土地增值稅的納稅申報

　　轉讓、房產買賣合同，房地產評估報告及其他與轉讓房地產有關的資料。納稅人因經常發生房地產轉讓而難以在每次轉讓后申報的，經稅務機關審核同意后，可以定期進行納稅申報，具體期限由稅務機關根據情況確定。

　　但是，土地增值稅納稅人主要有兩大類：一類是從事房地產開發（包括專營和兼營）的納稅人；

　　一類是非從事房地產開發的納稅人。這兩類納稅人在辦理納稅申報時略有不同。

　　1、從事房地產開發的納稅人的納稅申報

　　從事房地產開發的納稅人應在取得開發項目后30日內向房地產所在地主管稅務機關填報《土地增值稅項目登記表》、并同時提交有關資料。納稅人向房地產所在地主管稅務機關填報《土地增值稅納稅申報表（一）》，并同時提供有關資料的期限是：

　?、偌{稅人一次性轉讓每一計稅項目房地產的，應在轉讓房地產合同簽訂之日起七日內辦理。

　　②納稅人對每月每一計稅項目的房地產分多次轉讓而難以在每次轉讓后的七日內申報的，經房地產所在地主管稅務機關核準，可于月后10日內辦理。

　?、奂{稅人在項目全部竣工結算前每月預售房地產的，應于月后10日內辦理。

　　上述納稅人在辦理納稅申報時，應同時向稅務機關提供下列證件和資料：

　?、磐恋貦鄬僮C明

　?、仆恋剞D讓、房產買賣合同

　　⑶與轉讓房地產有關的資料主要指與房地產開發有關的財務會計報表及有關憑證，包括：

　　第一、取得土地使用權所支付的金額。如果土地是通過有償出讓方式取得的，應提供土地使用權出（受）讓合同；如果是通過轉讓方式取得的，應提供土地使用權轉讓合同。

　　第二、房地產開發成本方面的有關財務會計資料。

　　第三、房地產開發費用的資料。

　　第四、按國家規定交納的有關稅、費，應提供繳款憑證。

　　第五、其它與房地產有關的資料。如計委批準立項時審批的項目設計任務書（項目可行性報告），房地產開發項目的預、概算，房地產開發項目的承包、發包合同等。

　?、雀鶕悇諜C關的要求提供房地產評估報告

　　2、其它納稅人的納稅申報其它納稅人應從簽訂轉讓房地產合同之日起七日內到房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并提供房屋及建筑物產權、土地使用權證書土地轉讓、房屋買賣合同，房地產評估報告，與房地產轉讓有關稅金的繳款憑證，以及其它與房地產有關的資料。其它納稅人如有以下轉讓行為的，應從簽訂房地產轉讓合同之日起七日內報房地產所在地稅務機關備案：

　　第一、國家建設需要依法征用、收回的房地產，納稅人因此而得到經濟補償的。

　　第二、因城市規劃、國家建設需要而搬遷，由納稅人自行轉讓的房地產。并同時提供政府規定其搬遷的有關文件。

　　第三、轉讓已居住三年以上的房地產。并同時提供開始居住時間的證明。

　?。ǘ┯嬎闩c核定應納稅款

　　1、轉讓已竣工的房地產

　　⑴納稅人轉讓每一計稅項目的房地產是一次性交割，付清價款的，應按《條例》、《細則》及有關規定計算繳納土地增值稅。納稅人轉讓每一計稅項目的房地產采取分期分批收款方式的，可先計算出應納稅總額與轉讓房地產總收入的比例，在每次收款時，按每筆收入乘以該比例計算每次應納稅款。

　?、萍{稅人轉讓每一計稅項目的房地產是分多次轉讓的，可比照下述的土地增值稅預征的具體辦法規定執行。

　　2、轉讓未竣工的房地產：對轉讓未竣工結算的房地產采取預征辦法。具體規定是：

　?、蓬A征范圍。適用于建造非普通標準住宅的房地產項目。

　?、祁A征辦法。

　?、賳雾楊A征率。即按每一計稅項目預售合同中確定的轉讓收入作為計稅收入，按房地產開發的預算成本作為扣除項目金額，計算預計的應納稅額；以預計的應納稅額除以預計的應納稅額除以預計的轉讓收入求出一個比例，作為預征率，在每次預收房款時，按每筆收入乘以該預征率，以此計算每次應預繳的稅款。

　　②平均預征率。我省土地增值稅平均預征率為2％－5％。為了便于征管，各地也可在上述幅度內，根據實際情況確定當地適用的平均預征率，據以計算預征。上述兩種預征辦法，各地可根據實際情況自行選用。

　?、奂{稅清算、土地增值稅實行預征后進行納稅清算，即待每一計稅項目房地產竣工結算并全部轉讓完后進行納稅清算，多退少補。

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　　土地增值稅納稅人在收到繳款通知書后，應在稅務機關規定的期限內繳納稅款。其他納稅人或稅源零散的土地增值稅，委托房地產管理部門代征。

　?。ㄋ模┘{稅地點

　　土地增值稅的納稅人應向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限內繳納土地增值稅。這里所說的“房地產所在地”，是指房地產的坐落地。納稅人轉讓的房地產坐落在兩個或兩個以上地區的，應按房地產所在地分別申報納稅。在實際工作中，納稅地點的確定又可分為以下兩種情況：

　　1、納稅人是法人的。當轉讓的房地產坐落地與其機構所在地或經營所在地一致時，則在辦理稅務登記的原管轄稅務機關申報納稅即可；如果轉讓的房地產坐落地與其機構所在地或經營所在地不一致時，則應房地產坐落地所管轄的稅務機關申報納稅。

　　2、納稅人是自然人的。當轉讓的房地產坐落地與其居住所在地一致時，則在住所所在地稅務機關申報納稅；當轉讓的房地產坐落地與其居住所在地不一致時，在辦理過戶手續所在地的稅務機關申報納稅。