經國務院同意，建設部、商務部、發改委、人民銀行、工商總局、外匯局日前聯合發布《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》。就此，我們采訪了六部門有關負責人。

　　注冊公司方能投資房地產

　　這位負責人說，境外機構和個人在境內購買非自用房地產，其目的是用于出售、出租等經營活動，屬于投資經營行為，根據有關規定，應依法申請設立外商投資企業。境外投資者未取得《外商投資企業批準證書》和《營業執照》的，不得進行房地產開發和經營活動。

　　對于為什么要對外商投資設立房地產企業注冊資本占投資總額的比例進行調整？這位負責人說目前執行的合資企業注冊資本與投資總額比例的暫行規定是1987年頒布的，近年來房地產市場發展較快，原有一些規定已不適應形勢發展。為了提高外商投資房地產企業的抗風險能力，充實外商投資房地產企業的資本，《意見》對投資總額1000萬美元以上的外商投資房地產企業的注冊資本占投資總額的比例進行了調整，將注冊資本從不得低于投資總額（1000萬－3000萬美元）的2／5或投資總額（3000萬美元以上）的1／3，統一提高到不得低于投資總額的50％。對于投資總額1000萬美元以下的，仍按照原規定執行。

　　規范外資并購境內企業

　　這位負責人說，外資以購買股權等形式進入房地產市場，帶來了一系列問題，主要是：企業的股權結構雖然發生了變化，但作為房地產項目主體的企業名稱等有的并未發生變化；一些企業新股東不愿遵守以前股東所簽訂的《國有土地使用權出讓合同》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》；一些企業訂立固定回報或變相固定回報條款等。而原有審批程序難以保證有關部門掌握相關信息，成為房地產市場監管的薄弱環節。為了防止利用股權轉讓和并購投機炒作房地產，防止擅自改變土地用途或規避正常的外資準入審批，按照有關法律法規和政策，《意見》規定：上述股權、項目轉讓和企業并購，由商務主管等部門嚴格按規定進行審批。

　　《意見》依照有關規定，強調境外投資者通過股權轉讓及其他方式并購境內房地產企業，或收購合資企業中方股權，應對職工安置和銀行債務處理做出妥善安排，并以自有資金一次性支付全部轉讓金。為了防止出現投機炒樓，或囤積土地、房源等違法違規現象的發生，《意見》規定不允許有不良記錄的境外投資者從事上述并購活動。外匯管理部門將加強股權轉讓外匯登記工作，落實對境外投資者以自有資金一次性支付全部轉讓款的監管。

　　購買自用自住房有新規

　　有關負責人說，隨著我國對外開放和房地產市場逐步發展，境外機構和個人在境內購買房地產日趨活躍，外資進入房地產市場的準入規則不夠規范、市場秩序比較混亂。我國土地資源稀缺，人口眾多，人地矛盾突出。從長遠考慮有必要進一步加強境外機構和個人在境內投資購買房地產的監管。

　　《意見》規定，除經批準從事經營房地產的企業外，符合條件的境外機構和個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房，具體包含兩種情況：一是境外機構經有關部門批準在境內設立的分支、代表機構，二是在境內工作、學習時間超過一年的境外個人。境外個人在境內工作、學習超過一年時間的，已屬國民經濟的“居民”范疇，其經濟活動的成果計入我國的GDP，自然可以享受境內自然人的部分待遇，因而允許購買生活、工作必需的自住商品房；在境內工作學習不足一年時間的，其住房需求可通過租賃方式加以解決。考慮到港澳臺地區居民和華僑與內地聯系密切，其中很多人雖然沒有在內地學習、工作，但在內地長期生活，允許其在境內購買自住的商品房是有必要的，因此《意見》規定可在境內限購一定面積的自住商品房。

　　采取實名制是必要的

　　談到符合規定的境外機構和個人購買自用、自住商品房為什么必須采取實名制時，這位負責人說為防止某些境外機構和個人違規購買炒作房地產，更準確地掌握房地產信息，參照國內居民購房的普遍做法，對符合規定的境外機構和個人購房實行實名制是必要的。自用、自住原則按以下政策把握：凡符合條件的境外個人在境內只能購買一套用于自住的商品房，符合條件的境外機構只能在設立分支、代表機構的城市購買用于辦公所需的商品房。各地房地產主管部門將完善商品房交易登記信息系統，加強商品房預售合同登記備案，發現境外機構和個人購房不符合自用、自住原則的，不予辦理有關手續。

　　對于外資企業、境外機構和個人購房的資金匯入和結匯的具體辦理程序變化，這位負責人說，今后境外機構和個人購買境內商品房只有符合自用、自住原則，才能辦理相關外匯收支和匯兌手續。