問：請問老師：我單位是上海地區(qū)的外商獨資的房地產(chǎn)企業(yè)，我們繳的土地增值稅是否可以在計算所得稅時扣除？如可以扣減請老師具體說明一下實際該如何操作：是每年預(yù)繳的土增，在每年的所得稅清算時扣減？還是要等整個樓盤清算時？

　　答：關(guān)于預(yù)售房地產(chǎn)所取得的預(yù)收款征收企業(yè)所得稅的問題，《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營征收所得稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[1995]153號）第三條第（一）款規(guī)定：“從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外商投資企業(yè)預(yù)售房地產(chǎn)并取得預(yù)收款的，當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機關(guān)可按預(yù)計利潤率或其他合理辦法計算預(yù)計應(yīng)納稅所得額，并按季預(yù)征所得稅，待該項房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，銷售收入實現(xiàn)后，再依照稅法有關(guān)規(guī)定計算實際應(yīng)納稅所得額及應(yīng)納所得稅稅額，按預(yù)繳的所得稅額計算應(yīng)退補稅額。”

　　上述國稅發(fā)[1995]153號文第三條第（二）款規(guī)定：“各省，自治區(qū)，直轄市和計劃單列市主管稅務(wù)機關(guān)可按照本條第（一）款，制定對從事房地產(chǎn)開發(fā)，經(jīng)營的外商投資企業(yè)預(yù)征所得稅的具體實施辦法及預(yù)計利潤率的確定方法，并報國家稅務(wù)總局備案。”

　　根據(jù)上述規(guī)定，你單位取得預(yù)售房屋收入是按預(yù)收款乘以當(dāng)?shù)匾?guī)定的預(yù)計利潤率或按其他合理辦法來確定應(yīng)納稅所得額計算繳納所得稅的，一般來說，當(dāng)?shù)卮_定預(yù)售款預(yù)計利潤率或其他合理辦法時，已經(jīng)將這部分預(yù)售款所預(yù)繳的相應(yīng)土地增值稅考慮在成本費用率中，因此，不再單獨扣除這部分預(yù)繳的土地增值稅。待企業(yè)將預(yù)收款轉(zhuǎn)為銷售收入時，再按預(yù)繳的所得稅額計算應(yīng)退或應(yīng)補的稅額。