新用戶掃碼下載稅收籌劃一定要有提前量
甲公司將自建自用的兩樓舊辦公樓按折舊后的凈值500萬元（公允價值1500萬元）加1000萬元現金，與某房地產商置換一幢新辦公樓（公允價值2500萬元），雙方均已辦理房地產過戶手續。現地稅局要求甲公司繳納營業稅。公司咨詢的問題是，資產按賬面凈值置換是否應繳營業稅？
實際上，單位之間不動產的置換是一種非貨幣性交換行為，按照營業稅法規定，在稅收上就是相互銷售行為，雙方都需要繳納營業稅及相關稅費。而且，甲公司這種置換行為，在計算營業稅計稅依據時，且不能減除資產賬面價值或資產原值。
根據《財政部、國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》（財稅〔2003〕16號）規定：單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額。單位和個人銷售或轉讓抵債所得的不動產、土地使用權的，以全部收入減去抵債時該項不動產或土地使用權作價后的余額為營業額。
上述文件規定銷售收入可以減去不動產原價，是指納稅人購置的不動產或土地使用權，對于甲公司自己自建的不動產，包括房地產公司置換的自建開發產品，都不能減去原值金額，也不能單獨減去不動產中的土地使用權購置原價。
所以，甲公司需要繳納營業稅為：1500×5%＝75（萬元）；
房地產公司需要繳納營業稅為：2500×5%＝125（萬元）；
雙方合計繳納營業稅200萬元。
如果甲公司和房地產開發公司不繳納營業稅的話，只需要在資產置換的事先進行個簡單的籌劃即可。
《財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》（財稅〔2002〕191號）就股權轉讓中涉及的無形資產、不動產轉讓如何征收營業稅問題時，明確規定：以無形資產、不動產投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。對股權轉讓不征收營業稅。
根據上述文件，我們可以作這樣的假設：
首先，甲公司將房產作價1500萬元，再加上1000萬元現金合計2500萬元，投資到房地產公司，暫時成為房地產公司的股東。房地產公司辦理變更注冊登記后，隨即將2500萬元股權轉讓給房地產公司的原股東。此過程可以順利地將自己的固定資產不動產轉移至房地產公司，兩個環節都不需要繳納營業稅。
然后，房地產公司將自己的開發產品作價2500萬元，投資到甲公司，也暫時成為甲公司的股東。甲公司辦理變更注冊登記后，房地產公司隨即也將2500萬元股權轉讓給甲公司的原股東。此過程也可以順利的將自己的開發房產轉移至甲公司，兩個環節也都不需要繳納營業稅。
通過以上簡單的投資籌劃，與原先資產的直接置換相比，兩公司少繳營業稅200萬元，同時也達到了資產置換的目的。不過，此過程比直接置換時間上要求相對長一些，而且雙方不要同時投資，避免后投資者以不動產投資時，稅務上視同先投資者是收回投資，認為后投資者是以房產抵還先投資者的股權收回，如此，可能造成后投資者繳納營業稅的不利結果。
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