［案例介紹］

　　新星公司是一家知名房地產(chǎn)開發(fā)公司，同時(shí)又是擁有甲級(jí)工程資質(zhì)，最近與某國(guó)際酒店投資公司DBS簽訂協(xié)議，欲建一處五星級(jí)度假酒店，工程由新星公司按DBS公司要求進(jìn)行選址，按DBS公司提供的設(shè)計(jì)進(jìn)行施工，工程結(jié)束后由雙方組成驗(yàn)收。進(jìn)行工程決算后，由DBS公司買斷，需支付土地出讓金為20，000萬(wàn)元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為70，000萬(wàn)元，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為4，500萬(wàn)元，利息支出為5，000萬(wàn)元，城建稅為7%，教育費(fèi)附加為3%，銷售價(jià)可達(dá)140，000萬(wàn)元，工程款項(xiàng)也由DBS公司中國(guó)總部按工程進(jìn)度支付，另外向銀行融資。

　　按規(guī)定，利息支出能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在計(jì)工土地增值稅時(shí)，當(dāng)?shù)厥〖?jí)政府允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)和開發(fā)成本金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。

　　測(cè)算如下：

　　（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入為140，000萬(wàn)元

　　（2）新星公司將支付稅金（不考慮印花稅）

　　營(yíng)業(yè)稅=140，000×5%=7，000（萬(wàn)元）

　　城建稅及教育費(fèi)附加=7，000×（7%+3%）=700（萬(wàn)元）

　　二項(xiàng)合計(jì)為7，000+700=7，700（萬(wàn)元）

　　（3）土地增值稅計(jì)算：

　　取得土地使用權(quán)支付金額：20，000萬(wàn)元

　　房地產(chǎn)開發(fā)成本：70，000萬(wàn)元

　　房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（20，000+70，000）×5%+5，000=9，500（萬(wàn)元）

　　房地產(chǎn)加計(jì)20%=（20，000+70，000）×20%=18，000（萬(wàn)元）

　　（4）允許扣除項(xiàng)目合計(jì)：

　　20，000+70，000+9，500+18，000+7，700=125，200（萬(wàn)元）：

　　（5）增值額=140，000-125，200=14，800 （萬(wàn)元）

　　（6）增值比率=14，800÷125，200×100%=11.82%；

　　土地增值稅=14，800×30%=4，440（萬(wàn)元）；

　　（7）企業(yè)實(shí)際所得稅前利潤(rùn)

　　=收入-成本-費(fèi)用-稅金

　　=140，000-（20，000+70，000）-9，500-（7，700+4，440）=28，360（萬(wàn)元）；

　　為提高此項(xiàng)目的收益，新星公司進(jìn)行如下的籌劃：

　　由新星公司與DBS公司合資開辦成立一家酒店公司，以酒店名義進(jìn)行房產(chǎn)建設(shè)，待固定資產(chǎn)建成后酒店股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給DBS，所需資金超過(guò)酒店注冊(cè)資金時(shí)可以DBS向公司借入或銀行解決，協(xié)商后也可由雙方增資。

　　⑴以酒店名義進(jìn)行征地、批準(zhǔn)立項(xiàng)。

　　⑵以酒店名義委托新星公司代建或下屬新星工程公司總承包，假設(shè)由酒店與由新星公司及新星工程公司分別簽訂合同，由新星公司進(jìn)行策劃、咨詢等工作；由新星工程公司作為工程總承包，將工程結(jié)算發(fā)票直接開給酒店，即形成了酒店在建工程。

　　⑶對(duì)于工程應(yīng)得利潤(rùn)，由新星公司、新星工程公司、酒店本身降低在建工程成本體現(xiàn)，新星公司通過(guò)收取利潤(rùn)、轉(zhuǎn)讓酒店股權(quán)取回。如果將所有應(yīng)得利潤(rùn)全部體現(xiàn)在降低酒店在建工程造價(jià)，并在轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí)由DBS公司補(bǔ)償，將最大限度地節(jié)約營(yíng)業(yè)稅，但由于存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，新星公司還是按市場(chǎng)價(jià)格確立的各項(xiàng)合同。

　　①新星公司取得咨詢及代理收入10，000萬(wàn)元，應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加=10，000×5%×（1+7%+3%）=550（萬(wàn)元）；

　　②新星工程公司較籌劃前（籌劃前也擬由其總包），由于增加了工作，并增加工程收入10，000萬(wàn)元，因此應(yīng)多繳繳營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加=10，000×3%×（1+7%+3%）=330（萬(wàn)元）；

　　③降低酒店固定資產(chǎn)造價(jià)（不考慮契稅印花稅等），即工程結(jié)束后股權(quán)轉(zhuǎn)讓的溢價(jià)。

　　=140，000-（20，000+70，000+10，000+10，000+9，500）=20，500（萬(wàn)元）

　　籌劃結(jié)果：

　　（1）少交營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加=（7，000+700）-（550+330）=6，820萬(wàn)元；

　　（2）少交土地增值稅4，440萬(wàn)元；

　　兩稅合計(jì)少交11，260萬(wàn)元。

　　（3）新星公司及新星工程公司增所得稅前利潤(rùn)增加

　　=（10，000+10，000-550-330+20，500）-28，360

　　=11，260（萬(wàn)元）

　　與少交稅款相同。由于DBS酒店愿意采取以上操作，經(jīng)過(guò)雙方談判，新星公司同意減少部分轉(zhuǎn)讓價(jià)款。

　　［案例比照］

　　開發(fā)商定向開發(fā)一些大型酒店、獨(dú)棟寫字樓、商場(chǎng)等項(xiàng)目。

　　［操作講解］

　　主要是通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓可以曲線實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)銷售，由于會(huì)節(jié)省如營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅，所以開發(fā)商在定向開發(fā)一些大型酒店、獨(dú)棟寫字樓、商場(chǎng)等項(xiàng)目時(shí)，如在項(xiàng)目建設(shè)初就做好規(guī)劃，可節(jié)約絕大部分稅金。

　　［特別提示］

　　由于房地產(chǎn)項(xiàng)目具有一定的復(fù)雜性，同時(shí)要保證開發(fā)商有購(gòu)買者權(quán)益，所以需要操作人員不僅要精通稅法、房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí)、公司法、合同法等，實(shí)際操作時(shí)建議聘請(qǐng)專家進(jìn)行。

　　［推薦指數(shù)］★★★★

　　［相關(guān)稅法］

　　（1）《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2002]191號(hào)）；

　　（2）國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答（之一）的通知》（國(guó)稅函發(fā)[1995]156號(hào)）：

　　（3）《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及《實(shí)施細(xì)則 》；

　　（4）《財(cái)政部　國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅[1995]48號(hào)）。