土地增值稅籌劃應注意的幾個方面
節稅籌劃的重要前提是熟知并靈活運用各種稅收優惠政策。按現行規定，土地增值稅的減免稅規定主要有：
（一）納稅人建造普通標準住宅出售，其增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。若其增值額超過扣除項目金額20％的，應對增值額全額征稅，不得免稅。普通標難住宅，是指一般居民用住宅，不包括高級別墅、高級公寓、小洋樓、渡假村等以及超面積、超標準、豪華裝修的住宅。是否屬于普通標準住宅，必須經過稅務機關確認。
（二）由于城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權，免征土地增值稅。
由于城市實施規劃、國家建設需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，免征土地增值稅。
符合上述免稅條件的單位和個人，必須向房地產所在地稅務機關提申請，經稅務機關審核后，免予征收土地增值稅。
（三）個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經向稅務機關申報核準，凡居住滿5年或5年以上的，免于征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。居住未滿3年的，按規定計征土地增值稅。
下列項目暫免征收土地增值稅：
（一）以房地產進行投資、聯營，聯營一方以房地產作價入股或者作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中的。
（二）一方出土地，一方出資金，合作建房，建成后按照比例分房自用的。
（三）房地產開發公司代客戶進行房地產的開發，開發完成后向客戶收取代建收入的行為。
（四）在兼并企業中，對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的。
一、適當增值籌劃法
土地增值稅稅法規定：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20％時，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20％的，應就其全部增額按規定計稅。按此原則，納稅人建造住宅出售的，應考慮增值額增加帶來的效益和放棄起征點的優惠而增加的稅收負擔間的關系，避免增值率稍高于起征點而導致得不償失。
首先，如果納稅人欲享受起征點照顧，此時假定某房地產開發企業建成一批商品房待售，除銷售稅金及附加外的全部允許扣除項目的金額為100，當其銷售這批商品房的價格為x時，相應的銷售稅金及附加為：
X5％×（1＋7％＋3％）＝5.5％X
式中：5％——營業稅
7％——城市維護建設稅
3％——教育費附加
這時，其全部允許扣除金額為：
100＋5.5％X
根據有關起征點的規定，該企業享受起征點最高售價為：
X＝1.2（100＋5.5％X）
解以上方程可知，此時的最高售價為128.48，允許扣除項目金額為107.07（100＋5.5％×128.48）。
其次，如果企業欲通過提高售價達到增加效益的目的，當增值率略高于20％時，即應適用“增值率”在50％以下，稅率為30％的規定。假定此時的售價為（128.48＋Y）。
由于售價的提高（數額為Y），相應的銷售稅金及附加和允許扣除項目金額都應提高5.5％Y.這時允許扣除項目的金額＝107.07＋5.5％Y
增值額＝128.48＋Y－（107.07＋5.5％Y）
化簡后增值額的計算公式為：
94.5％Y＋21.41
所以應納土地增值稅：
30％×（94.5％Y＋21.41）
若企業欲使提價帶來的效益超過因突破起征點而新增加的稅收，就必須使Y＞30％×（94.5％Y＋21.4）
即Y＞8.96
這就是說，如果想通過提高售價獲取更大的收益，就必須使價格高于137.44（128.48＋8.96）。
通過以上兩方面的分析可知，轉讓房地產的企業，當除去銷售稅金及附加后的全部允許扣除項目金額為100時，將售價定為128.48是該納稅人可以享受起征點照顧的最高價位。
在這一價格水平下，既可享受起征點的照顧又可獲得較大的收益。如果售價低于此數，雖能享受起征點的照顧，卻只能獲取較低的收益，如欲提高售價，則必須使價格高于137.44，否則，價格提高帶來的收益，將不足以彌補價格提高所帶來的稅收負擔。
二、適當捐贈籌劃法
房地產的贈與是指房產的原產權所有人，依照法律規定取得土地使用權的土地使用人，將自己所擁有的房地產無償地捐贈給其他人的民事法律行為。對于這種贈與行為，很多國家都開征了贈與稅。我國目前還沒有開征這種稅收，也不對之征收土地增值稅。因為按開征土地增值稅的三條標準，贈與人捐贈房產是無償轉讓，并沒有取得收入，因此，不用繳納土地增值稅。
但是，這里的僅指以下兩種情況：
第一種情況是房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人的。
第二種情況是房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非盈利性的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業的。
