交易日期修正的基數是不合理的。
二、改進的建議
不管是運用公式（1）還是公式（2），作為計算公式，其獲得較為合理的結果的關鍵就是充分考慮各調整因素之間的相關性，合理的選取調整項目、確定調整系數以及恰當的選取調整基數，基于以上分析，筆者認為：
1.在公式中考慮各調整系數的權重以及正確進行交易日期修正：一方面盡可能多的收集可比實例，然后運用統計學知識對其進行分析（如相關性分析和回歸分析等），以獲得各影響因素對價格的相關系數，以此來判定各差異因素對房地產價格的影響程度，并在公式中以權重反映出來；另一方面就是要正確的理解交易日期修正的涵義，正確的進行交易日期修正?？紤]這兩者，公式（2）則應修改為
對象房地產價格（P）＝可比實例的價格×（1＋情況修正系數*R1＋區域因素修正系數*R2＋個別因素修正系數*R3）×交易日期修正系數
式中R1、R2、R3分別為對應系數的權重。
2.充分考慮修正因素之間的相關性造成的重復調整的可能以及調整系數在確定過程中的誤差如上文實例分析中所述，通過對大量實例進行統計分析，確定誤差的大致范圍，然后在價格計算公式中增加一誤差調整項予以調整。
3.估價人員在估價時所考慮的項目因素在市場買賣雙方對其價值各有不同的看法，因此，每一筆房地產在市場上的價格應以“一定的水平、一定的范圍”來反映較為合理。
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