一、地下停車庫物業特點

　　地下停車庫屬于一種較為特殊的物業，一般位于住宅、商業和寫字樓的地下部分，其產生主要為解決地上停車困難的問題，同時也是為了合理利用地下空間。相對于其他物業，地下停車庫存在如下特點：

　　1、權屬比較特殊。地下停車庫一般存在兩種不同情況：開發商擁有車庫單獨產權，可對車庫自由行使收益、處分權；地下車庫作為共有部位，建筑面積已進行了分攤，車庫不能單獨出售。上述情況的存在，導致了地下停車庫是否存在經營性，同時也使得其價格表現形式多樣化。另外，也會存在利用人防工程作為地下車庫的情況。

　　2、計量單位比較特殊。商品房的存在多種計量單位（套、建筑面積、套內建筑面積、使用面積等），國家有關部門對于應該以何種計量單位作為商品房銷售單位也有相關規定，但對于地下停車庫物業，由于地下停車庫物業用途的特殊性，消費者比較認同的則只有一種：車位，與此同時，也會出現相同建筑面積產生不同車位數的問題。

　　3、日常管理和服務相對特殊。地下停車庫除滿足停車這一基本功能外，可能會衍生出其他功能，當然，這種功能主要為解決與機動車相關的問題，屬于一種配套服務。這種配套服務涵蓋面較廣，諸如：車輛安全、車輛清潔、停車的方便和舒適、維修等等。由此，也導致另外一個話題，地下停車庫的日常管理和服務，這也類似于住宅物業的小區配套問題，從某種意義上說，這在一定程度上決定了地下停車庫的檔次。

　　4、存在對租售對象的限制。由于地下停車庫與地上物業一同建設，主要作為地上物業的配套服務設施，一般情況下主要面對地上物業使用者，這在客觀上限制了其租售對象。同時，不同地區政府管理部門也出臺了關于地下停車庫的出售規定，如上海市房地局在《關于地下車庫預售申請及許可證發放等有關問題的操作口徑》中就明確規定："商品房項目附屬的地下車庫應優先滿足本地塊范圍內房地產權利人購買、租賃。取得預售許可證的地下車庫，在預售期間僅可預售給本地塊范圍內的商品房預購人。"另外，開發商在實際銷售過程中也會面臨魚和熊掌的選擇問題，因此，其地下停車庫的租售方案總體上不能影響地上物業的租售是其基本原則。

　　二、地下停車庫物業的價格特點

　　由于地下停車庫物業本身所具有的特殊性，因此其價格除具備一般房地產的價格特點，往往會表現出如下特點：

　　1、價格往往和車位數掛鉤，與一般商品房不同，地下停車庫的銷售價格往往會以“元/車位”的形式體現，因此，地下停車庫的價格和最初原始投入緊密程度較低。

　　2、同一地區單位價格不會出現較大的變化，由于地下停車庫自身地位和使用功能的特殊性，其單位價格往往不會象其他物業那樣，呈現出比較鮮明的獨特性。同一地區地下停車庫單位價格比較一致，也是地下停車庫物業的價格特點之一。

　　3、價格受地上物業租售狀況的影響，與地上物業相比，地下停車庫物業在一定程度上處于從屬地位，其價格的高低也受地上物業的租售狀況影響，很難想象，在某宗地上，如果地上物業租售情況極不理想，而地下停車庫會出現租售勢頭良好的情況。

　　三、地下停車庫物業常見的評估方法

　　地下停車庫物業價格評估方法的選擇，首先應該重點考慮其權屬狀況，判斷其是否屬于經營性物業；其次，應該考察其周邊物業中類似物業的出租、銷售情況，以此來決定采用何種評估方法。一般而言，地下停車庫物業價格評估可以采用市場比較法、收益還原法和成本法。

　　市場比較法的選擇，取決于是否擁有大量地下停車庫物業交易實例資料，同時評估對象應為可轉讓的物業。在具體的評估過程之中，應注意區域因素和個別因素修正時指標選擇和修正幅度的把握。

　　收益還原法的選擇，主要基于評估對象屬于經營性物業，有較為穩定收益，而在同類地區未能收集到可比交易案例時采用。在運用收益還原法的過程中，同樣應注意收益和費用的客觀性，也應該將評估對象進行分類，看其屬于出租型、商業、生產經營型中的哪一類。另外，還原利率的確定也是一個難點。

　　成本法的選擇，一般作為其他評估方法的補充，在前兩種方法均不適用的前提下也可以作為主要評估方法。在運用成本法時，各項成本費用原則上應該取客觀成本，利潤率應按照開發地下停車庫物業的平均利潤水平確定，困難之處主要在于土地取得費用的確定，在土地取得費用分攤體系標準尚未建立時可采用平均分攤的方法。

　　[評估案例介紹]

　　某估價對象是位于××小區19號西地塊公寓組團地下車庫，評估時為在建工程，評估目的為向銀行辦理抵押貸款手續提供價格參考依據，該評估對象為可轉讓項目，各項手續齊全。根據評估對象的特點和周邊房地產的實際情況，我們選取市場比較法和成本法作為最終的評估方法，在對這兩種評估方法評估結果進行加權的基礎上確定最終的評估價格。報告的技術過程為：