上述社會團體是指中國青少年發展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯合會、全國老年基金會、老區促進會以及經民政部門批準成立的其他非盈利性的公益組織。
房產所有人、土地使用權所有人將自己房地產進行贈與時，如果不是以上所述兩種情況，應該視同有償轉讓房地產，應當繳納土地增值稅。因此，當事人在進行時，應當注意自己的捐贈方式，以免捐贈完了之后，自己反而要承擔大筆稅款。具體來說，如果當事人在進行捐贈時可以采用以上兩種方式，最好采用這兩種方式，以免無益地多納稅款。比如某房地產所有人欲將其擁有的房地產捐贈給希望工程，就一定要符合法定的程序，即通過在中國境內非營利的社會團體、國家機關如希望工程基金會進行捐贈，而不要自行捐贈。但如果當事人確實無法采用以上兩種方式，則應充分考慮稅收因素對自己及他人的影響。比如某房地產所有人欲將擁有的房地產贈與一位好朋友，則可以考慮讓受贈人支付稅款，也可以采用隱性贈與法，即讓該好友實際占有使用該房地產，而不辦理房地產權轉移登記手續。
三、個人自有住房轉讓籌劃
根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第十二條，個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經向稅務機關申報核準，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規定計征土地增值稅。
由于經濟的不斷發展，人的流動愈來愈頻繁，因而個人自有住房發生轉移的可能性也越來越大。為了避免交納冤枉稅，納稅人有必要認真學習稅法，弄懂個人自有住房轉讓的稅收政策。比如某個人擁有一套住房，已經居住四年零十一個月，這時該個人在另一城市里找到一份很好的工作，需出售該套住房。很顯然，如果該個人再等一個月出售該套住房便可以免納土地增值稅，而如果現在馬上出售，便會因為使用年限超過三年而未超過五年，只能減半繳納土地增值稅。合乎理性的做法便是將住房于一個月后轉讓而不是馬上轉讓。當然，如果這時遇到比較好的買主，也可以出售，該種籌劃方法仍然可以使用，即和買主簽訂一份遠期（一個月后）轉讓合同，同時簽訂一個月的租賃合同。則買主可以馬上住進去，房地產所有人又可以享受足夠的稅收優惠。
但也有這樣的情況，即某房屋所有人由于工作需要，要轉讓使用年限很短的住房，比如僅使用一年，用上面方法進行籌劃便不具有可能性。這時，可能的做法就尋找一個愿意和自己交換住房，而且對方住房又合乎自己要求的經濟當事人，和該個人交換住房。根據我國稅法的規定，個人之間互換自有居住用房地產的，經當地稅務機關核準，可以免征土地增值稅。
（一）納稅人建造普通標準住宅出售，其增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。若其增值額超過扣除項目金額20％的，應對增值額全額征稅，不得免稅。普通標難住宅，是指一般居民用住宅，不包括高級別墅、高級公寓、小洋樓、渡假村等以及超面積、超標準、豪華裝修的住宅。是否屬于普通標準住宅，必須經過稅務機關確認。
（二）由于城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權，免征土地增值稅。
由于城市實施規劃、國家建設需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，免征土地增值稅。
符合上述免稅條件的單位和個人，必須向房地產所在地稅務機關提申請，經稅務機關審核后，免予征收土地增值稅。
（三）個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經向稅務機關申報核準，凡居住滿5年或5年以上的，免于征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。居住未滿3年的，按規定計征土地增值稅。
下列項目暫免征收土地增值稅：
（一）以房地產進行投資、聯營，聯營一方以房地產作價入股或者作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中的。
（二）一方出土地，一方出資金，合作建房，建成后按照比例分房自用的。
（三）房地產開發公司代客戶進行房地產的開發，開發完成后向客戶收取代建收入的行為。
（四）在兼并企業中，對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的。
一、適當增值籌劃法
土地增值稅稅法規定：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20％時，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20％的，應就其全部增額按規定計稅。按此原則，納稅人建造住宅出售的，應考慮增值額增加帶來的效益和放棄起征點的優惠而增加的稅收負擔間的關系，避免增值率稍高于起征點而導致得不償失。
首先，如果納稅人欲享受起征點照顧，此時假定某房地產開發企業建成一批商品房待售，除銷售稅金及附加外的全部允許扣除項目的金額為100，當其銷售這批商品房的價格為x時，相應的銷售稅金及附加為：
X5％×（1＋7％＋3％）＝5.5％X
式中：5％——營業稅
