如果要講述評估這一套理論，不得不動用在長期以來發展形成的一整套房地產評估原理。這些原理全部或部分地，也用于評估機器的設備，寶石，藝術品。

　　評估就是評價事物屬性的某一方面的一種意見。評估可以是說明事物的吸引力，式樣，質量，尺寸大小，重量或者是顏色，此外“評估”和“估價”這兩個詞是交替地用于表達對財產用貨幣價值度量的一種意見。因為價值和財產這兩個詞用得如此普遍，所以，十分重要的事就是檢驗它們在各種不同情況下變化的意見。以及規定它們的用處。

　　對于評估過程而言，產權屬于誰，評估的目的是什么，這是最基本的東西了。如果沒有一個確定的價值前提估價便無法進行。舉個例子說，如果有人問我：我的汽車價值多少？由于沒有其它必要的附加的信息，對于無法得到一個有意義的答案。價值不能絕對存在。而必須具備時間、地點、潛在的所有人以及潛在的用處等方面的內容。如果說，汽車的價值在“旁觀者的眼里”是多少？我們需要知道這個“旁觀者”是誰。它是： 　　1.一個保險公司？ 　　2.一個二手汽車商 　　3.鄰居 　　4.稅收員 　　5.會計師 　　6.我們的財產執行人？ 　　7.廢品處理商？… 　　就評估方法而言，現在有三種可接收的估價方法：成本法，收益法，以及市場法。也可以在教科書中找到其它的方法。但是通過分析可以揭示出：其它方法只不過是這三種基本方法的變換形式。

　　《成本法》 　　成本法測定所有者的未來利益是通過確定替換被評估資產未來服務能力所需的貨幣量。這一般被定義為重置成本。這種方法的假設依據是：新的資產價格與該資產在其壽命期所能提供的服務的經濟價值是相當的。市場則是這個方程的檢驗地。舉例，如果我們設定一個新機器的價格水平比它未來經濟利益的現值要高得多。那么，這機器肯定賣不出去。如果反過來，則會供不應求，隨之，價格會提高。由于新機器的價格沒有市場的畸形，所以等于它的公平市場價值。

　　「折舊」 　　人們對于新資產很少要求能提供幾種價值的選擇。然而，采用成本法總是把此過程復雜化，即由于折舊的作用，要定量的估算新價值，以及折舊即資產的實體損耗，功能性貶值和經濟性貶值的結果。以上三者的適當反映是運用成本法估價的基礎。

　　《收益法》 　　收益法，不考慮成本的構成，或重新購置新資產，而是注重資產產生收益的能力。其理論基礎是：資產的價值可以通過資產經濟壽命期間收到的凈經濟收益（現金流入減去現金流出）的現值來確定。這個概念在有的書上的描述很精彩。常常是這樣陳述資產（無論是磚與灰漿，土地，設備或是公司的股份）都是在它們能夠獲利的公開市場上的價值，而這個價值的測定當與企業固有的風險聯系在一起時就是資產的盈利能力。

　　「現值的概念」 　　在這里為讀者提供的一些背景，讀者可能不太熟悉，那就是“貨幣時間價值”的。概念是將來得到的一美元在今天的價值將比立即得到的一美元的價值低。為了解釋這一點，我們從“知識產權許可與合資利益策略”中摘錄如下一段話： 　　舉例說：如果我們發明了一種辦法，或者說一個設計，使你能在悠閑的散步的同時卻能準確無誤地把高爾夫球打進洞內。……我們已經仔細地保護了自己的設計并獲得專利。讓我們進一步假設：我們決定賣掉這個專利來開發此知識產權。我們已和兩家高爾夫設備公司接觸，他們均有興趣。Zing高爾夫公司已付現金55萬美元，Congar俱樂部公司已付30萬美元，并準備在一年內再付30萬。

　　如果兩家都是付現金，這個選擇是清楚的。但是C俱樂部作兩次付款的延期使這個決定復雜化了。另外的5萬美元肯定是有吸引力的。但我們必須考慮在第二次付款的所有不確定因素。C公司從現在起一年內是不是會跨臺？不跨臺，它是否有錢付這筆款？如果這個新設計并不能使每一個笨蛋高爾夫球手每球必中，C公司是否愿意接收這個高價？我們必須找到一種方法，使我們能在同一基礎上對兩種付款方式進行比較。

　　C和Z付款的方式的根本區別是什么呢？這個例子就提出了一個貨幣時間價值的。概念用“現值”來衡量，現金的現值是明顯的。我們并不困難可以比較兩種現金付款方式的現值。而當引入時間因素之后，問題就比較復雜了。一年后收到的30萬的現在價值是多少。要計算這個結果，我們需要了解一些什么情況？我們在這里講的第一點就是我們如何確信這筆款會全額付出和按時付出。如果我們確實感到買家有能力付款，那么我們可以作如下推斷：

