成本法是我們在日常估價中較常用的方法之一，是一種求取估價對象在估價時點重新購建價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。這種方法適用的對象很廣，包括新近開發的土地，新建房地產，舊房地產，以及單純的建筑物，尤其適用于既無收益又很少發生交易的房地產估價以及單純的建筑物價值評估。在運用成本法進行估價時又以舊房地產的估價最為復雜，其基本公式=土地取得成本和開發成本+建筑物開發成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤-建筑物折舊。以下就運用成本法評估舊房地產談談筆者的一些體會。

　　一、 土地取得成本和開發成本

　　土地取得成本是取得土地所需的費用、稅金等。在完善的市場經濟下，土地取得成本一般包括購置土地價款和應繳納的稅金。土地開發成本是在取得開發用地后，進行土地開發所需的直接費用和稅金。

　　在求取上述兩項成本時，通常可以假設土地上建筑物不存在，再采取市場比較法、基準地價修正法等方法來求取。若能獲取足夠的信息也可以直接求取土地取得成本與開發成本。在運用市場比較法求取上述兩項成本時，可選擇一些已進行了一定程度開發的類似土地作為可比實例進行比較、修正求得。對于一些時間不是十分充足的外地項目，若當地建立了完善的基準地價系統，采取基準地價修正法來求取上述成本是一種較好的選擇。通常政府公布的基準地價都是已經進行一定程度開發的熟地價，在較好把握當地基準地價內涵的基礎上，待估土地的取得成本和開發成本可以通過對基準地價的客觀修正求取。

　　二、 建筑物的開發成本

　　建筑物的開發成本包括建造房屋及附屬工程所發生的土建費和安裝費。

　　建筑物的開發成本是客觀成本，是社會一般的平均開發成本，而不是建筑物的實際開發成本。在我們的實際評估工作中，我們獲取的往往是達到某種開發標準的客觀開發成本，當取得評估物業的實際成本時，應拿評估物業的實際成本與已經掌握的客觀開發成本相比較，分析判斷該成本能否反映同類物業的社會平均開發成本，如果存在一定差距，則應拿評估物業的實際開發標準與形成客觀成本的開發標準相比較，分析判斷這一差距存在的合理性。如某地區普通工業廠房建筑物的社會平均開發成本為每平方米600元，而位于該地區的被評廠房的實際開發成本為每平方米800元，經分析，該地區普通工業廠房一般不設中央空調，但被評廠房安裝了中央空調，且該地區安裝中央空調的成本約為每平方米200元，因此，被評廠房每平方米800元的開發成本是客觀合理的。在計算建筑物的開發成本時，應全面考慮主體工程及其附屬工程（水電安裝工程、消防工程等）的開發成本和專業費用及其它直接費用的投入，避免重復計算或漏算，真正做到客觀合理。

　　三、 管理費用

　　管理費用包括房地產整個開發建設過程中所耗費的人員工資、辦公費用、差旅費等，通常為土地取得成本和開發成本與建筑物開發成本之和的一定比率（假設為a%）。其計算公式為：管理費用=（土地取得成本和開發成本+建筑物開發成本） x a% ，其中，歸屬于土地的管理費用=土地取得成本和開發成本 x a%歸屬于建筑物的管理費用=建筑物開發成本 x a%

　　四、 投資利息

　　投資利息包括土地取得成本和開發成本、建筑物開發成本與管理費用的利息。其計算公式如下：歸屬于土地的利息 = （土地取得成本和開發成本+土地管理費用）x 利率x 土地上蓋建筑物開發周。

　　歸屬于建筑物的利息=（建筑物開發成本+歸屬于建筑物的管理費用）x利率x 土地上蓋建筑物開發周期/2其中利率是根據建筑物開發周期選取的年貸款利率，且假設建筑物開發成本在開發周期內均勻投入。

　　五、 銷售稅費

　　銷售稅費是指銷售開發完成后的房地產所需的費用和應繳納的稅費。包括銷售代理費、賣方應繳納的交易手續費等銷售費用和營業稅等銷售稅金。銷售稅費通常按售價與一定比率（假設為b%）的乘積來估算。其計算公式為：銷售稅費=（土地取得成本和開發成本+建筑物開發成本+管理費用+投資利息+開發利潤）/（1- b%）x b%其中，土地分攤的銷售費用 = （土地取得成本和開發成本+土地的管理費用+土地的投資利息+土地的開發利潤）/（1- b%）x b%建筑物分攤的銷售費用=（建筑物開發成本+建筑物的管理費用+建筑物的投資利息+建筑物的開發利潤）/（1- b%）x b%

　　六、開發利潤

　　開發利潤是按一定基數乘以同一市場上類似房地產所要求的相應的平均利潤率來計算。通常按土地取得成本和開發成本、建筑物開發成本與管理費用之和乘以一定的投資利潤率求取。其計算公式如下：開發利潤=（土地取得成本和開發成本+建筑物開發成本+管理費用）x 投資利潤率其中，歸屬于土地的開發利潤 = （土地取得成本和土地開發成本+土地的管理費用）x 投資利潤率歸屬于建筑物的開發利潤=（建筑物開發成本+建筑物的管理費用）x 投資利潤率在確定建筑物開發利潤率時，應充分考慮市場的供求狀況，若市場供不應求，則開發利潤率可以取高一些，反之，可以取低一些。

　　七、建筑物折舊

　　建筑物折舊是指由于各種原因造成的建筑物價值的減損。通常是先求取建筑物的重新購建價格，再根據建筑物的使用年限和維修、保養狀況確定一個合適的折舊率d%，建筑物的重新購建價格乘以折舊率d%，便得到建筑物的折舊。其中建筑物的重新購建價格是假設在估價時點重新建造全新狀況的估價對象所需的一切合理費用，為建筑物開發成本、歸屬于建筑物的管理費用、投資利息、銷售稅費、開發利潤之和。建筑物折舊的計算公式如下：折舊=（建筑物開發成本+建筑物管理費用+建筑物投資利息+建筑物銷售稅費+建筑物開發利潤） x d%則，折舊后建筑物價值=（建筑物開發成本+建筑物管理費用+建筑物投資利息+建筑物銷售稅費+建筑物開發利潤） x （1-d%）

　　由于建筑物管理費用、建筑物投資利息、建筑物銷售稅費、建筑物開發利潤均以建筑物開發成本為基數來計算，因此，確定建筑物的開發成本時扣除折舊，用得到的數值乘以一定比率來求取建筑物管理費用、建筑物投資利息、建筑物銷售稅費、建筑物開發利潤之后，再加總，便得到建筑物的折舊后價值，而不必再另外單獨扣除折舊，計算上更為方便。

　　以上是筆者運用成本法估價的一些初淺見解，希望能與各位朋友互相交流、學習。