7％——城市維護建設稅
3％——教育費附加
這時，其全部允許扣除金額為：
100＋5.5％X
根據有關起征點的規定，該企業享受起征點最高售價為：
X＝1.2（100＋5.5％X）
解以上方程可知，此時的最高售價為128.48，允許扣除項目金額為107.07（100＋5.5％×128.48）。
其次，如果企業欲通過提高售價達到增加效益的目的，當增值率略高于20％時，即應適用“增值率”在50％以下，稅率為30％的規定。假定此時的售價為（128.48＋Y）。
由于售價的提高（數額為Y），相應的銷售稅金及附加和允許扣除項目金額都應提高5.5％Y.這時允許扣除項目的金額＝107.07＋5.5％Y
增值額＝128.48＋Y－（107.07＋5.5％Y）
化簡后增值額的計算公式為：
94.5％Y＋21.41
所以應納土地增值稅：
30％×（94.5％Y＋21.41）
若企業欲使提價帶來的效益超過因突破起征點而新增加的稅收，就必須使Y＞30％×（94.5％Y＋21.4）
即Y＞8.96
這就是說，如果想通過提高售價獲取更大的收益，就必須使價格高于137.44（128.48＋8.96）。
通過以上兩方面的分析可知，轉讓房地產的企業，當除去銷售稅金及附加后的全部允許扣除項目金額為100時，將售價定為128.48是該納稅人可以享受起征點照顧的最高價位。
在這一價格水平下，既可享受起征點的照顧又可獲得較大的收益。如果售價低于此數，雖能享受起征點的照顧，卻只能獲取較低的收益，如欲提高售價，則必須使價格高于137.44，否則，價格提高帶來的收益，將不足以彌補價格提高所帶來的稅收負擔。
二、適當捐贈籌劃法
房地產的贈與是指房產的原產權所有人，依照法律規定取得土地使用權的土地使用人，將自己所擁有的房地產無償地捐贈給其他人的民事法律行為。對于這種贈與行為，很多國家都開征了贈與稅。我國目前還沒有開征這種稅收，也不對之征收土地增值稅。因為按開征土地增值稅的三條標準，贈與人捐贈房產是無償轉讓，并沒有取得收入，因此，不用繳納土地增值稅。
但是，這里的僅指以下兩種情況：
第一種情況是房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人的。
第二種情況是房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非盈利性的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業的。
上述社會團體是指中國青少年發展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯合會、全國老年基金會、老區促進會以及經民政部門批準成立的其他非盈利性的公益組織。
房產所有人、土地使用權所有人將自己房地產進行贈與時，如果不是以上所述兩種情況，應該視同有償轉讓房地產，應當繳納土地增值稅。因此，當事人在進行時，應當注意自己的捐贈方式，以免捐贈完了之后，自己反而要承擔大筆稅款。具體來說，如果當事人在進行捐贈時可以采用以上兩種方式，最好采用這兩種方式，以免無益地多納稅款。比如某房地產所有人欲將其擁有的房地產捐贈給希望工程，就一定要符合法定的程序，即通過在中國境內非營利的社會團體、國家機關如希望工程基金會進行捐贈，而不要自行捐贈。但如果當事人確實無法采用以上兩種方式，則應充分考慮稅收因素對自己及他人的影響。比如某房地產所有人欲將擁有的房地產贈與一位好朋友，則可以考慮讓受贈人支付稅款，也可以采用隱性贈與法，即讓該好友實際占有使用該房地產，而不辦理房地產權轉移登記手續。
三、個人自有住房轉讓籌劃
根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第十二條，個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經向稅務機關申報核準，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規定計征土地增值稅。
由于經濟的不斷發展，人的流動愈來愈頻繁，因而個人自有住房發生轉移的可能性也越來越大。為了避免交納冤枉稅，納稅人有必要認真學習稅法，弄懂個人自有住房轉讓的稅收政策。比如某個人擁有一套住房，已經居住四年零十一個月，這時該個人在另一城市里找到一份很好的工作，需出售該套住房。很顯然，如果該個人再等一個月出售該套住房便可以免納土地增值稅，而如果現在馬上出售，便會因為使用年限超過三年而未超過五年，只能減半繳納土地增值稅。合乎理性的做法便是將住房于一個月后轉讓而不是馬上轉讓。當然，如果這時遇到比較好的買主，也可以出售，該種籌劃方法仍然可以使用，即和買主簽訂一份遠期（一個月后）轉讓合同，同時簽訂一個月的租賃合同。則買主可以馬上住進去，房地產所有人又可以享受足夠的稅收優惠。
但也有這樣的情況，即某房屋所有人由于工作需要，要轉讓使用年限很短的住房，比如僅使用一年，用上面方法進行籌劃便不具有可能性。這時，可能的做法就尋找一個愿意和自己交換住房，而且對方住房又合乎自己要求的經濟當事人，和該個人交換住房。根據我國稅法的規定，個人之間互換自有居住用房地產的，經當地稅務機關核準，可以免征土地增值稅。
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