　　1.如果我們今天有了這30萬而不是一年以后，我們可以把它投入我們貨幣市場基金，可以掙取4％，按此利率，30萬將值31.2222萬，這個運算是采用了一個基本數學公式。I＝PRT（利息等于本金乘以利率乘以時間）。為了直接計算將來值，公式可以轉換為： 　　未來總值＝P（1＋RT）

　　2.看了其它方面，我們自問，我們必須向貨幣市場基金投入多少才能得到一年后的30萬。答案是：28.8256萬。這個計算是使用基本利息公式的另一種轉換公式。 　　現值＝未來值÷（1＋RT）

　　3.所以，一年后收到了30萬按4％的利率算則現值為28.8256萬元。 　　如果我感到C俱樂部公司財務上可靠（作為我的貨幣市場基金的持股者）那末，我的分析就完成了。如果，在另一方面，我不能確信按時收到30萬，或全部收到30萬。我就會要為接收更大風險而要求更大的回報。在計算中的利率就是我們承受風險的一種度量。以15％利率計一年后收到30萬的現值是25.8453萬。如25％計則只有23.4241萬。下面為各種情況預計銷售作一個比數： 　　現值 　　Zing's付款＝55萬現金。 550，000元 　　Cougar‘s付款＝ 　　30萬現金 　　　30萬 　　30萬 　 30萬 　　　　　　　　　 4％ 　　15％ 　　25％ 　　30萬一年后付 　288256　258453　 234241 　　合計 　　　　　588256 　558453 　534241 　　Zing’s付款　　550000　550000 　550000 　　差別 　　　　　38256　 8453 　　－15759 　　有了以上計算，我們就可以看出：根據不同的信任水平對于C公司所付的一年后的30萬可能是更好一些或者是更差一些。

　　為了計算我們需要什么呢？我們需要知道，延遲的付款量，拖到什么時候付？而且這個付款的風險是多少？

　　收益額；在上面的例子中，收益額就是清楚的（現收30萬和一年后收的30萬在現實社會中，議程中收益“量”這一部分是要費解得多。可以是由收到的付款組成，也可以是所承擔的開支。

　　收益是什么時候收到。有時，收到的時間或責任是清楚的。（當事先安排的一個程序）但大部分情況，他們往往取決于其它文件…在現值計算中時間是一個非常重要的因素。在將來不同時間收到30萬的現值是完全不同的。其變化如下：

　　1年　　　　2年　 　3年 　　4年 　　4％ 　288256 　276972 　245701　 201230 　　10％　258453 　222659 　142370 　67564 　　25％ 234241 　182896 　　87062　 25266 　　如上所述，時間因素的作用也由于不同的利率而大大改變。在高利率時，價值貶損的加速度隨著時間推遲而增加。現值的概念也可應用于任何形式的現金流量。以每月一次復利計算的15％利率，30萬現值的付款程序可按以下： 　　12個月按月支付26743元 　　10萬現金加上12個月按月支付17829元 　　11個月按月支付19332元加上1年后支付135649元

　　[取得收益的風險] 　　最困難的要素是風險的定量，以利率或折現率。此處，我們采用折現率這個術語，表明取得未來收益的現在價值是一個折扣的過程。求取得折現率的方法很多在這里不詳細討論了。然而，各種方法的實質就是尋求投資者在市場上進行不同形式投資時所需要的回報率。

　　舉例說，對美國政府評判進行投資的投資者，接收的回報率是可能提交回報范圍的最下限，一般為4％左右。而在此范圍的另一端，投資者投資一個剛成立的高新技術企業的普通股可能要求的回報率為30％，40％或50％

　    （下）

　　[折現的現金流量例子]

　　這種技巧的典型描述便是買證券，如購買普通股的股份。 先作如下假定：

　　1.這種股票的今日市場價是每股45美元

　　2.公司目前每季度分紅利每股0.56美元

　　3.公司盈利目前為每股3.75美元，并預計每年以8％比率增長。

　　4.我們預計持股3年。

　　在這種情況下，我們可以預計公司所分紅利將每年增長8％。如果市場不出現異常，股價也將按此比率增長。如我們購買一股這種股票，交易將產生一系列正、負現金流量。首先，當我們從存款中拿出45美元時，出現了負的現金流。然后，每季度將有一系列正的現金流入，開始是0.56美元，然后逐步增加。最后，當我們在3年后，賣掉此股票時， 將會有一個56.69美元的正現金流（45美元按8％年復利增長三年后值）

