房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)異地購房安置拆遷戶，難以實現(xiàn)拆遷與補(bǔ)償面積一致，由此收取的差價款如何進(jìn)行納稅處理？

    例如，德華房地產(chǎn)公司向A房地產(chǎn)公司購房500套用于安置被拆遷戶，每套房面積100平方米，價值80萬元，德華公司與A公司約定將房屋過戶至指定的拆遷安置人。按照拆遷補(bǔ)償協(xié)議，德華公司應(yīng)補(bǔ)償被拆遷戶人均90平方米，由于購入安置房屋面積較大，對于超出補(bǔ)償面積的部分，德華公司擬按市場價值1萬元/平方米與被拆遷戶結(jié)算并收取價款10萬元，德華公司每套安置房收取的10萬元是否涉及營業(yè)稅？會計處理時應(yīng)當(dāng)沖減拆遷安置成本嗎？

    營業(yè)稅處理時，有人認(rèn)為，德華公司購入A公司房屋用于拆遷補(bǔ)償，根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函[1995]549號）規(guī)定，對外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照《營業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，就其取得的營業(yè)額計征營業(yè)稅；對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅。本案例中，若認(rèn)定德華公司購入房屋再行轉(zhuǎn)讓，則由于其購置房屋成本價已經(jīng)確定，無須核定計征營業(yè)稅。由于購置與轉(zhuǎn)讓價格相等，償還面積與拆遷建筑面積相等的部分即90平方米補(bǔ)償不需要繳納營業(yè)稅。超過部分即每套10萬元，僅需按照購置差額2萬元計算納稅。會計處理如下（單位：萬元，下同）：

    ① 購入房屋

    借：開發(fā)產(chǎn)品 80

        貸：銀行存款 80

    ② 安置補(bǔ)償

    借：土地征用及拆遷補(bǔ)償費 72

        貸：開發(fā)產(chǎn)品 　　　　　72

    ③ 收取差價

    借：銀行存款 10

        貸：營業(yè)收入 10

    借：營業(yè)成本 8

        貸：開發(fā)產(chǎn)品 8

    根據(jù)實質(zhì)重于形式的原則，以上納稅和會計處理欠妥當(dāng)。由于德華公司購入房屋并沒有以自己為購買人，而是指定將房屋直接過戶給拆遷安置人，德華公司相當(dāng)于以每套90平方米標(biāo)準(zhǔn)價款72萬元支付貨幣補(bǔ)償給被拆遷戶，被拆遷戶委托德華公司以每套80萬元購買A公司房屋并支付德華公司手續(xù)費2萬元。A公司銷售不動產(chǎn)發(fā)票直接開具給被拆遷戶，與德華公司無關(guān)。因此，德華公司應(yīng)以收取的超面積價差2萬元按照“服務(wù)業(yè)——代理業(yè)”稅目申報繳納營業(yè)稅。會計處理如下：

    ① 購入房屋：

    借：其他應(yīng)收款 80

        貸：銀行存款 80.

    ② 代購房屋收取差價

    借：土地征用及拆遷補(bǔ)償費 　72

        銀行存款 　　　　　　　10

        貸：其他應(yīng)收款 　　　　　80

            營業(yè)外收入 　　　　　2

    最終，德華公司實際承擔(dān)的拆遷補(bǔ)償費支出為72萬元，與國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號）的“異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補(bǔ)償費”納稅處理一致。德華公司不需就10萬元差額繳納營業(yè)稅，僅就收取的代理手續(xù)費2萬元繳納營業(yè)稅即可。