中國房地產稅費的基本現狀可以概括為“兩個雙軌制”和“一個不規范”。

　　首先，從稅上來看，中國有關房地產的稅收表現為內資外資的“雙軌”，即兩套稅制。

　　對內資企業，現在房產稅和有關土地的其他稅收是分開的，而外資企業卻有一個統一的房地產稅。另外一個雙軌，就是城鄉之間也是雙軌的，是分割的。我們現在關于房地產稅的規定主要針對的是城鎮，一直到建制鎮，也包括一些礦區，其他廣大的農村區域是不被這套規則覆蓋的。

　　與此同時，在正稅之外，有非常復雜的收費。項目繁多，規范程度很低。在中國5級政府的框架之內，比較高端的政府有關于房地產的收費規定，近年在努力地加以歸并、清理、減少；在比較低端的政府那里，出臺的關于房地產收費項目的數量比高端政府出臺的要多得多。這些年一再強調清理整頓預算外資金、推進政府稅費改革之后，一般的判斷是在面上來說，多如牛毛的收費數量是在減少，規范程度是在提高，但是，在現實生活中我們不能太樂觀。畢竟和比較規范的市場經濟國家的情況相比，中國關于房地產、不動產收費的狀態仍可以稱得上是天壤之別。

　　除此之外，中央和地方政府之間，對來自不動產的收入，多年以來一直在不規范的形式下博弈。雖然中央曾退讓到只要土地批租收入的5%，但是我們前幾年做過的一個相關課題調研表明，中央實際得到的連3%都不到，絕大部分土地收入在地方政府手里掌握。客觀地說，地方政府拿到這些資金以后，支持了它的經濟社會發展，特別是為與土地開發相關的基礎設施建設提供了重要的資金來源。但是也造成了資金運行中間的紊亂、無序。對這類資金的整個配置效率，很難做出一個全面的判斷，因為連基本的數據都拿不到。這種稅費的不規范和我們現在整個市場經濟發展的取向是越來越不相容的。

　　中國房地產稅費改革的思路

　　房地產稅費改革勢在必行，這在大的共識層面之上已經有了最高決策層級的要求和表述。在中共十六屆三中全會《關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》里面，專門有這樣的要求：“實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關稅費”。雖然就是這樣幾句話，但是大的方向已經有一個勾畫，就是要把稅費的改革放在一起考慮，把那些不合理的收費取消，開征統一的物業稅。雖然有關物業稅這個稱呼還存在疑問，但是方向還是清楚的，并不是簡單地規定誰擁有房產就要交稅，而是首先要把混亂的不規范的稅費盡可能透明、規范，把可以去掉的、不合理的部分取消，再實行可以減少征管成本而又跟市場經濟適應的稱作物業稅的這樣一個房地產稅種。

　　這個稅種，應該由地方政府掌握，應該把它培育成為地方政府的一個主要財政收入的來源、地方支柱性的主體稅種。

　　另一個問題是，從不動產、房地產取得的稅收，在中國地方各級政府之間怎樣配置。中國現在基本的情況是5級政府。所謂“地方”，在中國的概念里面，從省開始都叫地方，至少是省、地（市）、縣、鄉鎮4級。那么物業稅應該成為哪一級掌握的主體稅種？我個人的理解是，在這個前面還有一個更值得討論的大的思路。在五級政府的框架上，中國不可能走到實質意義的分稅分級財政體制上去。我們提出的建議是要考慮通過逐步的改革來減少政府層級，通過“鄉財縣管”、“省管縣”等改革試驗，首先在財政方面從五個層級縮減到三個層級，變成中央、省和市縣（平級）的三個層級。

　　在這三個層級的稅種配置中，可以把物業稅清晰地配置在市、縣平級的層級上。因為這個稅種從它的固有性質來看，首先是一種流動性幾乎沒有、穩定性很強的稅收收入來源，征稅的對象就是不動產。第二個特點是在管理上來說，適合由地方政府的低端來掌握。如果把物業稅交給中端或高端政府管理，信息不對稱的問題會迅速放大。中端高端政府管理物業稅都有一個鞭長莫及、管理成本非常高的問題。只有放在基層，這個稅的管理才合適。第三，它是在地方政府職能上正好與市場經濟要求相貫通的一個稅種。

　　如果地方把它作為一個主要收入來源，就要優化本地的投資環境，進而這就會使轄區內的不動產升值，地方政府的稅源也就隨之擴大。目前由于地方政府收入來源中來自不動產的部分仍很低，地方政府就有動機介入到辦企業的投資中來，通過增值稅、營業稅和其他稅種擴大收入來源。市場經濟下，我國地方政府職能轉變的正確方向。卻是要求將職能收縮到提供公共產品和公共服務上。如果培育起了物業稅，地方政府的職能導向自然而然就理順了。在合理分權的情況下，搞分級財政，一級政府要有一級事權、一級財權、一級稅基，十六屆五中全會要求的“建立健全與事權相匹配的財稅體制”，在市縣層級上天然地要求物業稅這種稅基的配置。

　　從遠景來看，中國的物業稅不僅要對經營性不動產課征，也應該逐步擴展到非經營性房地產。當然，稅率上可以區別考慮，可是短期內這個事情恐怕做不到。把個人占有的用于消費的住房也納入物業稅的范疇，這個前景應該是清晰的，也是有必要的。但是，我個人感覺，不宜作為近中期的目標和重點討論。前一段時間在提出不動產稅的時候，已經有很多民間沸沸揚揚的顧慮和擔心。一般老百姓的直接反應是說政府好像又要對他們打主意，好不容易等來了住房制度改革以后自己手上一套有產權的房子，要交物業費，怎么政府又推出一個物業稅？有很多部門接了大量的電話，費了很多口舌解釋，這個物業稅跟住房無關，它的名稱叫物業稅，但是不涉及剛剛拿到的產權房消費狀態下的稅負問題。通盤考慮，在短期內，應該更強調的還是針對經營性房地產，當然這在管理上有更高的要求，得區分是不是用于出租。到了一定的火候，再進一步提出把物業稅覆蓋個人消費用的住房。這方面我的建議是首先提出對于最好界定的、用于消費的高檔房比如獨立別墅，開征這種物業稅，或者是獨立別墅和連體別墅以及某些很好掌握信息的高檔公寓住宅。一般中低等的住宅，可以先不提出對他們征收物業稅的問題，可以放在中期的研究上，使中國物業稅改革比較平穩地、抓住我們要解決的重點問題向前推進。（管理上如可能，中期也可考慮對“第二套住宅”征稅的問題。）

　　物業稅的國際經驗各國都有其自身的特點，即使是在某一個時點橫向展開，各國特點也各不相同。所以，我們在考慮借鑒國際經驗、制定政策時，要十分謹慎。在某些經驗還比較模糊的時候，需要做多種角度的細致的探討，不要輕易落到全局實踐的層面。另外，不要企圖依靠物業稅實現無所不包的一整套調節目標。關于稅收的多種原則，要混合在一起做多個角度的權衡和取舍。在今后中國的實踐里，要結合我們自己的政策探討和設計把握好要點。人員的培訓也是一個非常重要的問題，我們現在缺乏一大批具有這方面基本知識和管理經驗的工作人員。