一、計稅依據

　　土地增值稅以納稅人轉讓房地產取得的增值額為計稅依據。

　　增值額為納稅人轉讓房地產取得的收入減除規定扣除項目金額后的余額。

　　納稅人轉讓房地產取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

　　規定扣除項目包括：

　　（1）納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按照國家統一規定交納的有關費用。

　　（2）開發土地和新建房及配套設施的成本，包括納稅人房地產開發項目實際發生的土地征用及拆遷補償費（包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等）、前期工程費（包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘探、測繪、"三通一平"等支出）、建筑安裝工程費（指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發生的建筑安裝工程費）、基礎設施費（包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通風、照明、環衛、綠化等工程發生的支出）、公共配套設施費（包括不能有償轉讓的開發小區內公開配套設施發生的支出）和開發間接費用（指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房推銷等）。

　　（3）開發土地和新建房及配套設施的費用，包括與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按前兩條規定計算的金額之和的5％以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按前兩項規定計算的金額之和的10％以內計算扣除。其具體扣除比例由各省、自治區、直轄市人民政府規定。

　　（4）經過當地主管稅務機關確認的舊房和建筑物的評估價格（指在轉讓已使用的房屋和建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折舊率后的價格）。

　　（5）與轉讓房地產有關的稅金，包括納稅人在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅和印花稅。納稅人轉讓房地產時交納的教育費附加可以視同稅金扣除。　　

　　（6）從事房地產開發的納稅人可以按照上述第一、二項金額之和加計20％的扣除額。

　　土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或者核算對象為單位計算。納稅人成片受讓土地使用權后分期分批開發、轉讓房地產的，其扣除項目金額可以按照轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或者按照建筑面積計算分攤，或者按照主管稅務機關確認的其他方式計算分攤。

　　如果納稅人轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，并且沒有正當的理由，或者隱瞞、虛報房地產成交價格，或者提供的扣除項目金額不真實，主管稅務機關將按照房地產評估價格（指經過當地主管稅務機關確認的、由政府批準設立的房地產評估機構根據相同地段、同類房地產綜合評定的價格）計算征稅。

　　二、稅率

　　土地增值稅實行四級超率累進稅率：

　　（1）增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％。

　　（2）增值額超過扣除項目金額50％、未超過100％的部分，稅率為40％。　　

　　（3）增值額超過扣除項目金額100％、未超過200％的部分，稅率為50％。

　　（4）增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。

　　三、應納稅額計算方法　　

　　在計算土地增值稅的應納稅額時，應當先用納稅人取得的房地產轉讓收入減除有關各項扣除項目金額，計算得出增值額。再按照增值額超過扣除項目金額的比例，分別確定增值額中各個部分的適用稅率，依此計算各部分增值額的應納土地增值稅稅額。各部分增值額應納土地增值稅稅額之和，即為納稅人應納的全部土地增值稅稅額。

　　應納稅額計算公式：應納稅額＝Σ（增值額×適用稅率）