　　如果所有這一切按計劃進行。我們這種投資的回報率是多少呢？要算出這一點，我們需要采用不同的折現率計算正的或負的現金流的現值的總和。一直到其總和為零。有些人稱這種計算為內部收益率（IRR）這是一個試算和修正的過程，最好讓計算機或財經計算機去做。如果我輸入這筆交易。如果其紅利和未來股份也如所料，那么計算結果就是回報率。在以上的例子中，折現率是12.37％。作為一個投資者，我必須決定這個回報率是否與我能接受的投資風險相匹配。如果匹配，我就買這股票，如果比我要求的回報率還高，我更是要買，如果低，我等到股分回落，或尋求別人的投資。收益法三個基本要素是：

　　1.資產所能產生的收益額

　　2.設定的收益期限

　　3.設定的實現預計收益的風險。

　　這幾個因素相互關聯，可利用簡單公式： 　　V＝I÷R 此處 　　V＝屬于資產的盈利的價值 　　I＝由所擁有資產推導出來的收益。等于現金流入與現金流出后的凈值。 　　R＝資本化率，反映所有企業，經濟和法規條件下風險和預期盈利的報酬率。

　　另一個例子是，如果，年收益為100美元，并無盡期地收下，而適當的資本化率是10％，然后，這筆收益的價值就是： 　　＄100÷10％＝1000美元

　　很顯然這是一個最簡單的例子，而且在現實生活中決不會發生。很少指望資產所有權能產生永久性的收益。所以，計算總是更復雜。一個合適的資本化率的確定出是更加復雜。因為企業資產的占用表明其掙取投資回報率的目的。收益法是這類財產價值的最佳反映手法。

　　有很多方法，分析家可以協助估計由于擁有資產所實現的收益額，并且估算適當的折現率（風險因素）。這在有關文獻中有長篇討論。至于預期的收益期限，我們可以再一次考慮三種形式的折舊。這是因為作為獲得來源的資產可能遭受價值的貶損與盈利能力的貶損。他們能夠產生的收益可能會按比例地下降，這種貶值也將成為用收益法計算的一部分。

　　收益法最適合于評估以下各類項目 　　1.合同 　　2.許可和特許協議 　　3.專利，商標和版權 　　4.特許經營權 　　5.證券 　　6.企業整體資產

　　收益法直接得出公平市場價值，不包括中間計算，如三種形式的評估折舊。

　　《市場法》 　　市場法是最直接最容易理解的評估方法。這種方法通過取得其它資產在市場上體現的未來收益的價值推出評估資產未來收益的現值。這種方法有兩個條件： 　　（1）必須有一個活躍的，公開的市場 　　（2）可比資產的交易案例。

　　居住的房地產市場是市場的好例子，因為居住的房地產市場通常存在這些條件。通常在給定區域這個市場存在一些活動。如買賣，咨詢，交易價是公開的。當然，不是所有的民居資產都是類似的。但如有足夠的活動，信息還是可以做出合理比較的。在最佳市場條件不存在的地方，采用這種方法包括更多的判斷，那么就成為不太可靠的估價方法。正如我們要在第6章里討論的一樣，這種方法很少用來評估無形資產和知識產權，多半是因為缺乏下面的這些條件

　　「活躍的市場」 　　理想的情況是分析中有許多資產交易。一筆交易不能構成市場。例如有公開交易的普通股票，但一年中只有幾股交易那么他們的交易價則比他們價值的度量要少得多。通用汽車公司的股票，每天交易數千股，除了活躍的市場條件之外其它條件都成立。

　　「公開的市場」 　　交易的情況必須公開或可揭示。普通股的交易價每分鐘都是公開的。對其它類型的資產，要發現交易價變得越來越困難。即使是房地產，由于買家與賣家之間不公開的財務安排。使公布的價格也是霧中看花，很難估價或不可能估價。因為競爭的壓力（激起）使得參與者高度保密。

　　「比較修正」 　　對于一個評估師而言。世界上最美的事莫過于可以發現一個與待評估資產極其相似的，就在街對面的，昨天剛進行交易的交易案例！ 不幸的是，這種好事在很多情況下不會發生。因此評估師也不會那末輕易地可以進行比較。房地產評估師們正在不斷地努力克服資產存在各種各樣差異的問題，他們必須對房產的地理位置、公用設施、大小形狀進行必要的調整，然后再比較得出待評估資產的價值。對于房地產以外的其他資產，也可以進行類似的工作。

　　「時間修正」 　　有時候，比較的案例不是在近時進行交易的，那末就必須進行時間修正。以體現出價格隨時間的變化。 　　由上所述，我們可以看到市場法由它的優點也有它的缺點。在信息資料比較全，比較案例比較多的情況下，市場法能夠很好地評估出資產的價值

　　市場法最適合評估以下類別的資產： 　　1.房地產； 　　2.通用的機器設備； 　　3.車輛； 　　4.一般用途的計算機軟件； 　　5.計算機硬件； 　　6.特許經營權。 　　市場法最不適合評估以下類別的資產： 　　1.專用的機器設備； 　　2.大部分無形資產和知識產權； 　　其他受到環境和條件限制的一些資產。