房地產企業所得稅存在的問題及對策

來源: 編輯： 2005/11/18 08:59:14　字體：大小

　　近年來，隨著住房制度改革的逐步推進，房地產業已成為我國國民經濟的支柱產業之一。可是，伴隨著房地產業的突飛猛進，其相應的稅收征管卻顯得不足，并且在所得稅征管方面表現尤為突出。歸納起來，主要有以下表現形式：

　　1、隱匿應稅收入，其主要手段是：（1）將取得的商品房預售款長期掛在“預收帳款”、“其他應付款”等科目，不申報繳納應交的所得稅；（2）以工程尚未決算，收入、成本、費用無法確定為由，將已實現的商品房銷售款長期掛在“應付帳款”、“其他應付款”和“預收帳款”等往來科目，不結轉或延期結轉應稅銷售額；（3）銷售車庫、儲藏室等附屬配套設施不開具發票，隱匿和不申報應稅收入；（4）將自建房轉作經營性資產或用于捐贈、獎勵、抵償債務等不視同銷售；（5）將完工可售的房地產用作對外投資或分配給股東（或投資人）不視同銷售；（6）以開發產品（完工可售的房地產）換取其他單位或個人的非貨幣性資產不視同銷售等等。

　　2、擠占、多提、虛列完工產品成本，其主要手段有：（1）不遵循配比原則在完工產品與在產品之間正確歸集與分配土地征用及拆遷補償費、前期設施建設費、建筑安裝工程費、公共設施配套費以及開發的間接費用、借款費用等，將前述費用全部擠占完工產品成本；（2）以工程完工未結算為由，高估建筑安裝工程費和配套設施費，將其長期掛在“其他應付款”和“應付帳款”科目，虛增成本；（3）通過預提“工程維修金”等形式加大產品開發成本；（4）多結轉已售產品的銷售成本及稅金，甚至將預收房款應納的相關稅費作為已完工銷售產品的應納稅費一并扣除，減少已售產品銷售當期的應納稅所得額等等。

　　3、超標準列支或扣除相關費用和支出，主要項目內容包括：（1）注冊資本金不到位，將應繳資本的支出和利息作為經營性費用扣除；（2）超標準列支或扣除人員工資及職工福利費；（3）超標準列支或扣除業務招待費、宣傳費和廣告費；（4）超標準、超范圍列支、扣除各類捐贈和贊助支出等等。

　　鑒于以上情況，建議進一步規范與強化房地產開發企業的所得稅征管，具體對策是：

　　1、調查摸清房地產開發企業的稅源狀況，組織房地產行業稅收專項評估，逐一分析各轄區內房地產企業的收入、成本、費用指標，科學測算其行業合理稅負，以利正確指導房地產行業稅收征管。

　　2、建立健全房地產業稅收征管制度與規范，加強其行業日常稅收監管，防患于未然；

　　3、建立國、地稅與工商、國土以及房地產行業主管部門間的聯系與協調機制，加強部門間工作的聯動性，適時掌控與堵塞稅收征管漏洞；

　　4、強化房地產業稅務稽查，加大其稅務違法行為懲處力度，以查促管。

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