　　房 地 產 估 價 技 術 報 告

　　一、個別因素分析

　　委估對象是位于某市××國際公寓地下車庫的對應分攤的出讓國有土地使用權及在建工程（建筑面積14700平方米，分攤土地面積3207平方米）。

　　××國際公寓項目主要經濟技術指標如下：總規劃建筑面積111700平方米，其中地上建筑面積87100平方米，地下建筑面積24600平方米。地下建筑面積中機動車停車庫建筑面積14700平方米（設計停車位共526個，其中機械車位54個，非機械車位472個），人防建筑面積9900平方米（設計人防停車位共100個，其中機械車位40個，非機械車位60個）。本次評估對象為可銷售的地下車庫，建筑面積為14700平方米，共設計機動車位526個，其中機械車位54個，非機械車位472個，所有可銷售的地下車位都已取得了《北京市商品房預售許可證》，目前尚未對外進行銷售。自評估基準日起地下車庫用地尚可使用46.5年。

　　委估對象目前已經取得了《建設工程施工許可證》。在估價時點2003年2月17日，地上部分建筑已經完成主體結構施工和外裝修工程；地下車庫工程已基本完成，其中非機械車位已全部建成且可投入使用；機械車位主要結構已安裝完畢，所需的機械車位輔助材料都已購備入庫。

　　該宗地紅線外基礎設施達到"七通"，紅線內達到場地平整狀態。

　　二、區域因素分析（略）

　　三、市場背景分析（略）

　　四、最高最佳使用分析（略）

　　五、估價方法選用估價人員在認真分析所掌握的資料并進行了實地勘察之后，根據估價對象的特點和實際狀況，選取市場比較法和成本法作為本次估價的基本方法。（估價方法和估價步驟略）。

　　六、估價測算過程㈠、市場比較法求取地下車庫房地產價格1、市場比較法求取非機械地下車庫房地產價格⑴、選擇交易案例根據替代原則，選取近期同一供需圈內鄰近地區的三個同類用途項目在全新條件下的市場價格進行比較。

　　表一：案例情況說明表

　　案例項目名稱位置用途交易日期售價 （人民幣）

　　1××××中路西側地下車庫2003.2 100000元/個

　　2××委估對象北側地下車庫2003.2 100000元/個

　　3××委估對象東側地下車庫2003.2 120000元/個

　?、?、比較因素的選擇（過程略）。

　?、?、比較因素修正及市場比較法結果（過程略）。

　　非機械地下車位價格為：（111917+111897+121100）÷3=114971（元/個）

　　地下非機械車位共有472個，則：非機械車位總價=114971×472=5426.63（萬元）

　　2、市場比較法求取機械地下車庫房地產價格（過程略）

　　地下機械車位價格為：（104527+104507+112005）÷3=107013（元/個）

　　地下非機械車位共有54個，則：非機械車位總價=107013×54=577.87（萬元）

　　3、市場比較法求取地下車位總價地下車庫總價=5426.63+577.87=6004.50（萬元）

　　地下車庫樓面單價=6004.5÷14700=4085（元/平方米）

　?、?、成本法求地下車庫房地產價格（1）土地取得費用（過程略），土地取得費用樓面單價為每平方米1000元。

　?。?）土地開發費（過程略），土地開發費為樓面單價200元/平方米。

　?。?）投資利息（過程略），計算公式為：投資利息= 土地取得費×[（1+貸款利息率）2-1]+ +土地開發費×[（1+貸款利息率）1.5-1] = 130（元/平方米）

　?。?）投資利潤考慮××市地下停車庫項目土地開發的正常投資利潤率及委托方投資利潤收益實際情況，以10%作為本次土地評估的投資利潤率。則：

　　投資利潤=（土地取得費＋土地開發費）×利潤率= 120（元/平方米）

　　（5）土地成本費用=（1）+（2）+（3）+（4）

　　= 1450（元/平方米）

　?。?）土地增值收益（過程略），土地增值收益=145元/平方米（7）年期修正系數（說明過程略），年期修正系數=0.9570（8）土地使用權價格的求取待估宗地46.5年期土地使用權價格（樓面熟地價）

　　=（土地取得費+土地開發費+投資利息+投資利潤+土地增值收益）×年期修正系數= 1526（元/平方米）

　　（9）建筑物的建造成本（過程略），建造成本為1908元/平方米。

　?。?0）管理費用和專業人士費用（過程略），管理費用和專業人士費用為167元/平方米。

　?。?1）建造成本的利息和利潤（過程略），建造成本的利息和利潤為262元/平方米。

　?。?2）建筑物成新率考慮到委估對象地下庫尚未竣工投入使用，其裝修及設備情況良好，故本次評估中建筑物綜合成新率取100%，則：建筑物價值=（1908+167+262）×100%=2337（元/平方米）

　?。?3）銷售費用（過程略），銷售費用為251元/平方米。

　?。?4）在建工程單價=1526+2337+251=4114（元/平方米）

　?。?5）在建工程總價=4114×14700=6047.58（萬元）

　　七、估價結果的確定委估對象為地下車庫，由于周邊同類物業交易市場較為活躍，市場比較法能夠充分體現評估對象的市場價值；同時由于委估對象車庫分為機械式和非機械式兩種類型，運用成本法也能在一定程度上體現其組成部分市場價值的真實性。因此，最終采用算術平均法計算最終評估價格結果，結果如下：在建工程樓面單價=4085×0.5+4114×0.5=4100（元/平方米）

　　在建工程總價=4100×14700=6027.00（萬元）