案例1推卸繳稅
這一案例是漢宇地產經手的一起由于營業稅年限延長而訴之法院的糾紛。
該筆交易的上下家在今年年初時就基本達成了交易意向，但由于房屋要到今年7月份尚滿2年房齡，因此，為了免繳營業稅，上下家書面約定于今年7月辦理交易過戶手續，且合同約定“合同上寫明的成交價格為上家凈到手款”，“本次交易過程中甲方（上家）所產成的稅費全部由乙方（下家）承擔，具體甲方應繳稅種有：印花稅、交易手續費。”
當營業稅新政出臺后，糾紛隨之而來。由于買賣雙方均未預料到營業稅這筆稅費，因此在合同中未予以約定，且由于該套房屋總價近200萬元，因此全額營業稅高達10萬元，是上下家始料未及的一筆額外費用。
上家認為，按照合同約定，在交易中產生的所有稅費都應由下家承擔，因此在營業稅產生后，這筆費用也應由下家承擔，自己凈到手款不變。而下家則認為，合同中約定的由下家替上家承擔的稅費僅限于印花稅和交易手續費，并沒有營業稅一項，因此這筆費用不應由下家承擔。
在糾紛產生之后，經手這筆交易的門店曾試圖讓買賣雙方協商解決、共同分攤，但上下家未達成一致。后經漢宇總部交易管理部協調，仍未協調成功，上下家態度均比較強硬。無奈之下，近日上家正式向法院起訴下家，請求由下家承擔這筆營業稅。
中介意見：
法院判決將有參照意義
漢宇地產施俊華告訴記者，作為中介公司，他們也在密切關注這宗案例的解決情況、法院受理的態度和判決結果，因為這將為以后處理這種類型的糾紛提供參照。“但是從目前的情況來看，法院一般會采取調解的方式，至今還沒有一起由于營業稅引起的案件法院會判由上家來承擔這筆稅費。畢竟這樣的判決一出來，對滬上諸多糾紛均有參照意義，牽扯的面太大�！币晃恢薪榈呢撠熑烁嬖V記者。
案例2主動毀約
楊先生手上有一套市中心170平方米的樓盤，2年前作為投資購入，價格為190多萬元，出售價在240萬元左右，按照去年宏觀調控的政策，轉手買賣需要繳納大約12萬元的營業稅。
2006年5月25日，楊先生的這套樓房購買已滿 2年，通過中介的介紹，與下家朱女士簽訂了《定金協議》，將這套房屋出售給朱女士，約定售價為 242萬元。朱女士在簽訂定金協議當日，支付楊先生定金20萬元，然后雙方約定，十日內簽訂正式《上海市房地產買賣合同》，朱女士再付房款100萬元，剩余房款為朱女士以貸款形式支付。并在此之后的十日內，進行過戶交易。
好不容易等到滿2年，但是5月底國六條細則出臺，楊先生算下來，仍要支付12萬元的營業稅，想要毀約。
楊先生認為，新政純屬不可抗力，自己在簽訂合同時根本不知道，屬于自己根本無法考慮到的情況，要是知道，就不會賣房子而選擇出租。因而要解除《定金協議》，而且自己也不應承擔違約責任。
律師意見：
上家不能按不可抗力免責
申房律師事務所的孫洪林律師表示，根據我國法律的規定，所謂的“不可抗力”，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。比如非在人的意志支配下的自然災害、罷工、騷亂社會異常事件。在這種情況下對他人造成傷害時，自然應當免責。我國《民法通則》和《合同法》中都有規定，除在法律規定不能作為抗辯事由的情況下，在一般情形下，不可抗力可以是抗辯事由，用于免責。
在本案中，根據國務院1993年的《營業稅暫行條例》的規定，在中華人民共和國境內，銷售不動產的單位和個人，應當依照本條例繳納營業稅�？梢娎U納營業稅，是銷售不動產的出賣方應當承擔的義務，因而本案中營業稅的征收不屬于不可抗力，因此楊先生不能依據不可抗力來免責，并解除其與朱女士簽訂的《定金協議》。若楊先生不履行該協議的約定，要承擔相應的違約責任，即適用定金罰則。
案例3拖延過戶
