新用戶掃碼下載房產企業城鎮土地使用稅繳納的誤區
房地產開發企業一般經歷前期準備、建筑施工和銷售房產三個階段，由于一些房地產開發企業對城鎮土地使用稅政策不求甚解，在認識上存在誤區。具體表現在：一是既然商品房在售出前不繳納房產稅，企業也就無需繳納城鎮土地使用稅；二是只要繳納了土地出讓金就無需繳納城鎮土地使用稅；三是拿到建設部門的預售證以后，稅務部門就按照預收賬款收取營業稅等地方稅款，既然你收了稅，就等于承認企業的銷售行為，那么從收到的第一筆預收款起，就應停止繳納該處房產所占土地的城鎮土地使用稅；四是從拿到預售證之日起就應停止繳納該預售證注明房產所處土地的城鎮土地使用稅；五是一些外資房地產開發企業認為，繳納城鎮土地使用稅有過渡期優惠政策。
房地產開發企業如何來正確繳納城鎮土地使用稅呢？要搞清這個問題，首先要了解房地產開發企業城鎮土地使用稅納稅義務時間的產生過程，其次要了解房地產開發企業城鎮土地使用稅的正確計稅方法。
一、房地產開發企業城鎮土地使用稅納稅義務時間的產生
分三種情況：一是根據《城鎮土地使用稅暫行條例》第九條規定，對于新征用的土地，區分耕地與非耕地繳納城鎮土地使用稅。征用的耕地，自批準征用之日起滿1年時開始繳納城鎮土地使用稅；征用的非耕地，自批準征用次月起繳納城鎮土地使用稅。二是根據《財政部、國家稅務總局關關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策的通知》（財稅[2006]186號）規定，以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。這里特別要注意“合同簽訂時間”和“合同約定時間”，不少企業就是因為沒有弄明白這兩個時間概念而少繳了城鎮土地使用稅。三是根據《國家稅務總局關于外商投資企業和外國企業征收城鎮土地使用稅問題的批復》（國稅函[2007]596號）規定，外商投資企業和外國企業，應從2007年1月1日開始繳納城鎮土地使用稅，其納稅義務時間的產生與前述相同，故外資房地產開發企業繳納城鎮土地使用稅無過渡期優惠。
二、房地產開發企業城鎮土地使用稅的正確計稅方法
以《商品房買賣合同》約定的交房時間為土地使用權的轉移時間，或者說納稅義務減少的發生時間，然后計算城鎮土地使用稅，有法規邏輯依據，理由是該時間與國稅發[2003]89號文件第二條第一款中有關房地產開發企業城鎮土地使用稅納稅義務發生時間無縫對接。國稅發[2003]89號文件第二條第一款是這樣規定的：“購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。”這里特別要注意“自房屋交付使用”這個關鍵詞，這里指的是《商品房買賣合同》約定的交房時間。順其意，從交房之次月起，納稅人已轉移，從房地產開發企業轉移到購置新建商品房的業主，新的納稅人的產生意味著舊的納稅人的消失，只不過根據國稅地字[1988]15號文件第18點第1項的有關規定以及各地出臺的相關規定，個人自用住宅是暫免征收城鎮土地使用稅罷了。因此，對房地產開發企業，應自房屋交付使用之次月起調減城鎮土地使用稅計稅依據，但要按未交房產與已交房產的建筑面積比例分攤計算城鎮土地使用稅。已征用未開發的土地應按規定全額征收城鎮土地使用稅。房地產開發企業從全部交房后的次月起，開發用地的城鎮土地使用稅為零。
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