一、計稅依據

　　土地增值稅以納稅人轉讓房地產取得的增值額為計稅依據。

　　增值額為納稅人轉讓房地產取得的收入減除稅法規定的扣除項目金額后的余額。

　　（一）收入的確定

　　按照稅法規定，納稅人轉讓房地產取得的收入，是指包括貨幣收入、實物收入和其他收入在內的全部價款及有關的經濟利益。

　　按照規定，對于納稅人取得的實物收入要按收入的市場價格折算成貨幣收入；對于取得的無形資產收入，要進行專門的評估，在確定其價值后折算成貨幣收入。

　　對于取得的貨幣收入為外國貨幣的，應當以取得收入當天或當月1日國家公布的市場匯價折合人民幣，據以計算土地增值稅稅額。當月以分期收款方式取得的外幣收入，也應按實際收款日或收款當月1日國家公布的市場匯價折合人民幣。

　　（二）扣除項目及其金額

　　按照稅法規定，在確定轉讓房地產的增值額時，允許扣除項目包括：

　　1.為取得土地使用權所支付的金額

　　為取得土地使用權所支付的金額具體是指企業為取得土地使用權而支付的地價款和按照國家統一規定交納的有關費用。其中，“為取得土地使用權而支付的地價款”因土地使用權取得方式不同而有三種情況：以出讓方式取得國有土地使用權的，為企業向國家支付的土地出讓金；以無償劃撥方式取得國有土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規定向國家補繳的土地出讓金；以轉讓方式取得土地使用權的，為支付的地價款。

　　對于為取得土地使用權所支付的金額，在計算增值額時準予按實際支出金額扣除。

　　2.開發土地和新建房及配套設施的成本（即房地產開發成本）

　　房地產開發成本是指包括企業開發房地產開發項目實際發生的成本支出，具體包括土地征用及拆遷補償費（包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等）、前期工程費（包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘探、測繪、“三通一平”等支出）、建筑安裝工程費（指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發生的建筑安裝工程費）、基礎設施費（包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通風、照明、環衛、綠化等工程發生的支出）、公共配套設施費（包括不能有償轉讓的開發小區內公開配套設施發生的支出）和開發問接費用（指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房推銷等）。

　　按照規定，對于房地產開發成本，在計算增值額時準予按實際發生數扣除。

　　3.開發土地和新建房及配套設施的費用（即房地產開發費用）

　　房地產開發費用是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。

　　按照規定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按前兩條規定計算的金額之和的5％以內計算扣除。

　　凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按前兩項規定計算的金額之和的10％以內計算扣除。其具體扣除比例由各省、自治區、直轄市人民政府規定。

　　4.舊房及建筑物評估價格

　　舊房和建筑物的評估價格是指企業在轉讓已使用過的房屋和建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折舊率后的價格。舊房及建筑物評估價格須經當地主管稅務機關確認。按照規定，企業轉讓舊房及建筑物，應按評估價格計算扣除項目的金額。對于取得土地使用權時未支付地價款或者不能提供已支付地價款憑據的，不允許扣除取得土地使用權時所支付的金額。按照規定，企業轉讓舊房及建筑物時因計算納稅需要對房地產進行評估而支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。但是，對于納稅人因隱瞞、虛報房地產成交價格等情形而按房地產評估價格計算征收土地增值稅時所發生的評估費用則不允許在計算土地增值稅時予以扣除。

　　5.與轉讓房地產有關的稅金

　　與轉讓房地產有關的稅金包括企業在轉讓房地產時所繳納的營業稅、城市維護建設稅和印花稅。對于與轉讓房地產有關的稅金，在計算增值額時準予按實際繳納金額扣除。企業轉讓房地產時交納的教育費附加可以視同稅金扣除。

　　6.財政部確定的其他扣除項目

　　按照規定，從事房地產開發的企業，可以按照上述第一、二項金額之和加計20％的扣除額。但是對取得土地使用權后未進行開發即轉讓的，在計算應納土地增值稅時，只允許扣除取得土地使用權時所支付的地價款、繳納的有關費用以及在轉讓環節繳納的稅金。

　　土地增值稅以房地產成本核算的最基本的核算項目或者核算對象為單位計算。納稅人成片受讓土地使用權后分期分批開發、轉讓房地產的，其扣除項目金額可以按照轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或者按照建筑面積計算分攤，或者按照主管稅務機關確認的其他方式計算分攤。

　　如果企業轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，并且沒有正當的理由，或者隱瞞、虛報房地產成交價格，或者提供的扣除項目金額不真實，主管稅務機關將按照房地產評估價格（指經過當地主管稅務機關確認的、由政府批準設立的房地產評估機構根據相同地段、同類房地產綜合評定的價格）計算征稅。

　　二、稅率

　　土地增值稅實行四級超率累進稅率：

　　（1）增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％。

　　（2）增值額超過扣除項目金額50％、未超過100％的部分，稅率為40％。

　　（3）增值額超過扣除項目金額100％、未超過200％的部分，稅率為50％。

　　（4）增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。

　　三、應納稅額計算方法

　　在計算土地增值稅的應納稅額時，應當先用納稅人取得的房地產轉讓收入減除有關各項扣除項目金額，計算得出增值額。再以增值額與扣除項目金額相比，計算出土地增值率，然后根據土地增值率的高低確定適用稅率，分別計算各部分增值額的應納土地增值稅稅額。各部分增值額應納土地增值稅稅額之和，即為納稅人應納的全部土地增值稅稅額。

　　應納稅額計算公式：

　　應納稅額＝∑（增值額×適用稅率）

　　為計算方便，通常利用速算扣除系數或速算扣除數簡化應納稅額的計算方法。

　　應納稅額＝增值額×適用稅率－速算扣除數（或扣除項目金額×速算扣除系數）

　　具體計算公式為：

　　增值額未超過扣除項目金額50％的：

　　應納稅額＝增值額×30％

　　增值額超過扣除項目金額50％而未超過100％的：

　　應納稅額＝增值額×40％－扣除項目金額×5％

　　增值額超過扣除項目金額100％而未超過200％的：

　　應納稅額＝增值額×50％－扣除項目金額×15％

　　增值額超過扣除項目金額200％的：

　　應納稅額＝增值額×60％－扣除項目金額×35％

　　上述公式中的5％、15％和35％即為速算扣除系數，扣除項目金額乘以速算扣除系數即為速算扣除數。

　　四、會計核算方法

　　施工企業發生應納土地增值稅業務的，應當在“應交稅金”科目下設“應交土地增值稅”明細科目，專門用來核算土地增值稅的發生和繳納情況，其貸方反映企業計算出的應交土地增值稅，其借方反映企業實際繳納的土地增值稅，余額在貸方反映企業應交而未交的土地增值稅。

　　施工企業兼營房地產開發業務的，其應當繳納的土地增值稅，應作為營業稅金處理，在計算出應當繳納的土地增值稅時，借記“工程結算稅金及附加”科目，貸記“應交稅金——應交土地增值稅”科目。

　　施工企業轉讓其已經作為無形資產入賬的土地使用權，其應當繳納的土地增值稅應當計入“其他業務支出”賬戶。

　　施工企業轉讓其已經作為固定資產人賬的房屋及建筑物，其應當繳納的土地增值稅應當計入“固定資產清理”等賬戶。