2004年，我市房地產(chǎn)市場在緊縮土地等宏觀調(diào)控政策下，延續(xù)了近幾年較為平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢，供求總量基本均衡，供求結(jié)構(gòu)基本合理，房地產(chǎn)價格基本平穩(wěn)。從《2004年深圳市金融運行報告》（以下簡稱《報告》）中看，我市房地產(chǎn)金融運行狀況與房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢相若，也趨于平穩(wěn)，尤其在加息后，人民幣貸款增速逐月下降，增速從3月份最高25.3%逐步回落到11月份的11%，房地產(chǎn)貸款增速也趨緩，存款穩(wěn)定性提高存貸款結(jié)構(gòu)更為合理。

　　一、房地產(chǎn)市場概況

　　從《報告》中的房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)統(tǒng)計，可以看出我市2004年房地產(chǎn)市場主要有以下特點：

　　1、投資增速減緩，新增供給增加

　　2004年我市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資456.33億元，同比增長1.62％（2003年同比增長9.4％）；房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重由2003年的47.4％下降到41.8％。2004年商品房施工面積為2819.01萬平方米，同比上漲2.98%；商品房新開工面積983.86萬平方米，同比上漲2.74%.商品房竣工面積690.8萬平方米，比上年減少32.3％，其中，住宅竣工面積535.9萬平方米，下降34.4％；商品房施工面積3368.9萬平方米，比上年增長18.7％，其中，住宅施工面積2493.4萬平方米，增長20.3％。商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積953.19萬平方米，同比增長9.53%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積為806.48萬平方米，同比增長12.5%.隨著市場需求的不斷旺盛，促進(jìn)了在建項目加快開發(fā)和存量房地產(chǎn)用地入市，2004年商品房有效供應(yīng)明顯比2003年增加，批準(zhǔn)預(yù)售面積顯著增長并與當(dāng)年的銷售面積相當(dāng)。

　　2、需求整體保持平穩(wěn)增長

　　2004年我市商品房銷售面積為958.48萬平方米，同比增加了9.18%（2003年同比增長10.88％），商品房銷售額612.7億元，增長8.8％，市場需求連續(xù)兩年保持10％左右的平穩(wěn)增長。其中，住宅銷售增長趨于停滯，而辦公樓和商業(yè)用房全面增長。我市的空置商品房正在快速消化，至2004年12月底，我市商品房空置面積為213.62萬平方米，同比減少11.38%，其中住宅空置面積為145.07萬平方米，同比減少9.91％。

　　3、房地產(chǎn)價格情況

　　2004年我市商品住宅銷售均價為5980元/平方米，同比上漲了5.28%；寫字樓平均交易價格為9997元/平方米，比上年同期下降了1.64%；商鋪平均交易價格為12463元/平方米，比上年同期下降了3.51%.整體價格變化較為平穩(wěn)，但特區(qū)外價格上漲較快，特區(qū)內(nèi)外價格差距減小。2004年，房屋租賃價格與上年持平，但住宅租賃價格下降較大，降幅達(dá)4.1％。

　　二、房地產(chǎn)金融分析

　　從《報告》中金融市場分析看，房地產(chǎn)金融運行主要表現(xiàn)在：

　　1、房地產(chǎn)貸款增速放緩，資產(chǎn)質(zhì)量有所改善

　　2004年，深圳市國內(nèi)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額1652.5億元，增長率為18.2％，增幅較上年回落13.4個百分點。但個人住房貸款仍然保持了較大幅度增長，年末余額為1171.7億元，占房地產(chǎn)貸款余額的70.9％，比上年末增長4.2個百分點，比年初增加238.9億元，增長了18.9％。按五級分類口徑，深圳市國內(nèi)金融機構(gòu)不良房貸余額較上年減少17.2億元，不良率比上年下降1.9個百分點，其中個人住房貸款不良率下降0.9個百分點，開發(fā)貸款不良率下降3.1個百分點。

　　近年國家在金融領(lǐng)域調(diào)控和改革力度不斷加強，尤其重點對房地產(chǎn)開發(fā)和信貸貸款的控增強，我市房地產(chǎn)貸款規(guī)模與占整體貸款比例均有所下降，與市場房地產(chǎn)產(chǎn)品需求規(guī)模和類型日益一致，貸款結(jié)構(gòu)日趨合理。房地產(chǎn)開發(fā)貸款的比例雖有所下降，但是從房地產(chǎn)市場供給和需求來看，對整個市場影響不大，一方面深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展較早，企業(yè)開發(fā)、融資運作機制較為成熟，尤其對于品牌開發(fā)商，房地產(chǎn)貸款規(guī)模的放緩，由此提高行業(yè)進(jìn)入門檻，帶來整個行業(yè)的洗牌，同時，對于自身也是調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，進(jìn)行產(chǎn)品鏈整合的契機；對于個體消費者而言，由于深圳國民經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展，人民生活水平日益提高，人均GDP已突破7000美元，可支配收入27596.4元，對未來收入提高的預(yù)期信心較強，所以即使央行的加息調(diào)控措施，對本地自住型住房需求影響不大，個人住房信貸規(guī)模有所增大。

　　2、房地產(chǎn)信托成為新的融資熱點

　　2002年的深圳國際信托投資有限公司的水榭花都項目集合資金信托是深圳首只房地產(chǎn)資金信托產(chǎn)品。2004年萬科集團(tuán)從新華信托投資有限公司貸款人民幣2億元，期限兩年，年利率4％，支持深圳東部十七英里項目開發(fā)。

　　信托產(chǎn)品是在房地產(chǎn)開發(fā)貸款有所調(diào)控后，市場自主融資行為的一種體現(xiàn)，這在一個側(cè)面體現(xiàn)了我市房地產(chǎn)市場和金融市場運作的成熟與創(chuàng)新基礎(chǔ)條件良好的反映。目前雖未成為主流，但是隨著金融制度的繼續(xù)深化改革和房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品未來發(fā)展空間巨大，在未來房地產(chǎn)市場融資方式中，將占據(jù)越來越重要作用。

　　綜合對比來看，2004年房地產(chǎn)金融運行與整體房地產(chǎn)市場發(fā)展相互協(xié)調(diào)，并在利率控制上促進(jìn)了房地產(chǎn)市場保持穩(wěn)健發(fā)展的勢頭，同時，市場不斷創(chuàng)新，新的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的出現(xiàn)為整個房地產(chǎn)市場未來發(fā)展的融資拓寬了渠道。深圳市的金融創(chuàng)新與房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健運行具有光明前景。