鄭女士在某中心城區擁有一套2001年7月初購置的房屋，當時買進價格在70萬元，面積在130平方米。但是當初購買時房型偏小，未考慮到孩子結婚事宜，一直想要把房子置換成大房子。今年3月，鄭女士覺得樓市回暖，于是將自己的房子在中介掛牌價120萬元，由于總價偏高，在5月底時方有人接盤。5月22日，鄭女士和下家林小姐簽訂了《定金協議》，交付定金10萬元，并且在此之后，5月30日，雙方簽訂買賣合同，林小姐支付首付款50萬元，其余房款以貸款形式支付，而且約定在6月初辦理過戶手續。
但是，“國六條”政策一出，鄭女士覺得自己要多繳6萬元稅，跟林小姐商量，是否可以在5月31日辦理手續。而林小姐正好有事，所以沒辦法等房子過了5年期限之后，即到了7月中旬再進行過戶。而林小姐覺得既然合同約定了在6月初辦理過戶，就應當按照合同的約定執行。但是在中介協調下，還是同意晚些過戶。這樣擔心了一個多月，這套房源終于在幾日前方才過戶。
中介意見：
拖延過戶時間不可取
漢宇地產臨平分行的李劍英經理認為，雖然這種案例不多而且基本沒有糾紛產生，但是由于市場的政策處于敏感期，所以萬一日后有其他種類的稅費出臺，上下家又要白白分攤一筆費用了。而且萬一雙方對可能出臺的政策沒有預見到并且約定如何分攤，到時候進一步引發的糾紛就難以解決。所以不僅針對此次的調控，將來如果有相關稅費出臺，都建議購房者能夠早日過戶而不要拖延時間，這樣畢竟會加大風險。
案例4趁機壓價
在趕搭末班車的現場，記者曾經遇到了一對青年和中年夫婦在交易中心等待辦理過戶。但是等待過程中卻起了爭執。原來，這對中年夫婦想把自己在浦東的房子置換到更好的地段，總價80萬元的二手房，正好卡在新政的關口里，要多繳4萬元的營業稅。所以下家的青年夫婦出于好心，主動提出趕在6月1日之前辦理過戶手續。但是希望上家在價格上有所優惠，比如主動規避掉了4萬元的稅款，在總價上是否可以有所調整。而上家顯然對此不滿意，認為下家“乘人之�！保p方在交易中心起了紛爭。
中介意見：
提前過戶成為議價砝碼
記者從中介處了解到，提前辦過戶成為上下家討價還價的砝碼，但是由于這些優惠有些是口頭說說而已，如果沒在買賣合同中寫進，對于雙方的利益保證力度不夠。但是極個別情況下，上家同意下家的“降價威脅”，辦理過戶之后，要通過中介多次居間調停，才愿意退一步。
律師點評
新政不屬于不可抗力
上海申房律師事務所的孫洪林律師告訴記者，最近由于趕搭“末班車”留下的問題不少，紛爭也呈多樣化。但是很多都是集中在認為新政是不可抗力而要求解除合同上。
比如上述第一個案例，出賣方新政出臺后，自己的成本增加，所以不打算出售房屋，并且認為新政是不可抗力，要求解除自己與買受人簽訂的合同。
但真正因此“訴之公堂”的情況并不多，大多通過中介可以協調。常見的有，還有半年或更短的時間就滿五年的，出賣方要求買受方在6月1日前辦妥交易過戶及繳納相關稅費的手續，如果買受方不配合的，出賣方就拖至購房滿五年再進行相關的交易過戶等手續。不過此類做法的風險還是存在，所以并不提倡這種做法。
第三類情況是，購房未滿五年的出賣方希望在6月1日前辦妥交易過戶及繳納相關稅費的手續，而買受人則出于自身的種種顧慮不愿配合，更有一些買受人想借此迫使出賣人降低房價。
第四類是下家的違約�？吹叫抡某雠_，認為房價會下跌，就不想再按原來已簽訂的買賣合同履行，要求解除合同，等房價降一些再買房。這種情況不大有爭議，應該屬于比較明顯的違約。
最后一種也是最有爭議的，即雙方沒有預見到營業稅政策出臺，對于稅費的分攤沒有約定。無論出賣方或者買受方，對多出的稅費承擔方式沒有達成協議，最后中介調解不成，只能依靠法律途徑解決這一問題。孫律師認為，對于稅費的問題，納稅義務人應按國家相關法律規定履行自己的納稅義務，一般情況下對稅費具體數額的承擔另有約定的除外……
